Mietminderung – Ihr gutes Recht als Mieter

Was sieht das Mietrecht zur Mietminderung vor?

Können Sie Ihre Wohnung aufgrund eines Mangels nicht vertragsgemäß nutzen, haben Sie einen gesetzlichen Anspruch auf Mietminderung. Eine Mietminderung beschreibt dabei die Reduzierung der im Mietvertrag festgehaltenen Warmmiete, aufgrund einer eingeschränkten Nutzbarkeit der Wohnung.

Das Minderungsrecht für den Mieter entsteht dementsprechend in dem Moment, wo ein Mangel auftritt – und die Höhe der Mietminderung richtet sich stets nach der Art und dem Umfang der Beeinträchtigung an der Mietsache.

Mängel in der Wohnung: Was können Sie tun?

Sie haben schon wieder eine defekte Heizung oder Schimmel in der Wohnung? Christina Gellert, angehende Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, erklärt, wie Sie richtig reagieren.

Welche Gründe für eine Mietminderung sind gerechtfertigt?

Baulärm im Haus, eine defekte Wasserleitung, Schimmel im Bad: Gründe für eine Mietminderung gibt es viele. Im Folgenden haben wir die gängigsten Mietminderungsgründe für Sie zusammengefasst:

Wie viel Miete kürzen bei Schimmel?

Ein Schimmelbefall an Wänden und Decken ist nicht nur ein ästhetischer Mangel an der Mietsache, sondern kann für Mieterinnen und Mieter auch gesundheitsgefährdend sein. Wie stark Sie Ihre Miete aufgrund von Schimmel in der Wohnung mindern können, ist jedoch von Einzelfall zu Einzelfall unterschiedlich.

Während leichte Verunreinigungen durch Schimmel meist nicht mehr als eine fünfprozentige Mietminderung rechtfertigen, haben größere und potenziell gesundheitsgefährdende Befälle in der Vergangenheit schon zu viel höheren Mietminderungen geführt. Ist die gesamte Nutzbarkeit der Wohnung beeinträchtigt – etwa durch Schimmel in allen Räumen – dann kommt sogar eine Mietminderung von 100 Prozent in Frage.

Zu beachten ist jedoch, dass bei einem Schimmelbefall potenziell auch die Mieterinnen und Mieter zur Verantwortung gezogen werden können. Resultiert Schimmel im Bad etwa nicht aus Baumängeln an der Wohnung, sondern aus einer mangelhaften Heiz- und Lüftroutine des Mieters, dann macht sich dieser durch die unsachgemäße Nutzung der Wohnung womöglich selbst schadensersatzpflichtig.

Wie viel Mietminderung bei Wasserschaden?

Ist die Nutzbarkeit Ihrer Wohnung durch einen Wasserschaden eingeschränkt, dann kann dies ebenfalls ein Grund für eine Mietminderung sein. Wie hoch diese im Einzelfall ausfällt, hängt vom Ausmaß der durch den Wasserschaden verursachten Beeinträchtigung ab.

So geht aus verschiedenen Urteilen von Amts- und Landgerichten hervor, dass kleinere Wasserschäden infolge eines Wasserrohrbruchs – etwa eine bröckelnde Tapete oder Wasserflecken an Wänden und Decken – im Regelfall nur eine minimale Mietminderung im einstelligen Prozentbereich rechtfertigen. Steht eine Wohnung jedoch teilweise unter Wasser, tropft es von der Decke oder müssen gar Trocknungsgeräte eingesetzt werden, dann sind auch Mietminderungen von 50 Prozent und mehr keine Seltenheit.

Wie hoch darf eine Mietminderung bei Straßenbauarbeiten sein?

Auch Straßenbauarbeiten, die in der direkten Nachbarschaft einer Mietsache stattfinden, können eine Mietminderung rechtfertigen. Wie hoch diese ausfällt, hängt von dem Ausmaß der Beeinträchtigung ab, die durch die Bauarbeiten verursacht wird.

