Was Sie bei Untervermietung und Untermietvertrag beachten müssen

Was ist ein Untermieter?

Ein Untermieter ist eine Person, die ein Zimmer oder eine Wohnung nicht direkt vom Eigentümer, sondern von einem Hauptmieter mietet. Dieses besondere Mietverhältnis ermöglicht es dem Hauptmieter, einen Teil oder die gesamten Wohnkosten zu decken, erfordert jedoch in der Regel die Zustimmung des Vermieters.

Zimmer möbliert oder leer untervermieten?

Eine möblierte Untervermietung bietet dem Untermieter den Vorteil, in eine bereits eingerichtete Wohnung einzuziehen, was besonders für kurzfristige Mietverhältnisse oder für Personen, die keine eigenen Möbel besitzen, attraktiv ist.

Im Gegensatz dazu erlaubt eine unmöblierte Untermiete, die Räume nach eigenem Geschmack einzurichten, was oft für langfristigere Wohnverhältnisse bevorzugt wird.

Sie müssen sich also nicht zwangsläufig Gedanken darüber machen, die Räume extra auszustatten oder leerzuräumen.

Befristet oder unbefristet?

Ein befristeter Untermietvertrag endet automatisch nach Ablauf der vereinbarten Zeit und ist ideal für Mieter und Vermieter, die Flexibilität wünschen oder nur für einen vorübergehenden Zeitraum vermieten bzw. mieten möchten.

Unbefristete Untermietverträge hingegen bieten mehr Stabilität und Sicherheit für den Untermieter, da sie nicht ohne weiteres gekündigt werden können, außer unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen und -gründe.

Wohnung untervermieten: Brauche ich die Zustimmung des Vermieters?

Ja, bei einer Untervermietung sollten Sie Ihren Vermieter immer mit ins Boot holen. Planen Sie, die Wohnung während Ihrer Abwesenheit komplett oder teilweise unterzuvermieten, brauchen Sie auf jeden Fall seine Erlaubnis.

Bei einem Zuwiderhandeln riskieren Sie nach Paragraf 543 BGB eine fristlose Kündigung Ihres Mietverhältnisses.

Wohnung nur teilweise vermieten

Im Regelfall hat der Mieter einer Wohnung das Recht, diese in Teilen an Dritte unterzuvermieten. Dies gilt insbesondere dann, wenn er nachvollziehbare private oder finanzielle Gründe dafür nennen kann, warum eine Untervermietung sinnvoll wäre. Beispielsweise haben Sie bei einer langen Reise mit dem Einsparen von Wohnkosten ein berechtigtes Interesse. Auch, wenn der Mieter etwa mit einer Freundin oder einem Freund zusammenwohnen möchte, ist dies bereits ausreichend. In diesem Fall haben Sie einen Anspruch auf die Erlaubnis Ihres Vermieters. Dieser Anspruch besteht allerdings nicht, wenn Sie die Wohnung komplett vermieten.

Untervermietung als Hauptmieter aus beruflichen Gründen

Wenn es um eine Untervermietung aus beruflichen Gründen geht, stehen die Chancen für eine Zustimmung zur Untervermietung nicht schlecht. Also zum Beispiel, wenn Sie einen Job im Ausland antreten und Ihre Wohnung anschließend wieder übernehmen möchten.

Hierbei gilt: Wer seine vier Wände nicht nutzen kann, darf sie untervermieten – sofern er ein Zimmer für sich behält. Das bekräftigte der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom Juni 2014 (VIII ZR 349/13). Es wurde entschieden, dass sich der Vermieter dem berechtigten Interesse einer Untervermietung nicht entgegenstellen kann – und zwar wenn der Mieter die Wohnung mit dem Ziel untervermietet, Reise- und Wohnkosten zu sparen und nach einer Zeit erneut einzuziehen.

Wird eine Zustimmung zur Untervermietung benötigt, wenn Familienangehörige oder Partner einziehen?

