Auf den Punkt

 
  • Als Vermieter dürfen Sie Wohnungen für Familie, Angehörige des Haushalts oder sich selbst für den Eigenbedarf kündigen.
  • Anerkannte Gründe sind u. a. Änderungen der Familienkonstellation durch Heirat, Scheidung oder Familienzuwachs; Pflegebedürftigkeit und Jobwechsel.
  • Je nach Dauer des Mietverhältnisses ergibt sich eine Kündigungsfrist von drei bis neun Monaten.
  • Wird Ihnen als Vermieter ein vorgetäuschter Eigenbedarf nachgewiesen, müssen Sie mit Schadensersatzforderungen in Höhe von mehreren Tausend Euro rechnen.
Gründe

Wann darf man wegen Eigenbedarf kündigen?

Die Möglichkeit, wegen Eigenbedarf zu kündigen, ist gesetzlich streng geregelt. Laut Gesetz (§ 573 (2) Nr. 2 BGB) dürfen Vermieter ihre Mietwohnung nur zu Wohnzwecken und für sich selbst, Angehörige ihres Haushalts oder ihrer Familie beanspruchen. Zu den Familienangehörigen zählen etwa Kinder, Enkel, Eltern oder Großeltern sein, aber auch Geschwister, Nichten oder Neffen. Voraussetzung bei weiter entfernten Verwandten ist, dass zu der jeweiligen Person ein besonders enger Kontakt besteht – dies wird im Zweifel gerichtlich entschieden. Zu Angehörigen des Haushalts zählen beispielsweise Pflegepersonen oder Haushaltshilfen. In jedem Fall müssen Vermieter vernünftige, nachvollziehbare Gründe darlegen, warum sie die Wohnung tatsächlich für sich selbst oder Bedarfspersonen benötigen.

Für wen Eigenbedarf angemeldet werden kann

Eigenbedarf kann nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) auch zugunsten getrennt lebender oder geschiedener Ehegatten angemeldet werden. Sie gehören unabhängig vom Fortbestand der Ehe "derselben Familie" an (Az. VIII ZR 35/19).

 

Eigenbedarfskündigung: Gründe & Beispiele

Vermieter müssen in jedem Kündigungsschreiben einen konkreten Kündigungsgrund angeben. Einfach selbst in der Immobilie wohnen zu wollen, ist kein gültiger Nachweis für Eigenbedarf. Echte nachvollziehbare Gründe für Eigenbedarf sind beispielsweise:

  • Vermieter will näher am Arbeitsplatz wohnen bspw. nach einem Jobwechsel
  • Neue Lebensumstände wie Heirat, Scheidung, Trennung, Ruhestand, Vergrößerung der Familie
  • Einzug von Pflegepersonal oder von pflegebedürftigen Angehörigen
  • Bedarf nach einer kleineren Wohnung (bspw. durch Tod des Partners oder einschränkende Krankheit)
  • Umbau des aktuell vom Vermieter bewohnten Hauses von mindestens 1,5 – 2 Jahren, währenddessen eine Ersatzwohnung gebraucht wird
  • Nahe Verwandte brauchen eigenen Wohnraum
 

Wann ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf nicht möglich?

 
  • Beabsichtigte gewerbliche Nutzung der Wohnung: Hier handelt es sich nicht um Eigenbedarf. Es kann aber im Einzelfall ein allgemeines berechtigtes Interesse an der Kündigung vorliegen, wenn der Vermieter gewichtige Nachteile nachweisen kann, sofern er die Wohnung nicht geschäftlich nutzen kann.
  • Beabsichtigte vorübergehende Nutzung von nur wenigen Monaten (hier gibt es unterschiedliche Urteile – 18 Monate Umbauzeit für ein bisher bewohntes Haus wurden als zulässig erachtet. 2 Jahre Nutzungsdauer für die Ausbildung der Enkelin des Vermieters wurden als nicht zureichend erachtet.)
  • Der Vermieter verfügt über eine andere leerstehende Wohnung, die seinen Eigenbedarf in gleicher Weise befriedigen kann.
  • Auf Vorrat kündigen – Vermieter kündigt, weil er in ferner Zukunft die Wohnung selbst nützen möchte, obwohl er keinen aktuellen Eigenbedarf hat.

Fällt der Grund für Ihren Eigenbedarf während der Kündigungsfrist und vor Auszug des Mieters weg, sind Sie gesetzlich dazu verpflichtet, den Mieter zu informieren. Tun Sie dies nicht, drohen Ihnen Schadensersatzforderungen Ihres Ex-Mieters, beispielsweise für Umzugskosten oder die höhere Miete seiner neuen Wohnung.