Eine Mietminderung kann möglich sein, wenn die Nutzung der Mietsache in erheblichen Maßen eingeschränkt bzw. auch, wenn das Ende der Arbeiten nicht absehbar ist. Lärm, Schmutz und Erschütterungen können eine Minderung ebenfalls begründen.

Eine geringe Lärmbelästigung durch eine Baustelle und den mit ihr verbundenen Durchgangsverkehr sowie geringfügige Erschütterungen durch die Bauarbeiten rechtfertigen in der Regel nicht mehr als eine Mietminderung von 10 Prozent. Vergangene Urteile von Amts- und Landgerichten zeigen jedoch auch, dass sich viel höhere Mietminderungen ergeben können, wenn eine Erdgeschosswohnung unmittelbar an eine Baustelle angrenzt oder die Lärmbelästigung so hoch ist, dass Mieter die Fenster nicht mehr öffnen können. In diesem Fall sind Mietminderungen von 25 Prozent und mehr möglich.

Ist eine Mietminderung bei Baulärm im Haus gerechtfertigt?

Genau wie Bauarbeiten auf der angrenzenden Straße können natürlich auch Bau- und Sanierungsarbeiten innerhalb eines Hauses die Nutzbarkeit der umliegenden Mietwohnungen beeinträchtigen. Egal ob durch Modernisierungsarbeiten, einen Dachgeschossausbau oder andere Tätigkeiten im Haus: Können Sie Ihre Wohnung wegen der Bauarbeiten nur noch eingeschränkt nutzen, dann haben Sie einen Anspruch auf Mietminderung.

Wie stark Sie Ihre Miete mindern können, ist dabei jedoch von Einzelfall zu Einzelfall unterschiedlich und hängt davon ab, wie stark die Bauarbeiten Sie in Ihrem häuslichen Leben einschränken. So entschied das Landgericht Berlin einst, dass der im Zuge eines Dachgeschossausbaus durch Kreissägearbeiten, Stemmarbeiten und Bohren verursachte Lärm für den direkten Wohnungsnachbarn eine Mietminderung von 10 Prozent rechtfertigte. Die Verschmutzung des Treppenhauses durch die Bauarbeiten stellte zusätzlich einen weiteren Mietminderungsgrund dar, wurde allerdings nur mit 2 Prozent beziffert (LG Berlin Urt. v. 12.04.1994, 63).

In einem ähnlichen Fall, in dem durch die Bauarbeiten verursachte Lärm- und Geruchsbelastungen jedoch ungleich höher und der dauerhafte Aufenthalt in der angrenzenden Wohnung nahezu unmöglich war, sprach das Landgericht Hamburg einem Mieter derweil eine Mietminderung von 80 Prozent zu (LG Hamburg Urt. v. 11.01.1996, 307).

Kann ich eine Mietminderung wegen einem Baugerüst vor dem Haus durchsetzen?

Wird im Zuge von Bauarbeiten ein Baugerüst an Ihrem Haus installiert, dann kann auch das im Zweifel ein Grund für eine Mietminderung sein. Je nach Sachlage können dabei jedoch unterschiedliche Minderungsquoten angemessen sein.

So geht aus verschiedenen Urteilen von Amts- und Landgerichten hervor, dass die Verdunklung einzelner Räume durch ein Baugerüst nicht in jedem Fall eine Mietminderung rechtfertigt. Ist ein Gerüst derweil mit einer Plastikfolie versehen und verdunkelt große Teile der Wohnung, dann kann Sie dies bereits zu einer Mietminderung von 10 Prozent oder mehr berechtigen. Wird gar eine komplette Dachgeschosswohnung von einem Gerüst verdunkelt, kann das Minderungsquoten von bis zu 50 Prozent rechtfertigen.

Taubenkot auf dem Balkon: Kann ich die Miete mindern?