Wenn der Mieter einer Wohnung mit nahestehenden Personen, also etwa mit einem Ehe- oder Lebenspartner oder seinem Kind zusammenziehen möchte, sollte auch in diesem Fall der Hauptvermieter in Kenntnis gesetzt werden. Rein rechtlich benötigen Sie vom Vermieter allerdings keine Genehmigung. Familienmitglieder und Partnerinnen und Partner gelten nämlich nicht als „Untermieter“ im eigentlichen Sinne. Vielmehr fällt ihr Einzug unter den vertragsmäßigen Gebrauch des Wohnraums.

Wann die Untervermietung vom Vermieter verweigert werden kann

Einer Ablehnung eines Untermietverhältnisses durch den Vermieter sind gesetzlich enge Grenzen gesetzt. Trotzdem kann der Vermieter, wenn er einen triftigen Grund für die Ablehnung vorbringen kann, mit seinem „Nein“ zur Untermiete durchaus im Recht sein.

In der Praxis bedeutet das, dass der Vermieter eine Untervermietung beispielsweise dann ablehnen kann, wenn er einen begründeten Verdacht hat, dass der künftige Untermieter den Hausfrieden stören könnte; wenn Mieter und Untermieter bei einer gemeinsamen Nutzung der Wohnräume auf weniger als 8 bis 10 Quadratmeter leben würden; oder wenn die Untervermietung dazu führen würde, dass die Wohnung zweckwidrig genutzt würde – etwa durch die Eröffnung eines Geschäfts in den Wohnräumen.

Zudem ist für Mieter einer Wohnung oder eines Hauses zu beachten, dass sie in der Regel keinen Anspruch auf eine Untervermietung des kompletten Wohnraums haben. Verlässt ein Mieter also etwa seinen Wohnsitz und zieht in eine andere Stadt, vermietet seine ursprüngliche Wohnung aber unterdessen komplett unter, dann ist dies nicht zulässig.

Untervermietung als Wohngemeinschaft

In Wohngemeinschaften ist es üblich, dass ein Hauptmieter die ganze Wohnung mietet und einzelne Zimmer an Untermieter weitervermietet. Dieses Modell bietet sowohl für den Hauptmieter als auch für die Untermieter Vorteile, da es eine Anpassung an wechselnde Lebensumstände erlaubt und flexible Mietzeiträume ermöglicht. Um eine Wohnung zu mieten und dann als WG weiterzuvermieten, müssen Sie ebenfalls beim Vermieter um Erlaubnis fragen. Diese Zustimmung ist wichtig, um rechtliche Probleme zu vermeiden und sicherzustellen, dass alle Parteien über die Nutzung der Immobilie im Klaren sind. Einige Vermieter erlauben ausdrücklich keine WGs, während andere dies bereits in der Wohnungsanzeige vorschlagen. Es empfiehlt sich in jedem Fall, diese Erlaubnis schriftlich einzuholen, um Missverständnisse zu vermeiden und eine klare Vereinbarung über die Bedingungen der Untervermietung zu haben.

Untervermietung und Haftung bei Schäden

Auch wenn es der Untermieter war, der Schäden verursachte, stehen Sie als Mieter dafür gerade. Wenn nicht anders vertraglich festgehalten, müssen Sie auch Schönheitsreparaturen selbst durchführen. Ganz wichtig: Bauen Sie in diesen Fällen nicht auf Ihre Haftpflichtversicherung. Denn ein vom Untervermieter verantwortetes Malheur ist in der Regel nicht im Versicherungsschutz eingeschlossen.

Stattdessen sollten Sie darauf achten, dass der neue Mitbewohner eine Privathaftpflichtversicherung hat. Auch eine Kaution kann hierbei eine sinnvolle Lösung für beide Seiten sein. Die Höhe der Kaution darf nach Angaben der ARAG Experten maximal drei Nettokaltmieten betragen. Zudem ist ein Übergabeprotokoll in jedem Fall ratsam. Eine Inventarliste kann ebenfalls nicht schaden. Sie zeigt auf, welche Möbel und Einrichtungsgegenstände Sie dem Untermieter überlassen – und verhindert, dass diese unverhofft auf Reise gehen.