 
Fristen & Formvorgaben

Wie Sie Mietern die Wohnung wegen Eigenbedarf kündigen

Wenn Sie Eigenbedarf anmelden möchten, haben Sie einiges zu beachten. Wir empfehlen Ihnen, von vornherein das Gespräch mit Ihrem Mieter zu suchen. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs zu erhalten, stellt für Mieter einen Schock dar, da sie ihr gesamtes Leben neu organisieren müssen. Gehen Sie daher fair und verständnisvoll mit der Situation um und geben Sie Ihren Mietern so viel Vorlaufzeit wie möglich.

 

Eigenbedarf-Kündigungsfrist: Das gilt

Die gesetzliche Kündigungsfrist bei ordentlicher Kündigung nach § 573 c BGB variiert je nach Dauer des Mietverhältnisses:

  • Kündigungsfrist bei einer Mietdauer von weniger als 5 Jahren: 3 Monate
  • Kündigungsfrist bei einer Mietdauer von 5 bis 8 Jahren: 6 Monate
  • Kündigungsfrist bei einer Mietdauer länger als 8 Jahre: 9 Monate

Die Kündigung wegen Eigenbedarfs muss spätestens am dritten Werktag des Kalendermonats beim Mieter eingehen, um – bei einer Mietdauer von bis zu 5 Jahren - zum Ende des übernächsten Monats wirksam zu werden. Beispiel: Kündigen Sie zum 2. März Ihrem Mieter, endet das Mietverhältnis Ende Mai.

 

Eigenbedarf nachweisen & formgerecht kündigen – 5 Punkte, die Vermieter beachten müssen

Um sicherzustellen, dass die Gründe, wegen denen Sie Eigenbedarf anmelden, nachvollziehbar sind, führen Sie diese von Anbeginn zusammen mit anderen wichtigen Informationen an. Das sollte alles im Kündigungsschreiben einer ordentlichen Kündigung wegen Eigenbedarf stehen:

  1. Angaben zur Person, für die der Wohnraum benötigt wird.
  2. Brauchen Sie die Wohnung für Personen, mit denen Sie nicht verwandt sind oder für Angehörige Ihres Haushalts, müssen Sie zusätzlich darlegen, wie Sie mit der Person verbunden sind.
  3. Konkrete Angabe der Gründe, weshalb Sie Eigenbedarf anmelden.
  4. Ein Hinweis auf das gesetzliche Widerspruchsrecht des Mieters (nach § 574 BGB) inklusive Frist- und Schriftformerfordernis. Das heißt im Klartext: Der Mieter muss spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses seinen Widerspruch schriftlich erklären.
  5. Haben Sie als Vermieter eine Alternativwohnung, die Sie dem Mieter anbieten können? Dann müssen Sie dies auch schriftlich im Kündigungsschreiben kommunizieren und gleichzeitig erklären, warum Sie nicht diese andere Wohnung für sich nutzen können oder möchten.
 

Nachweislich dem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen

Senden Sie das Kündigungsschreiben unbedingt per Einschreiben oder übergeben dieses noch besser persönlich in Anwesenheit mehrerer Zeugen. Es kommt häufig vor, dass der Mieter bestreitet, die Eigenbedarfskündigung je erhalten zu haben und das Abschicken des Kündigungsschreibens allein genügt als Nachweis nicht.

Die meisten Eigenbedarfskündigungen haben Erfolg, wenn die Gründe vernünftig und nachvollziehbar sind, das Kündigungsschreiben ordentlich aufgesetzt ist und die Fristen eingehalten wurden. Aus Sichtweise der Gerichte macht der Vermieter hier vom Recht an seinem Eigentum Gebrauch.

Ihnen steht nach der Kündigung wegen Eigenbedarfs ein Besichtigungsrecht zu, um möglicherweise notwendige Renovierungsmaßnahmen planen zu können. Auch wenn Ihnen dieses Recht zusteht, sollten Sie es behutsam vom Mieter einfordern, um Konflikte zu vermeiden.

 

Wie lange darf die Wohnung nach einer Eigenbedarfskündigung leer stehen?

Nach einer Kündigung wegen Eigenbedarfs darf die Wohnung auf unbestimmte Zeit leer stehen. Die Gründe dafür, dass sich der Einzug verzögert, können verschiedener Natur sein. Zum Beispiel:

  • Die Wohnung soll vor dem Eigenbezug renoviert oder saniert werden.
  • Die Person, die ursprünglich in die Wohnung ziehen wollte, kann aus gesundheitlichen Gründen erst zu einem späteren Zeitpunkt einziehen.