Das Risiko, dass ein Wohnungsbalkon durch Taubenkot verunreinigt wird, fällt in die Sphäre des Mieters. Sie können vom Vermieter weder die Reinigung des Balkons verlangen noch die Miete mindern, falls dieser sich weigert. Das hat das Amtsgericht Hanau (Az.: 94 C 21/22) entschieden.

Wie hoch kann eine Mietminderung bei Lärmbelästigung und Ruhestörung ausfallen?

Die Höhe einer Mietminderung wegen Lärmbelästigung hängt davon ab, wie stark diese die Wohnqualität in ihrer Mietwohnung beeinträchtigt. Während Lärm den Passanten oder der Straßenverkehr vor der Wohnung verursachen natürlich kein geeigneter Anlass dafür ist die Miete zu mindern, kann erheblicher Krach durchaus eine Mietminderung rechtfertigen.

Dies kann zum Beispiel dann der Fall sein, wenn in Ihrem Haus regelmäßig spät gebohrt oder gehämmert wird oder ein Nachbar wiederholt spät abends die Musik aufdreht und damit die Nachtruhe stört. In Urteilen von Amts- und Landgerichten haben derartige Gründe in der Vergangenheit üblicherweise zu Mietminderungen zwischen 5 und 15 Prozent geführt.

Zu beachten ist, dass der Lärm, den Sie als Mietminderungsgrund heranziehen wollen, keine ortsübliche Gegebenheit darstellen sollte. Wohnen Sie etwa in der Einflugschneise eines Flughafens, dann ist dies kein Grund für eine Mietminderung, da schon zu Beginn der Miete mit dem Lärm gerechnet werden konnte.

Mietminderung bei Geruchsbelästigung – geht das?

Auch eine sogenannte Geruchsbelästigung kann ein Grund für eine Mietminderung sein. Wie hoch diese ausfällt, hängt von dem Ausmaß der Beeinträchtigung ab, die durch üble Gerüche verursacht wird. Es gilt im Einzelfall also die Dauer, die Häufigkeit und die Intensität der Geruchsbelästigung zu ermitteln.

Urteile von Amts- und Landgerichten belegen, dass Geruchsbelästigungen – von kaputten Küchenrohren über Abgase bis hin zu Baustellenemissionen – üblicherweise Mietminderungen zwischen 5 und 20 Prozent rechtfertigen. Dabei kann sogar eine übermäßige Geruchsbelästigung durch Zigarettenrauch, sei es von einem Restaurant oder dem Balkon des Nachbars, eine Mietminderung rechtfertigen (LG Berlin Urt. v. 30.04.2013, 307).

Defekte Fenster und Türen: Kann ich die Miete mindern?

Undichte Fenster, Zugluft, verzogene Türrahmen: Funktionieren Fenster und Türen in Ihrer Mietwohnung nur unzureichend, dann kann das eine Mietminderung rechtfertigen. Wie stark Sie Ihre Miete mindern können, ist dabei jedoch von Einzelfall zu Einzelfall unterschiedlich und hängt davon ab, wie stark die Mängel Ihre Wohnqualität beeinflussen und inwiefern diese aufgrund der Ausstattung der Wohnung zu erwarten waren.

So ist eine Beschwerde über Zugluft in einer Altbauwohnung meist weniger erfolgsversprechend als eine Beschwerde über undichte Fenster in einem Neubau. Der Bundesgerichtshof urteilte dazu in der Vergangenheit, dass die Ausstattung einer Wohnung diesbezüglich den Standards vergleichbarer Mietobjekte entsprechen muss. Wohnen Sie in einem vergleichsweise alten Mietshaus, dann müssen Sie kleinere Mängel also eher akzeptieren als anderswo.

Trotzdem sind spürbare Mängel an Fenstern und Türen im Regelfall Grund genug für eine Mietminderung. Muss ein Mieter etwa aufgrund von undichten Fenstern viel mehr heizen als üblich oder lässt sich ein Fenster nicht mehr richtig abschließen, dann kann dies, je nach Schwere des Mangels, eine Mietminderung von 5 bis 20 Prozent durchaus rechtfertigen.