Kündigung beim Untermietvertrag: Welche Kündigungsfrist gilt?

Will ein Hauptmieter einem Untermieter kündigen, gelten dabei laut Mietrecht im Regelfall die gleichen gesetzlichen Kündigungsfristen wie für den Hauptmieter auch.

Dazu heißt es in § 573c des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB): „Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.“

Die gesetzlichen Kündigungsfristen dürfen dabei durch Klauseln im Untermietvertrag nicht auf Kosten des Untermieters verkürzt werden. Längere Kündigungsfristen, die über die üblichen drei Monate hinausgehen, können jedoch durchaus von den Vertragsparteien vereinbart werden. Haben Sie einen Untermietvertrag unterschrieben, der klar regelt, dass für Ihren Untermieter eine längere Kündigungsfrist als drei Monate gilt, dann müssen Sie sich als Vermieter an diese Klausel halten. Anders sieht es bei befristeten Untermietverträgen aus. Nach Ablauf der vereinbarten Mietdauer muss der Untermieter die Wohnung räumen, ohne dass es einer Kündigung bedarf.

Wird der Hauptmieter derweil selbst gekündigt, dann muss im Regelfall auch sein Untermieter aus der Wohnung ausziehen.

Was, wenn der Untermieter nicht zahlt?

Zahlt ein Untermieter die Miete nicht wie mündlich oder schriftlich vereinbart, haben Sie als Vermieter das Recht auf eine außerordentliche fristlose Kündigung. Diese kann immer dann erfolgen, wenn Ihre Rechte als Vertragspartei von der anderen Seite erheblich verletzt wurden. Das ist hinsichtlich ausstehender Mietzahlungen spätestens der Fall, wenn der Untermieter mit mindestens zwei Monatsmieten im Verzug ist.

Hat ein Untermieter Kündigungsschutz?

Ein Untermietvertrag ist meistens ein befristeter Mietvertrag. Er legt fest, dass der Untermieter die Wohnung nur für eine eingegrenzte Zeit bezieht. Dabei ist wichtig, in dem Dokument einen Grund für die zeitliche Eingrenzung anzugeben – etwa, dass Sie die Wohnung nach Ihrer Rückkehr wieder für sich benötigen. Fehlt eine solche rechtlich anerkannte Begründung im Untermietvertrag, ist das Mietverhältnis für unbestimmte Zeit gültig.

Was viele nicht wissen:
Für die unbefristete Untervermietung gilt eine Kündigungsfrist von drei Monaten, wenn Sie Ihre Wohnung komplett untervermieten, und Sie brauchen ein berechtigtes Interesse – wie z. B. die Anmeldung von Eigenbedarf –, wenn Sie dem Untermieter kündigen. Haben Sie bei der Untervermietung ein Zimmer für sich zurückbehalten, können Sie ohne Begründung kündigen, müssen dann aber eine Frist von sechs Monaten einhalten. Haben Sie einen Teil der Wohnung möbliert vermietet, können Sie sogar mit einer zweiwöchigen Kündigungsfrist zum Ende des Monats kündigen.

Schadensersatz bei fristloser Kündigung

Angenommen, Sie werden Untermieter bei einem Bekannten. Da dieser bei seinem Vermieter keine Erlaubnis eingeholt hatte, erhält er die Kündigung – und Sie gleich mit. Für die Kosten, die Ihnen durch den Auszug entstehen, können Sie von Ihrem Bekannten Schadensersatz fordern.

Mietvertrag: Was sollte unbedingt enthalten sein?

Christina Gellert, angehende Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, gibt einen Überblick über die relevanten Regeln und Tipps, um reibungslose Untermietverhältnisse zu gewährleisten.

So erstellen Sie einen Untermietvertrag

Wollen Sie Ihre Wohnung ganz oder teilweise untervermieten, sollten Sie mit Ihrem Untermieter in jedem Fall einen schriftlichen Untermietvertrag abschließen. Dabei werden im Untermietvertrag – genau wie bei jedem anderen Mietvertrag üblich – die Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter, beziehungsweise Hauptmieter und Untermieter geregelt.

