Untermieter – was Sie beim Untermietvertrag beachten müssen

Vertrauen ist gut, Vertrag ist besser - Wie erstelle ich einen Untermietervertrag?

Wollen Sie Ihre Wohnung oder ein einzelnes Zimmer untervermieten, sollten Sie mit Ihrem Untermieter in jedem Fall einen Untermietvertrag abschließen. Dabei werden im Untermietvertrag – genau wie bei jedem anderen Mietvertrag üblich – die Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter, beziehungsweise Haupt- und Untermieter geregelt.

Wer einen Untermietvertrag aufsetzt, der sollte darauf achten, dass darin die wichtigsten Eckpunkte festgehalten sind. Dazu gehören die Namen von Haupt- und Untermieter, die Anschrift der Wohnung, eine genaue Beschreibung der (unter)vermieteten Räume und gemeinsam benutzter Geräte, ein Verweis auf den Hauptmietvertrag und die geltende Hausordnung, die Mietzeit, Kündigungsfristen, die Höhe der Miete und der Kaution sowie die Anzahl der an den Untermieter ausgehändigten Wohnungsschlüssel. Zudem sollte dem Untermietvertrag auch eine Zustimmung des Hauptvermieters über das Untermietverhältnis beiliegen.

Brauche ich eine Erlaubnis, um einen Untermieter aufzunehmen?

Bei Untervermietungen von Wohnraum sollte immer eine Erlaubnis des (Haupt-)Vermieters eingeholt werden – nicht zuletzt, da dieser die Untervermietung in Ausnahmefällen auch verweigern darf.

Im Regelfall hat der Mieter einer Wohnung jedoch das Recht, diese auch in Teilen an Dritte unterzuvermieten. Dies gilt insbesondere dann, wenn er nachvollziehbare private oder finanzielle Gründe dafür nennen kann, warum eine Untervermietung sinnvoll wäre. Will der Mieter etwa mit einer Freundin oder einem Freund zusammenwohnen oder verdient er plötzlich zu wenig, um die Wohnung alleine zu finanzieren, dann sind dies bereits ausreichende Gründe für eine rechtmäßige Untervermietung.

Noch klarer ist der Fall, wenn der Mieter einer Wohnung mit nahestehenden Personen, also etwa mit einem Ehe- oder Lebenspartner oder seinem Kind zusammenziehen möchte. Zwar sollte auch in diesem Fall der Hauptvermieter der Wohnung in Kenntnis gesetzt werden, Familienmitglieder und Partnerinnen und Partner gelten jedoch nicht als „Untermieter“ im ursprünglichen Sinne. Vielmehr fällt ihr Einzug unter den vertragsmäßigen Gebrauch des Wohnraums und muss rein rechtlich eigentlich nicht gesondert vom Vermieter genehmigt werden.

Einer Ablehnung eines Untermietverhältnisses durch den Hauptvermieter sind gesetzlich enge Grenzen gesetzt. Trotzdem kann der Hauptvermieter, wenn er einen triftigen Grund für die Ablehnung vorbringen kann, mit seinem „Nein“ zur Untermiete durchaus im Recht sein.

In der Praxis bedeutet das, dass der Hauptvermieter eine Untervermietung beispielsweise dann ablehnen kann, wenn er einen begründeten Verdacht hat, dass der künftige Untermieter den Hausfrieden stören könnte; wenn Mieter und Untermieter bei einer gemeinsamen Nutzung der Wohnräume auf weniger als 8 bis 10 Quadratmeter leben würden; oder wenn die Untervermietung dazu führen würde, dass die Wohnung zweckwidrig genutzt würde – etwa durch die Eröffnung eines Geschäfts in den Wohnräumen.

Zudem ist für Mieter einer Wohnung oder eines Hauses zu beachten, dass sie in der Regel keinen Anspruch auf eine Untervermietung des kompletten Wohnraums haben. Verlässt ein Mieter also etwa seinen Wohnsitz und zieht in eine andere Stadt, vermietet seine ursprüngliche Wohnung aber unterdessen komplett unter, dann ist dies nicht zulässig.