Wenn Räume oder Balkon nicht nutzbar sind

Da Ihr Vermieter zu jeder Zeit den vertraglich vereinbarten Gebrauch Ihrer Mietwohnung gewährleisten muss, sind unbenutzbare Räume oder ein nicht nutzbarer Balkon in jedem Fall ein guter Grund für eine Mietminderung. Denn da Sie Ihre Wohnung nur eingeschränkt nutzen können, bezahlen Sie dementsprechend zu viel Miete. Auch hier misst sich die Höhe der Mietminderung an der Gebrauchsbeeinträchtigung, also daran, wie groß die Beeinträchtigung für den Mieter ist.

In der Vergangenheit haben Gerichte zur Ermittlung der Beeinträchtigung durch nicht nutzbare Räume den sogenannten Wohnwert der Zimmer ins Verhältnis zu der zu entrichtenden Miete gestellt. Macht ein Schlafzimmer also etwa 30 Prozent des Wohnwerts einer Wohnung aus und beträgt die Kaltmiete zuzüglich der Nebenkosten 600 Euro, kann der Mieter die Miete bei Unbenutzbarkeit des Schlafzimmers auch um 30 Prozent, also 180 Euro, mindern.

Wohnwertberechnungen werden jedoch längst nicht immer herangezogen und der Einzelfall entscheidet, wie hoch eine Mietminderung ausfallen kann.

Mietminderung wegen defekter Klingel oder kaputtem Aufzug?

Auch Mängel an Ihrem Mietshaus, die sich direkt auf Ihre Wohnqualität auswirken, können eine Mietminderung rechtfertigen. So stellt etwa eine kaputte Klingel, eine defekte Gegensprechanlage oder ein gestörter elektrischer Türöffner bereits einen Mangel an der Mietsache dar. Ähnliche Mängel wurden in der Vergangenheit in der Regel jedoch mit eher geringeren Minderungsquoten von 2 bis 5 Prozent belegt.

Ein Ausfall eines Aufzugs innerhalb des Hauses kann derweil weitaus höhere Minderungsquoten nach sich ziehen, je nachdem wie stark er Sie als Mieter beeinträchtigt. Leben Sie etwa in der ersten Etage, dann dürfte die zulässige Minderungsquote für Sie geringer sein als für einen Mieter im sechsten Stock. Wenn Sie wegen einer körperlichen Einschränkung gar auf den Aufzug angewiesen sind, kann die Minderungsquote wiederum deutlich höher ausfallen. Auch hier zählt, wie stark sich der Mangel an der Mietsache auf Ihre Wohnqualität auswirkt. Urteile von Amts- und Landgerichten belegen, dass der Ausfall eines Aufzugs üblicherweise Mietminderungen zwischen 5 und 20 Prozent rechtfertigt, in Sonderfällen jedoch auch Quoten bis zu 50 Prozent nach sich ziehen kann.

Mietminderung bei Warmwasserausfall oder nicht funktionierender Heizung

Ist die Nutzbarkeit Ihrer Wohnung durch den Ausfall des Warmwassers oder eine defekte Heizung eingeschränkt, kann dies ebenfalls ein Grund für eine Mietminderung sein. Wie hoch diese im Einzelfall ausfällt, hängt vom Ausmaß der durch den Defekt verursachten Beeinträchtigung ab. Hier kommt es auch darauf an, wie lange der Ausfall dauert, ob er in den Sommer- oder den Wintermonaten stattfindet und ob er nur bestimmte Räume betrifft oder gar die gesamte Wohnung. Kleine einstellige Minderungsquoten, aber auch Mietminderungen von 70 oder 80 Prozent sind deshalb, je nach Einzelfall, möglicherweise gerechtfertigt.