Wer einen Untermietvertrag aufsetzt, der sollte darauf achten, dass darin die wichtigsten Eckpunkte festgehalten sind. Dazu gehören die Namen von Haupt- und Untermieter, die Anschrift der Mietwohnung, eine genaue Beschreibung der (unter-)vermieteten Räume und gemeinsam benutzter Geräte, ein Verweis auf den Hauptmietvertrag und die geltende Hausordnung, die Mietzeit, Kündigungsfristen, die Höhe der Miete und der Kaution sowie die Anzahl der an den Untermieter ausgehändigten Wohnungsschlüssel. Zudem sollte dem Untermietvertrag auch eine Zustimmung des Hauptvermieters über das Untermietverhältnis beiliegen.

Wie lange darf jemand bei mir wohnen ohne Anmeldung?

Auch Untermieter müssen ihren Wohnsitz beim Einwohnermeldeamt anmelden. Dabei sollte die Anmeldung laut Meldepflicht innerhalb von zwei Wochen nach dem Einzugsdatum erfolgt sein.

Damit ein Untermieter seinen Wohnsitz anmelden kann, muss er nicht nur seinen Untermietvertrag, sondern auch eine Vermieterbescheinigung vorlegen können. Mit dieser Bescheinigung bestätigt der Hauptmieter den Einzug des Untermieters. Dabei sollte die Vermieterbescheinigung in jedem Fall den Namen und die Anschrift des Vermieters, die Anschrift der Wohnung, die Namen der meldepflichtigen Personen und den Namen des Eigentümers der Wohnung enthalten, insofern dieser nicht dem Wohnungsgeber entspricht. Möglich ist inzwischen auch eine elektronische Bestätigung des Vermieters an die Meldebehörde.

Wer zahlt bei Untermiete Rundfunkbeitrag und Nebenkosten?

Vermieten Sie ein Zimmer oder mehrere Räume Ihrer Wohnung unter, dann erhöhen sich dadurch unweigerlich auch Ihre Betriebskosten. Da die Erstellung einer kompletten Nebenkosten- und Heizkostenabrechnung für ein reines Untermietverhältnis jedoch meist sehr aufwändig ist, kann es sich aber anbieten, mit Ihrem Untermieter eine sogenannte Inklusivmiete zu vereinbaren. In einer Inklusivmiete sind mit der Überweisung der Monatsmiete sämtliche Nebenkosten, inklusive der Heizkosten abgegolten. Damit tragen Sie als Hauptmieter jedoch auch das finanzielle Risiko, wenn sich später herausstellt, dass der Energieverbrauch des Untermieters den veranschlagten Rahmen sprengt.

Letzteres können Sie im Zweifelsfall dadurch vermeiden, dass Sie mit Ihrem Untermieter eine Zahlung der Miete als Kaltmiete plus Nebenkostenpauschale vereinbaren. Auch in diesem Fall deckt zwar die Nebenkostenpauschale alle Nebenkosten ab, es kann jedoch im Vornherein zwischen den Vertragsparteien vereinbart werden, dass der Hauptmieter die Pauschale im Falle eines potenziellen Mehrverbrauchs erhöhen darf.

Um eine Erhöhung des Rundfunkbeitrags müssen Sie sich bei einer Untervermietung derweil im Normalfall keine Sorgen machen. Da der Rundfunkbeitrag von 18,36 Euro pro Haushalt fällig wird und nicht pro Person, ist die Anzahl der in der Wohnung lebenden Menschen irrelevant. Ein Ausnahmefall tritt dann auf, wenn Sie nicht ein Zimmer innerhalb einer Wohnung vermieten, sondern eine sogenannte „Raumeinheit“, also einen Teil einer Wohnung, der über einen gesonderten Eingang, wie ein zweites Treppenhaus oder eine Außentür, erreichbar ist. Dann werden in der Regel zwei Rundfunkbeiträge fällig.