Gut zu wissen: Der Eigenbedarf muss nur bis zum Zeitpunkt des Ablaufs der Kündigungsfrist vorliegen. Falls Zweifel an den Ansprüchen auftauchen, müssen Vermieter nachweisen, dass es sich nicht um vorgetäuschten Eigenbedarf handelt. So steht es in einem Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) von 2005 (Az. VIII ZR 339/04). Hier stellte eine Klägerin den Eigenbedarf des Vermieters für seine Schwiegermutter infrage und wandte sich gegen die Kündigung. Während des Räumungsprozesses verstarb diese. Die inzwischen ausgezogene Klägerin verlangte daraufhin Schadensersatz vom Vermieter. Zu Unrecht, so der BGH: Für den Eigenbedarf komme es nur auf den Zeitpunkt an, in dem das Mietverhältnis endet. Andernfalls wäre ein Mieter, der gegen die Kündigung klagt, bessergestellt als der Mieter, der zum Ablauf der Kündigungsfrist auszieht.

 

Eigenbedarf vortäuschen kann teuer werden

Das Recht, dem Mieter wegen Eigenbedarf zu kündigen, wird oft missbraucht. Am häufigsten hat dies finanzielle Hintergründe. Besonders in Gebieten mit hoher Nachfrage nach Wohnraum wittern Vermieter die Möglichkeit, ihre Rendite zu steigern, indem sie Mietern auf Eigenbedarf kündigen und danach die Wohnung mit oder ohne Renovierung teurer weitervermieten. Doch vorgetäuschter Eigenbedarf kann sehr teuer für den Vermieter werden. Kann der gekündigte Mieter nachweisen, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht war, kann er Schadensersatzforderungen in Höhe von mehreren Tausend Euro an den Vermieter stellen. Sollten Sie nicht sicher sein, dass Ihr Grund, Ihre Wohnung selbst nutzen zu wollen, berechtigten Eigenbedarf darstellt, sprechen Sie vorher unbedingt mit Ihrem Anwalt.

Vermieter
 

Welche Versicherungen können Ihnen als Vermieter helfen?

Wir sind Ihr starker Partner für die Lösung sämtlicher Konflikte mit Ihrem Mieter. Schon vor der gerichtlichen Auseinandersetzung hilft der ARAG Vermieterrechtsschutz durch Mediation. Über unseren Online-Rechtsservice können Sie außerdem Musterschreiben herunterladen. Wenn es zu ernsthaften Konflikten bis hin zur Räumungsklage kommt, decken wir Prozesskosten vollständig ab, sodass Sie sorgenfrei Ihr Recht durchsetzen können.

Ausnahmen

Was sind Härtefälle bei Eigenbedarfskündigung?

Mieter geben bei einer Eigenbedarfskündigung oft einen Härtefall als Begründung für ihren Widerspruch an. Verständlich, da dies die einzige Möglichkeit ist, einer rechtskräftigen Eigenbedarfskündigung zu widersprechen. Geregelt ist dies in der sogenannten „Sozialklausel“ in § 574 (1) BGB. Dort heißt es:

„Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist“.

Eine Härte kann wegen privater, gesundheitlicher oder beruflicher Gründe wie Schul- oder Kita-Wechsel, Ausbildung oder fehlendem angemessenem Ersatzwohnraum bestehen. Die Gerichte müssen dabei allerdings immer den Einzelfall prüfen und auch die widerstreitenden Interessen des Vermieters berücksichtigen. Sind die Interessen von Mieter und Vermieter gleichwertig, hat das Interesse des Vermieters am Auszug des Mieters Vorrang. Allgemeine Fallgruppen, in denen eine soziale Härte vorliegt, lassen sich daher nicht bilden. Folgende Gründe wurden aber in der Vergangenheit als Härtefälle von Gerichten anerkannt:

  • Zu hohes Alter (in Kombination mit Krankheit oder Pflege)
  • Kein zumutbarer Ersatzwohnraum zu angemessenen Bedingungen vorhanden
  • Soziale Verwurzelung bei langer Mietdauer

Können sich Vermieter und Mieter nicht über die Fortsetzung des Mietverhältnisses einigen, muss ein Gericht über den Härtefall entscheiden. Erkennt das Gericht den Widerspruch des Mieters gegen die Eigenbedarfskündigung an, wird es je nach Härtefallgrund das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit verlängern (etwa bei Krankheit oder Alter) oder aber nur für eine bestimmte Zeit (z. B. bei Ausbildung oder Schwangerschaft).