Kein Strom, kein Fernseher oder kein Internet. Miete mindern?

Fällt in Ihrer Wohnung der Strom aus oder funktionieren Fernseh- und Internetanschlüsse nicht, dann kann das Grund genug für eine Mietminderung sein. Maßgeblich ist in diesem Fall, dass Sie die jeweiligen Defekte nicht selbst verursacht haben und es sich – etwa im Falle des Internets – nicht nur um eine temporäre Störung an Ihrem Endgerät handelt. Wie hoch eine Mietminderung aufgrund einer defekten Telefonbuchse oder eines kaputten Fernsehanschlusses im Endeffekt ausfällt, ist sehr unterschiedlich und hängt nicht zuletzt von der Dauer des Ausfalls ab.

Bei einem dauerhaften Stromausfall sind die üblichen Minderungsquoten wiederum im Regelfall relativ hoch. Dies liegt daran, dass eine Stromversorgung laut eines Urteils des Bundesgerichtshofs ein elementarer Bestandteil des zeitgemäßen Wohnens ist. Eine Wohnung, die über keine Stromversorgung verfügt, gilt dementsprechend als unbewohnbar. In diesem Fall kann sogar eine Minderung der kompletten Miete gerechtfertigt sein.

Fehlender Keller, nicht fertiger Garten oder unbenutzbare Terrasse

Können Sie einen laut Ihres Mietvertrags mit Ihrer Wohnung vermieteten Keller, einen Garten oder eine Terrasse zeitweise nicht nutzen, dann stellt dies einen Mangel an der Mietsache dar. Denn da Sie den vermieteten Wohn- und Lagerraum nur eingeschränkt nutzen können, bezahlen Sie für Leistungen, die Ihnen de facto nicht zur Verfügung stehen.

Wie hoch eine Mietminderung aufgrund einer eingeschränkten Nutzbarkeit von Kellern, Gärten oder Terrassen ausfällt, ist von Fall zu Fall unterschiedlich. Basierend auf Gerichtsurteilen von Amts- und Landgerichten liegen gängige Minderungsquoten jedoch zwischen 5 und 15 Prozent.

Mietminderung, wenn Garage oder Parkplatz nicht nutzbar sind

Wer zusammen mit seiner Wohnung auch eine Garage oder einen anderweitigen festen Stellplatz für sein Auto anmietet, der hat auch einen Anspruch darauf, dass diese jederzeit nutzbar sind. Fehlen die versprochenen Stellplätze komplett und wird die Stellplatzmiete im Mietvertrag einzeln ausgewiesen, kann im Regelfall auch die komplette Stellplatzmiete gemindert werden. Ist die Parkplatzmiete derweil nicht gesondert ausgewiesen, sondern Teil der vereinbarten Wohnungsmiete, dann bewegt sich die Minderungsquote – basierend auf Gerichtsurteilen von Amts- und Landgerichten – üblicherweise um die 10 Prozent der Bruttomiete.

Mäuse, Ratten und Ungeziefer

Ist Ihre Mietwohnung von Mäusen, Ratten oder Ungeziefer befallen, können Sie im Regelfall Ihre Miete mindern. Generalisieren kann man den Anspruch auf Mietminderung jedoch nicht, denn es gilt je nach Sachlage zu prüfen, ob es sich wirklich um einen Befall handelt, der den Nutzungs- und Wohnwert Ihrer Wohnung stark beeinträchtigt und inwiefern dieser – je nach Lage der Mietsache – tolerierbar ist oder nicht.

Dazu urteilte das Amtsgericht Brandenburg in der Vergangenheit, dass hinsichtlich der Tolerierbarkeit eines Ratten- oder Mäusebefalls nicht nur die Dauer und die Intensität von Belang ist, sondern auch, ob eine Mietsache sich auf dem Land oder in der Stadt befindet. Denn in einem Landhaus oder auf einem Hof sei ein Befall eher zu erwarten und zu tolerieren als in der Innenstadt (AG Brandenburg, Urt. v. 6.8.2001, 605).