Höhe der Untermiete

Die Miethöhe können Hauptmieter frei mit ihren Untermietern aushandeln. Als faire Berechnungsgrundlage bietet sich der Quadratmeterpreis an, den Sie selbst zahlen. Sind Zimmer oder Wohnung möbliert, ist ein Aufschlag gerechtfertigt.

Mieterhöhung: Wie viel Untermietzuschlag darf der Vermieter verlangen?

Vermieter dürfen einen Untermietzuschlag verlangen, wenn sie ihrem Mieter eine Untervermietung erlauben, die ihnen andernfalls nicht zumutbar wäre. Der Vermieter darf also nicht in jedem Fall seine Erlaubnis von der Zahlung einer höheren Miete abhängig machen, sondern nur dann, wenn er durch die Aufnahme des Dritten vermehrt belastet wird, etwa durch eine stärkere Abnutzung der Wohnung oder durch eine höhere Belastung mit Betriebskosten. Wenn also zum Beispiel ein Hauptmieter nach einer Trennung oder Scheidung auszieht und der verbleibende Mieter einen Teil der Wohnung untervermieten möchte, dürfte kein Anspruch auf eine Mieterhöhung bestehen, da sich die Anzahl der Personen nicht ändert. Die Unzumutbarkeit muss übrigens immer der Vermieter nachweisen.

In der Regel sind 20 Prozent der Untermiete als Untermietzuschlag angemessen. Bis zu 25 Prozent sind möglich, wenn der Mietzins die ortsübliche Vergleichsmiete nicht erreicht. Für preisgebundenen Wohnraum gibt es eine Sonderregelung: Untervermieter müssen bei einem Untermieter lediglich 2,50 Euro monatlich und bei zwei und mehr Untermietern fünf Euro monatlich zahlen.

Haftung, Versicherung, Steuern: Alles, was Gastgeber wissen sollten

Airbnb und vergleichbare Onlineportale bieten die Möglichkeit, auf Reisen günstig unterzukommen oder anderen eine Unterkunft anzubieten. Laut Statista vermieten bei Airbnb rund fünf Millionen Gastgeber in mehr als 100.000 Städten in über 220 Ländern ihre Privatwohnungen als Unterkunft auf Zeit an Gäste. Die Zahl der gesamten Gästeankünfte aller Zeiten liegt bei rund 1,5 Milliarden.

Erlaubnis einholen

Ohne weiteres ist es nicht erlaubt, gemietete Räume bei Airbnb und Co. unterzuvermieten. Nach §540 BGB ist das ohne Erlaubnis des Vermieters verboten. Dieser muss die Untervermietung zunächst erlauben. Wer es trotzdem tut, riskiert nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 eine fristlose Kündigung. Treten Sie daher zunächst mit Ihrem Vermieter in Verbindung.

Zweckentfremdungsverbot

Der Gesetzgeber lehnt es in manchen Bundesländern ab, dass die Menschen ihre Räume als Ferienwohnungen zur Verfügung stellen. Das Stichwort lautet Zweckentfremdungsverbot. Dieses stellt sicher, dass Anbieter den knappen Wohnungsmarkt nicht noch weiter durch gewerblich genutzten Wohnraum einschränken.

In Berlin trat ein solches Verbot 2014 in Kraft. Seit 2018 ist die Vermietung an Feriengäste unter engen Voraussetzungen mit behördlicher Genehmigung wieder erlaubt.

In Hamburg, Bonn, Dortmund, Köln und Münster zum Beispiel gibt es ebenfalls Verbote – teilweise mit Ausnahmeregelungen für kurzzeitige Vermietung.

Jedes Bundesland bzw. jede Kommune kann die Regelungen individuell festlegen. Bei Verstößen droht ein hohes Bußgeld – je nach Region und Kommune bis zu 500.000 Euro. Es empfiehlt sich, zunächst bei der zuständigen Behörde nachzuhorchen, bevor man seine vier Wände bei Airbnb oder einem anderen Portal anpreist.