Was ist bei der Kündigung einer Untermiete zu beachten?

Will ein Hauptmieter einem Untermieter kündigen, gelten dabei im Regelfall die gleichen gesetzlichen Kündigungsfristen wie für den Hauptmieter auch.

Die gesetzlichen Kündigungsfristen dürfen dabei durch Klauseln im Untermietvertrag nicht auf Kosten des Untermieters verkürzt werden. Längere Kündigungsfristen, die über die üblichen drei Monate hinausgehen, können jedoch durchaus von den Vertragsparteien vereinbart werden. Haben Sie einen Untermietvertrag unterschrieben, der klar regelt, dass für Ihren Untermieter eine längere Kündigungsfrist als drei Monate gilt, dann müssen Sie sich als Vermieter an diese Klausel halten.

Nur für den Fall, dass keinerlei vertragliche Regelung über das Untermietverhältnis existiert – es zwischen Untermieter und Vermieter also weder eine schriftliche noch eine mündliche Vereinbarung über das Mietverhältnis gibt – kann der Vermieter jederzeit eine sofortige Räumung der Wohnung fordern.

Wird der Hauptmieter derweil selbst gekündigt, dann muss im Regelfall auch sein Untermieter aus der Wohnung ausziehen

Was, wenn der Untermieter nicht zahlt?

Zahlt ein Untermieter die Miete nicht wie mündlich oder schriftlich vereinbart, haben Sie als Vermieter das Recht auf eine außerordentliche fristlose Kündigung. Diese kann immer dann erfolgen, wenn Ihre Rechte als Vertragspartei von der anderen Seite erheblich verletzt wurden. Das ist hinsichtlich ausstehender Mietzahlungen spätestens der Fall, wenn der Untermieter mit mindestens zwei Monatsmieten im Verzug ist.

Wenn der Untermieter nicht auszieht... Ein aktuelles Gerichtsurteil!

Verweigert ein Untermieter die Räumung des von ihm genutzten Teils einer Wohnung, schuldet er eine Nutzungsentschädigung für die gesamte Wohnung, wenn eine separate Weitervermietung des restlichen Wohnraums nicht zumutbar ist. Eine gewährte Räumungsfrist entlaste den Untermieter dabei nicht. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden (Az.: V ZR 26/20). Lesen Sie hier die Entscheidung des BGH.

Muss ich als Untermieter zum Meldeamt?

Auch Untermieter müssen ihren Wohnsitz beim Einwohnermeldeamt anmelden. Dabei sollte die Anmeldung laut Meldepflicht innerhalb von zwei Wochen nach dem Einzugsdatum erfolgt sein.

Damit ein Untermieter seinen Wohnsitz anmelden kann, muss er nicht nur seinen Untermietvertrag, sondern auch eine Vermieterbescheinigung vorlegen können. Mit dieser Bescheinigung bestätigt der Hauptmieter den Einzug des Untermieters. Dabei sollte die Vermieterbescheinigung in jedem Fall den Namen und die Anschrift des Vermieters, die Anschrift der Wohnung, die Namen der meldepflichtigen Personen und den Namen des Eigentümers der Wohnung enthalten, insofern dieser nicht dem Wohnungsgeber entspricht. Möglich ist inzwischen auch eine elektronische Bestätigung des Vermieters an die Meldebehörde.

Muss ich die Mieteinnahmen versteuern?

Wer Teile seine Wohnung untervermietet und damit Mieteinnahmen erzielt, der muss diese bei seiner Steuererklärung angeben. Dazu dient die Anlage V, in der „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ angegeben werden können. Nur weil die Mieteinnahmen in der Steuererklärung angeführt werden müssen, bedeutet das aber nicht, dass auch automatisch eine höhere Steuerlast anfällt. Denn erzielt der Vermieter mit der Untervermietung des Wohnraums keinen Gewinn, sondern deckt nur seine Kosten für die Wohnungsmiete, dann muss er dafür selbstverständlich keine höheren Steuern zahlen.