Zudem sind eine einzelne Maus oder das vereinzelte Auftauchen von Ungeziefer in der Wohnung nicht per se ein Mietminderungsgrund – speziell dann nicht, wenn es sich um Kellerräume handelt. Vielmehr muss ein Befall die – nicht immer ganz klare – Grenze der Zumutbarkeit überschreiten, damit er als Mietminderungsgrund angeführt werden kann. Dies kann zum Beispiel dann der Fall sein, wenn Mäuse regelmäßig in einer Wohnung auftauchen und Essensvorräte befallen haben.

Mietminderung wegen Hitze – wenn schlechte Isolierung die Temperatur unerträglich macht

Eine übermäßige Hitzeentwicklung in Ihrer Wohnung kann ein Grund für eine Mietminderung sein. Dabei gilt es allerdings zu ermitteln, wie stark die Hitze die Wohnqualität beeinträchtigt und ob sie im Zweifelsfall nicht noch im Rahmen üblicher Temperaturschwankungen liegt. Steigt die Temperatur an heißen Sommertagen in Ihrer Wohnung, dann ergibt sich daraus dementsprechend noch nicht gleich ein Minderungsanspruch.

Es gibt Entscheidungen, dass bei einer Außentemperatur von 32 Grad Celsius die Raumtemperatur die 26 Grad-Marke nicht überschreiten darf. Beträgt die Außentemperatur mehr als 32 Grad, muss in den Innenbereichen gewährleistet werden, dass der Temperaturunterschied nicht mehr als sechs Grad Celsius beträgt. Das heißt: Bei 40 Grad Außentemperatur darf sich die Wohnung auf 34 Grad erwärmen. Ob jedoch tatsächlich ein Minderungsanspruch besteht und wie hoch die Minderungsquote ist, die sich daraus ergibt, ist von Fall zu Fall sehr unterschiedlich und kann nicht pauschalisiert werden.

Zu heiße Wohnung: So gehen Sie am besten vor

Gleicht Ihre Wohnung einer Sauna, ist der erste Schritt, die hohen Temperaturen zu dokumentieren. Ferner sollte dokumentiert werden, welche Maßnahmen bereits ergriffen wurden wie das Lüften in den Morgenstunden oder eine Verdunkelung. Übersteigen die Werte die häufig die genannten 26 Grad bzw. die Differenz, sollten Sie das Gespräch mit Ihrem Vermieter suchen, um gemeinsam zu überlegen, wie für Kühlung gesorgt werden kann. Kühlende Rollos, eine bessere Dämmung, eine Markise bis hin zum Einbau einer Klimaanlage, idealerweise gekoppelt an eine Photovoltaik-Anlage – die Möglichkeiten sind vielfältig.

Erwägen Sie selbst, aktiv zu werden und etwas zum Kühlen Ihrer Mietwohnung einzubauen, sollten Sie ebenfalls mit Ihrem Vermieter sprechen und fragen, ob Sie die Wohnung baulich verändern dürfen. Klären Sie auch, was bei Ihrem Auszug passieren soll.

Reagiert Ihr Vermieter nicht und ist nicht einsichtig, können Sie versuchen, Ihre Miete zu mindern – zumindest für die Tage, die Sie als unerträglich warm dokumentiert haben.

Das passende Gerichtsurteil
Eine gut ausgestattete, nach Süden ausgerichtete Neubauwohnung mit Dachterrasse wurde im Sommer tagsüber über 30 Grad warm. Auch nachts sank die Temperatur nicht unter 25 Grad. Nachdem der Vermieter sich weigerte, einen Wärmeschutz anzubringen, kürzte der Mieter die Miete um 20 Prozent. Zu Recht, wie die Richter des Amtsgerichts Hamburg befanden, und stellten den Vermieter vor die Wahl: Entweder musste er Außenjalousien anbringen oder aber in den Sommermonaten mit der geminderten Miete leben (Az.: 46 C 108/04).