München: Keine Auskunft über Vermieter von Ferienwohnungen

Airbnb muss der Landeshauptstadt München keine Auskünfte über Vermieter von Ferienwohnungen geben, damit diese Verstöße gegen das Zweckentfremdungsverbot ermitteln kann. Auskunft könne nur im Einzelfall verlangt werden. Eine Datenerhebung auf Vorrat kommt nach einer Entscheidung des Verwaltungsgerichts München aus verfassungsrechtlichen Gründen nicht in Betracht (Az.: 12 B 19.1648).

Vermietungsportale sind Vermittler

Die allgemeinen Geschäftsbedingungen von Airbnb weisen darauf hin, dass die Plattform nur als Vermittler dient. Kracht es zwischen Gast und Gastgeber, weil zum Beispiel die Unterkunft nicht den Bildern entspricht, müssen die Streithähne das unter sich austragen.

Versicherungen für Vermieter und Gastgeber

Geht es um Ihr Porzellan, den weißen Teppich oder die Soundanlage, schlafen Sie mit einer Hausratversicherung in petto gleich viel besser. Airbnb steht Ihnen als Gastgeber beispielsweise mit einer Haftpflichtversicherung zur Seite. Wenn Sie rechtlich dafür verantwortlich gemacht werden, dass sich ein Gast während seines Aufenthalts in Ihrer Unterkunft verletzt oder Ihr Eigentum beschädigt oder gestohlen wird, bietet sie eine Deckung in Höhe von bis zu einer Million US-Dollar. In jedem Fall empfiehlt es sich, vorab eine Inventar-Liste zu erstellen, die alle Wertgegenstände dokumentiert.

Eigene Stornierungsregeln

Verzichten Sie kurzfristig auf die im Reisebüro gebuchte Unterkunft, fallen hohe Abschläge an. Bei privaten Zimmervermietungen gelten oftmals andere Regeln. Hier zählt, was Gast und Gastgeber individuell vereinbaren. Treffen beide Parteien vorab keine Absprache, haben sowohl Mieter als auch Vermieter die Möglichkeit, noch kurz vor dem Check-in zu stornieren. Für den Benachteiligten besteht kein Anspruch auf Entschädigung.

Meldeschein und Datenschutz nicht vergessen

Gastgeber müssen das Bundesmeldegesetz beachten, nach dem sie für jeden Gast einen ‚Meldeschein für Beherbergungsbetriebe‘ ausfüllen und für mindestens ein Jahr aufbewahren müssen. Das geht auch digital. Seit 2025 ist die Meldepflicht für inländische Gäste laut dem Bürokratieentlastungsgesetz entfallen.

Wer als Vermieter ganz groß einsteigt und mehr als zehn Betten vermietet, muss seine Vermietungszahlen zudem noch an das statistische Landesamt melden.

Wer als Gastgeber auftritt, hat mit Kundendaten zu tun. Er schließt mit dem Feriengast Verträge, informiert per Newsletter oder Homepage über die Unterkunft und bearbeitet Buchungsanfragen. Dabei fallen jede Menge personenbezogener Daten an, die selbstverständlich nach den Vorschriften der Datenschutzgrundverordnung verarbeitet werden müssen. Zudem muss der Feriengast über seine Rechte bei der Verwendung seiner Daten informiert werden.

Welche Steuern muss ich für Einkünfte durch Untervermietung und Vermietung über Airbnb und Co. zahlen?

Grundsätzlich müssen Sie Ihre Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in Ihrer Einkommenssteuererklärung angeben. Mieteinnahmen müssen bei der Steuererklärung in Anlage V angegeben werden und sind unter Umständen steuerpflichtig. Bei einer dauerhaften Untervermietung neben einem Einkommen nur aus Arbeitslohn sind Mieteinnahmen von bis zu 410 Euro im Jahr als Nebeneinkünfte steuerfrei. Maximal 520 Euro jährlich dürfen Sie bei der vorübergehenden Untervermietung von Teilen Ihrer Wohnung über eine Plattform im Internet wie Airbnb einnehmen, ohne dass diese besteuert werden. In diesem Fall brauchen Sie Ihre Einkünfte nicht einmal anzugeben.