Wer mit dem Untermietverhältnis Verlust macht, also für Miete, Nach­zahlungen von Betriebskosten oder Renovierungs- und Instandhaltungs­arbeiten verhältnismäßig mehr bezahlt, als er durch die Untermiete einnimmt, der muss schlussendlich sogar weniger Steuern zahlen. Der Verlust verringert nämlich in diesem Fall das steuerpflichtige Einkommen.

Ein Sonderfall entsteht dann, wenn Sie Ihre Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus für einen begrenzten Zeitraum untervermieten. Für dieses Szenario sehen die sogenannten Einkommensteuer-Richtlinien (EStR) vor, dass die Untermiete bis zu einer gewissen Grenze nicht versteuert werden muss. Übersteigen die Einnahmen aus dem Untermietverhältnis „nicht 520 Euro im Veranlagungszeitraum, kann im Einverständnis mit dem Steuerpflichtigen aus Vereinfachungs­gründen von der Besteuerung der Einkünfte abgesehen werden“.

Was das neue Plattformen-Steuertransparenzgesetz bedeutet
Seit 2023 müssen digitale Plattformen wie Airbnb laut dem neuen Plattformen-Steuertransparenzgesetz Geschäfte ihrer Nutzer ab einem Umsatz von 2.000 Euro an das Bundeszentralamt für Steuern (BZSt) melden. Ziel des Gesetzes ist es, mehr Steuergerechtigkeit zu erreichen sowie Steuerhinterziehung und Steuerumgehung zu unterbinden. Airbnb kündigt an, Auszahlungen einzufrieren, wenn Gastgeberinnen oder Gastgeber die erforderlichen Informationen nicht zur Verfügung stellen, die den Steuerbehörden gemeldet werden müssen.

Wer zahlt bei Untermiete Rundfunkbeitrag und Nebenkosten?

Vermieten Sie ein Zimmer oder mehrere Räume Ihrer Wohnung unter, dann erhöhen sich dadurch unweigerlich auch Ihre Betriebskosten. Da die Erstellung einer kompletten Nebenkosten- und Heizkostenabrechnung für ein reines Untermietverhältnis jedoch meist sehr aufwändig ist, kann es sich aber anbieten, mit Ihrem Untermieter eine sogenannte Inklusivmiete zu vereinbaren. In einer Inklusivmiete sind mit der Überweisung der Monatsmiete sämtliche Nebenkosten, inklusive der Heizkosten abgegolten. Damit tragen Sie als Hauptmieter jedoch auch das finanzielle Risiko, wenn sich später herausstellt, dass der Energieverbrauch des Untermieters den veranschlagten Rahmen sprengt.

Letzteres können Sie im Zweifelsfall dadurch vermeiden, dass Sie mit Ihrem Untermieter eine Zahlung der Miete als Kaltmiete plus Nebenkostenpauschale vereinbaren. Auch in diesem Fall deckt zwar die Nebenkostenpauschale alle Nebenkosten ab, es kann jedoch im Vornherein zwischen den Vertragsparteien vereinbart werden, dass der Hauptmieter die Pauschale im Falle eines potenziellen Mehrverbrauchs erhöhen darf.

Um eine Erhöhung des Rundfunkbeitrags müssen Sie sich bei einer Untervermietung derweil im Normalfall keine Sorgen machen. Da der Rundfunkbeitrag von 18,36 Euro pro Haushalt fällig wird und nicht pro Person, ist die Anzahl der in der Wohnung lebenden Menschen irrelevant. Ein Ausnahmefall tritt dann auf, wenn Sie nicht ein Zimmer innerhalb einer Wohnung vermieten, sondern eine sogenannte „Raumeinheit“, also einen Teil einer Wohnung, der über einen gesonderten Eingang, wie ein zweites Treppenhaus oder eine Außentür, erreichbar ist. Dann werden in der Regel zwei Rundfunkbeiträge fällig.