Mitminderung nach selbstverschuldetem Wohnungsbrand

Ein angetrunkener Mieter gönnt sich Pommes als Mitternachtssnack – und stellt den Topf mit heißem Fett zurück auf die noch angeschaltete Herdplatte. Dies hat einen Wohnungsbrand zur Folge, der die Wohnung unbewohnbar macht. Trotzdem kann der Mieter nach einer Entscheidung des Landgerichts Würzburg die Miete mindern, da ein Augenblicksversagen vorliege (Az.: 44 S 119/23).

Mietminderung wegen Mobbings? So halfen wir mit Mediation

Herr Z. wohnt seit geraumer Zeit in einem Reihenhaus zur Miete. Aufgrund des Mobbings durch seinen Nachbarn hat er eine Mietminderung veranlasst. Seit Monaten ist Herr Z. den Schikanen seines Nachbarn ausgesetzt. Inzwischen führt er sogar ein Mobbingtagebuch, in dem er über Psychoterror und Beleidigungen hinter der Hecke Buch führt. Sein Vermieter ist mit der Mietminderung nicht einverstanden und droht Herrn Z. nun mit der Räumungsklage infolge der nicht vollends ausgeglichenen Monatsmieten.

Dauer bis zur Lösung: ca. 14 Tage

Wie viel Mietminderung ist gerechtfertigt?

Wie hoch die Mietminderung ausfällt, die sie für einen Mangel an ihrer Mietwohnung veranschlagen können, hängt von der Schwere des Mangels und der daraus resultierenden Beeinträchtigung Ihrer Wohnqualität ab. Während ein großflächiger Schimmelbefall, der eine Wohnung unbewohnbar macht, durchaus zu einer Minderungsquote von 100 Prozent führen kann, rechtfertigen kleine Mängel an der Mietsache – etwa eine defekte Klingel – oftmals nur einstellige Minderungsquoten.

Eine hohe Mietminderung einfach einseitig durchzusetzen, ohne über die Gründe für einen Mangel im Klaren zu sein oder ein klärendes Gespräch mit dem Vermieter geführt zu haben, kann sich für Mieter derweil rächen: Sollte sich zu einem späteren Zeitpunkt herausstellen, dass der Mangel durch den Mieter selbst verursacht wurde, dann kann diesem im Nachhinein im Extremfall fristlos gekündigt werden. Auch wenn Sie eine Minderungsquote veranschlagen, die sich später als überzogen herausstellt, oder einfach mehr als zwei Monatsmieten einbehalten, kann Ihnen eine Kündigung durch den Vermieter drohen.

Mietminderung von Warm- oder Kaltmiete?

Als Berechnungsgrundlage für eine Mietminderung wird laut Bundesgerichtshof (BGH) immer die Bruttomiete, beziehungsweise die Warmmiete herangezogen. Diese entspricht der Kaltmiete zuzüglich der Nebenkosten. Auch wenn der Mieter seine Nebenkosten über eine Nebenkostenpauschale bezahlt, ändert sich an dieser Berechnung nichts.

Muss die Mietminderung angekündigt oder zu speziellen Fristen beantragt werden?

Obwohl das Recht auf eine Mietminderung in § 536 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) geregelt ist – Mieter also bei einem Mangel an ihrer Mietsache einen gesetzlichen Anspruch auf eine Mietminderung haben – sollte eine Mietminderung immer beim Vermieter angekündigt werden. Zum einen verpflichtet die Treue- und Schadensminderungspflicht den Mieter dazu, Mängel möglichst zeitnah beim Vermieter zu melden. Zum anderen kann dieser den Mangel nur durch eine frühzeitige Meldung auch schnell ausräumen. Einen formellen Antrag auf Mietminderung muss der Mieter nicht stellen.