 

Wenn der Mieter nicht auszieht oder keine Wohnung findet

Grundsätzlich hat bei einer wirksamen Kündigung der Mieter zum Ablauf der Kündigungsfrist die Mietsache zu räumen und zu übergeben. Ihr Mieter kann jedoch schriftlich widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses eine Härte für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts darstellen würde. Dafür sind zwei Monate Zeit vor Ablauf des Mietverhältnisses gewährt (§ 574 b BGB).

Zieht Ihr Mieter nach einer Eigenbedarfskündigung nicht aus und beruft sich auf eine gesundheitliche Härte, muss zudem ein Sachverständigengutachten eingeholt werden (BGH, Az.: VIII ZR 180/18 und VIII ZR 167/17). Sie sollten sich vor dem Aussprechen einer Kündigung wegen Eigenbedarf deshalb auf jeden Fall über die Lebensumstände Ihres Mieters informieren.

 
Räumungsklage

Letzter Ausweg: Die Räumungsklage

Sie haben eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen, der Mieter hat nicht widersprochen und zieht trotzdem nicht aus? Wenn der Eigenbedarf berechtigt ist, Sie formrichtig und fristgerecht gekündigt haben, doch der Mieter nicht auszieht, dürfen Sie nicht abwarten, sondern müssen selbst tätig werden:

 
  • Zunächst sollten Sie der weiteren Nutzung der Wohnung innerhalb von zwei Wochen schriftlich widersprechen. Denn andernfalls verlängert sich das Mietverhältnis laut Gesetz auf unbestimmte Zeit.
  • Im nächsten Schritt müssen Sie Ihren Mieter zur Räumung der Wohnung auffordern. Erst wenn der Mieter weiterhin in der Wohnung bleibt, können Sie ihn auf Räumung verklagen.
  • Eine Räumungsklage dauert bei einfachen Fällen ca. sechs Monate, in Extremfällen bis zu zwei Jahre.
  • Es kommen in diesem Prozess schnell Kosten von mehreren Tausend Euro zusammen. Normalerweise wird während des Gerichtsverfahrens keine Miete gezahlt, sodass der Vermieter in eine unangenehme finanzielle Situation kommen kann.

Hat die Räumungsklage Erfolg, bestimmt der Gerichtsvollzieher einen Vollstreckungstermin. Doch selbst hier kann der Mieter im Einzelfall noch Vollstreckungsschutz beantragen, sodass der Räumungstitel unter Umständen auf lange Zeit nicht durchsetzbar ist. Sie als Vermieter dürfen die Räumung der Wohnung jedoch nicht selbst ohne Gerichtsbeschluss vornehmen oder anordnen. Auch wenn Sie mit Ihrer Räumungsklage auf Eigenbedarf im Recht sind, wäre eigenes Handeln strafbar und könnte in Hausfriedensbruch oder Nötigung resultieren. Wenn Sie die Wohnung legal räumen möchten, geht dies nur über ein gerichtliches Urteil.

Gut zu wissen: Eine Räumungsklage lohnt sich in den seltensten Fällen und birgt ein enormes finanzielles Risiko für Sie als Vermieter. Eine sinnvolle Alternative ist die Mediation. In vielen Fällen konnte die deutlich schnellere und günstigere Mediation Schlimmeres verhindern und Streitparteien zur Einigung verhelfen. Sollte sich Ihr Mieter nicht darauf einlassen, bleibt allerdings nur noch die Räumungsklage.

 

Wie lange dauert eine Räumungsklage?

Der Weg von der eigentlichen Räumungsklage bis zur Zwangsräumung kann unterschiedlich viel Zeit in Anspruch nehmen. Dies hängt von der jeweiligen Ausgangssituation ab:

 

2 bis 3 Monate

Reagiert der Mieter nicht auf die Klage, kann dies zu einem Versäumnisurteil führen. Ein Urteil könnte hier bereits nach wenigen Wochen vorliegen.

 

6 Monate

Beantragt der Mieter nach Erhalt der Räumungsklage eine Räumungsfrist, bleibt für ihn mehr Zeit für den Auszug.

 

2 Jahre & mehr

Wenn beispielsweise eine Reihe an Gründen gegen die Räumungsklage sprechen, wie gesundheitliche Probleme des Mieters oder eine lange Mietdauer, bedarf dies mitunter eines speziellen Gutachtens. Die Räumungsklage kann sich so über mehrere Jahre ziehen.