Wer mit dem Untermietverhältnis Verlust macht, also für anteilige Miete, Nachzahlungen von Betriebskosten oder Renovierungs- und Instandhaltungsarbeiten verhältnismäßig mehr bezahlt, als er durch die Untermiete einnimmt, der muss schlussendlich sogar weniger Steuern zahlen. Der Verlust verringert nämlich in diesem Fall das steuerpflichtige Einkommen.

Auch wenn alle Ihre Einkünfte inklusive der erzielten Untermiete unter dem so genannten jährlichen Grundfreibetrag liegen, müssen Sie keine Steuern zahlen. Für 2025 beträgt der Grundfreibetrag 12.096 Euro für Ledige und das Doppelte für Verheiratete.

Muss ich bei Untervermietung Umsatzsteuer ausweisen und ein Gewerbe anmelden?

Erzielen Sie mit kurzfristigen Untervermietungen nur geringe Gewinne, können Sie beim Finanzamt beantragen, als Kleinunternehmer behandelt zu werden. Liegen die Gewinne dagegen höher als 25.000 Euro jährlich, gelten Vermieter nicht mehr als Kleinunternehmer und sind verpflichtet, auf der Rechnung für die Ferienunterkunft die Mehrwertsteuer auszuweisen und als Umsatzsteuer an das Finanzamt abzuführen. Vermieten Sie das Zimmer dagegen dauerhaft, unterliegen sie nicht der Umsatzsteuerpflicht.

Unter Umständen verlangt der Fiskus auch Gewerbesteuern von Privatanbietern. Und zwar, wenn Sie zusätzlich zur Unterkunft sogenannte unübliche Sonderleistungen im Angebot haben. Dazu zählt ein täglicher Zimmerservice oder Frühstück. Stellen Sie nur Handtücher bereit oder übernehmen die Endreinigung, führt das dagegen nicht dazu, dass Sie als Gewerbetreibender gelten. Auch wenn Sie Ihr ungenutztes Zimmer nur ganz selten vermieten, wird man Ihnen kaum ein Gewerbe mit Gewinnerzielungsabsicht unterstellen.

Gewerbetreibende müssen ihr Gewerbe anmelden und benötigen einen Gewerbeschein. Auch private Vermieter sind als Gastgeber verpflichtet, die Vermietung beim Gewerbeamt anzuzeigen. Erzielen Sie mehr als 24.500 Euro Ertrag mit der Unterkunft, müssen Sie als Vermieter Gewerbesteuer zahlen.

Je nach Kommune kann für private Übernachtungen zudem eine weitere Abgabe auf hinzukommen: die Betten- oder Übernachtungssteuer, auch City Tax genannt. In der Regel wird diese aber auf den Gast umgelegt. Über die Höhe dieser Abgabe entscheidet die Kommune. So wird mancherorts eine Pauschale von zwei oder drei Euro pro Person und Nacht fällig, während andere Gemeinden einen bestimmten Prozentsatz des Nettoübernachtungspreises pro Person und Nacht verlangen.

Was das Plattformen-Steuertransparenzgesetz bedeutet

Seit 2023 müssen digitale Plattformen wie Airbnb laut dem neuen Plattformen-Steuertransparenzgesetz Geschäfte ihrer Nutzer ab einem Umsatz von 2.000 Euro an das Bundeszentralamt für Steuern (BZSt) melden. Ziel des Gesetzes ist es, mehr Steuergerechtigkeit zu erreichen sowie Steuerhinterziehung und Steuerumgehung zu unterbinden. Airbnb zum Beispiel friert Auszahlungen nach Ankündigung ein, wenn Gastgeberinnen oder Gastgeber die erforderlichen Informationen nicht zur Verfügung stellen, die den Steuerbehörden gemeldet werden müssen.