Rückwirkende Mietminderung und Miete unter Vorbehalt

Eine Mietminderung kann grundsätzlich auch rückwirkend geltend gemacht werden, allerdings im Regelfall nur bis zu dem Zeitpunkt der jeweiligen Mängelanzeige und insofern die nachfolgenden Mieten unter Vorbehalt gezahlt wurden. Hat ein Mieter also etwa einen Schimmelbefall in seiner Wohnung gemeldet, daraufhin aber einfach kommentarlos seine Miete weitergezahlt, dann hat er im Zweifelsfall keinen Anspruch auf eine rückwirkende Mietminderung.

Deshalb sollten Mieter, die einen Mangel an Ihrer Mietsache feststellen, diesen schnellstmöglich an ihren Vermieter weitergeben, eine zeitnahe Beseitigung des Problems einfordern und in einem Schreiben festhalten, dass sie ihre Miete bis zur endgültigen Behebung des Mangels bloß unter Vorbehalt überweisen. Nur so kommt eine rückwirkende Mietminderung sicher in Frage.

Der Ablauf: So mindern Sie die Miete richtig

Ergibt sich in Ihrer Mietwohnung ein Mangel, der Sie zu einer Mietminderung berechtigen könnte, sollten Sie diesen schnellstmöglich schriftlich bei Ihrem Vermieter melden und diesen, mitsamt einer Frist, zur Beseitigung des Defekts auffordern. Ist diese sogenannte Mängelanzeige erstmal gestellt und reagiert der Vermieter nicht fristgerecht, dann gilt Ihr Anspruch auf eine Mietminderung bereits. Trotzdem sollten Sie Ihren Vermieter immer darüber in Kenntnis setzen, dass sie Ihre Miete bis zur endgültigen Beseitigung des Mangels mindern oder aber, dass sie Ihre Miete vorerst weiterzahlen, dies jedoch nur unter Vorbehalt tun.

Die Höhe der jeweiligen monatlichen Mietminderung, also die Kürzung der Warmmiete, sollte dabei gut überlegt sein. Sie richtet sich prozentual nach der Art und dem Ausmaß des Mangels und den daraus für Sie resultierenden Einschränkungen. Um realistische Minderungsquoten für einen Mangel zu ermitteln, kann es sich lohnen, sich an bisherigen Gerichtsentscheidungen zu orientieren.

Die Mietminderungstabelle - wichtige Urteile

Kann mein Vermieter einer Mietminderung widersprechen?

Obwohl Mieter ein Recht darauf haben ihre Miete aufgrund eines Mangels an der Mietsache zu mindern, können Vermieter diesem Anliegen durchaus widersprechen. Dies kann zum Beispiel dann der Fall sein, wenn ein vom Mieter beanstandeter Mangel unerheblich scheint, keine Mängelanzeige gestellt wurde, eine Mietminderung nicht vorher angekündigt wurde oder der Schaden vom Mieter selbst verursacht wurde. Auch wenn der Mieter bereits zum Einzug in die Mietwohnung über einen Mangel informiert war und diese trotzdem angemietet hat, kann eine Mietminderung aufgrund eben dieses Mangels im Nachhinein abgelehnt werden. Wer mit seiner Einschätzung des Mangels schlussendlich im Recht ist und ob eine Mietminderung gerechtfertigt ist, beziehungsweise wie hoch diese ausfallen darf, muss – insofern sich die Vertragsparteien nicht einigen können – im Zweifelsfall gerichtlich geklärt werden.

Kündigung wegen Mietminderung - darf der Vermieter das?

Allein wegen einer Mietminderung darf Ihnen Ihr Vermieter nicht einfach kündigen. Ein Sonderfall kann sich jedoch dann ergeben, wenn Sie einseitig eine überzogene Mietminderung durchgesetzt haben und dadurch im Endeffekt mehr als zwei Monatsmieten einbehalten. Dieser Mietrückstand kann den Vermieter durchaus dazu berechtigen, eine Kündigung auszusprechen.