 
 

Kosten für eine Räumungsklage

Was eine Räumungsklage unterm Strich kostet, kann nicht pauschal gesagt werden. Die Kosten hängen von den individuellen Anwaltskosten sowie dem Streitwert ab. Zum Streitwert heißt es in § 41 (2) Gerichtskostengesetz (GKG): „Wird wegen Beendigung eines Miet-, Pacht- oder ähnlichen Nutzungsverhältnisses die Räumung eines Grundstücks, Gebäudes oder Gebäudeteils verlangt, ist ohne Rücksicht darauf, ob über das Bestehen des Nutzungsverhältnisses Streit besteht, das für die Dauer eines Jahres zu zahlende Entgelt maßgebend […]“.

Die Staffelung der Gerichtskosten je nach Streitwert finden Sie in Anlage 2 zu § 34 (1) GKG. Sobald Sie Klage erheben, ist eine dreifache Gerichtsgebühr zu entrichten.

Beispiel:
Nach dem Mietvertrag beträgt die monatliche Miete 800 Euro. Pauschale Betriebskosten in Höhe von 150 Euro sind ebenfalls zu leisten. Der Streitwert beträgt somit 11.400 Euro (12 x 950 Euro). Die Gerichtskosten betragen bei einem Streitwert bis zu 13.000 Euro 295 Euro. Für dieses Beispiel ergeben sich also 885 Euro Gerichtskosten (3 x 295 Euro). Hinzu kommen noch Anwaltskosten für Mieter und Vermieter.

 

Vermietete Wohnung kaufen, dann Eigenbedarf anmelden und selbst bewohnen?

Gerade in großen Ballungszentren sind in den letzten Jahren die Immobilienpreise so stark gestiegen, dass sich der Kauf kaum noch lohnt. Vermietete Immobilien werden meist günstiger angeboten als leerstehende. Das ist für viele Kaufinteressenten besonders interessant. Wieso es sich dennoch oft nicht lohnt, eine als Kapitalanlage angebotene Wohnung zu kaufen und dem Mieter dann wegen Eigenbedarf zu kündigen:

 

Faktor Zeit

Sanduhr Icon Grün
  • Es dauert meist mehrere Monate, bis Sie im Grundbuch eingetragen sind. Erst dann können Sie wegen Eigenbedarf kündigen. Die Auflassungsvormerkung reicht hierfür nicht.
  • Sollten sich die Mieter der Immobilie wehren, kann der Prozess mehrere Monate, wenn nicht Jahre dauern.
 
 

Faktor Geld

Euro Icon Grün
  • Nach § 21 Einkommenssteuergesetz (EStG) fällt monatlich Einkommenssteuer für vermietete Immobilien an.
  • Anwalts- und Prozesskosten im Falle einer Auseinandersetzung können sich schnell beachtlich summieren.
  • Sie haben doppelte Kosten für Ihre Miete und das Darlehen, das Sie zum Zeitpunkt des Kaufs aufnehmen, obwohl Sie die Wohnung noch nicht bewohnen können.
  • Bei älteren Mietverträgen und geringem Eigenkapital unterschreiten die monatlichen Mieteinnahmen oft die Ausgaben für neu geschlossene Darlehen.
 

Gut zu wissen: In Ballungszentren ist mangelnder zumutbarer Ersatzwohnraum ebenfalls ein großes Problem. Aus diesem Grund kann es noch schwieriger sein, Eigenbedarf an bereits vermieteten Objekten zu erhalten.

 

Sperrfrist bei Eigenbedarf: Achtung bei Altmietverträgen & Neuaufteilungen

In alten Mietverträgen, die vor der Mietrechtsreform 2001 unterschrieben wurden, stehen häufig noch Kündigungsfristen von bis zu 10 Jahren, an die sich Neueigentümer der Immobilie für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs halten müssen.

Eine weitere Sonderregelung gilt, wenn ein Mietshaus in Eigentumswohnungen umgewandelt wird. Wenn die Wohnung schon vor der Umwandlung vermietet war, kann der neue Eigentümer nicht sofort Eigenbedarf anmelden.

Der Käufer muss in diesem Fall mindestens eine Sperrfrist von drei Jahren abwarten, bevor er wegen Eigenbedarf kündigen kann – je nach Region sind es sogar bis zu zehn Jahre. Käufer sollten sich also unbedingt vor dem Kauf informieren, welche Fristen vor Ort gelten.

 

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