Mieter zahlt nicht? Was Vermieter bei Mietrückstand tun können

Ihre Rechte als Vermieter, wenn der Mieter nicht zahlt

In der Praxis kommt immer wieder vor, dass Mieter die Miete nicht zahlen und sich ein Mietrückstand anhäuft. Deswegen gilt für Vermieter: Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser! Vor Beginn eines Mietverhältnisses sollten Vermieter eine Bescheinigung über die Mietschuldenfreiheit von dem zukünftigen Mieter verlangen. Das gibt eine erste Sicherheit für Vermieter, denn nicht gezahlte Mieten können auch diese in große finanzielle Schwierigkeiten bringen. Wenn der Mieter trotz vorheriger Absicherung seine Miete nicht zahlt, haben Vermieter mehrere Wege Mietrückstände einzuholen, eine Klage ist nur eine davon.

Nach den meisten Mietverträgen sowie laut der gesetzlichen Regelung muss die Miete bis zum dritten Werktag eines Monats überwiesen werden. Geschieht das nicht, kommt der Mieter in Zahlungsverzug. Dann ist von einem Mietrückstand die Rede. Relevant für den Rückstand sind nur die Grundmiete und die Betriebskostenvorauszahlungen.

Wichtig: Gemäß einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, Az.: VIII ZR 222/15) muss die Miete zum Stichtag überwiesen werden. Sie muss noch nicht auf dem Konto des Vermieters sein. Eine anderslautende Klausel im Mietvertrag ist unwirksam. Heißt: Nur die Überweisung muss fristgerecht getätigt werden. Vermieter sollten deswegen immer ein paar Tage warten, bevor sie auf die Mieter zugehen und den Mietrückstand thematisieren.

Vom Suchen und Finden einer Lösung – Wenn Vermieter Kompromisse beim Zahlungsausfall vorschlagen

Die Nichtzahlung der Miete kann viele Gründe haben – vielleicht sogar unverschuldet vom Mieter. Zum Beispiel, wenn die Miete vom Amt gezahlt wird. Deshalb ist es sinnvoll, als Vermieter bei Zahlungsausfall oder -verspätung der Miete in einem ersten Schritt das Gespräch zu suchen. Vielleicht findet sich ein unbürokratischer Kompromiss. Zum Beispiel ein Gespräch über finanzielle Hilfe durch Dritte oder auch ein Rückzahlungsplan mit Ratenzahlungen können helfen, Mietschulden zu begleichen.

Müssen Vermieter ausstehende Raten beim Energieversorger für ihre Mieter zahlen?

Bleiben Mieter ihrem Energieversorger Raten schuldig, darf der Versorger sich nicht an den Vermieter wenden, um von ihm die ausstehende Rate verlangen. In einem Fall vor dem Bundesgerichtshof ging ein Versorgungsunternehmen leer aus, als ein säumiger Mieter seine Stromkosten nicht zahlte (Az.: VIII ZR 165/18). Auch das Landgericht Amberg entschied im Fall eines Gasversorgers ähnlich, der vergeblich versucht hatte, die ausgebliebenen Zahlungen vom Eigentümer einzufordern (Az.: 22 O 828/20). Voraussetzung in diesem Fall war allerdings, dass der Mieter die tatsächliche Verfügungsgewalt über den Versorgungsanschluss am Übergabepunkt hatte.

Eintreiben von Mietrückständen - so gehen Vermieter richtig vor

Wenn es zu Mietrückständen kommt sollten Sie weder überstürzt noch zu langsam handeln. Folgende Reihenfolge ist daher ratsam:

Mahnung bei Mietrückstand: Juristisch nicht notwendig, oft aber hilfreich

Ist die Miete eine Woche nach dem Stichtag nicht überwiesen, sollten Sie eine Zahlungserinnerung schicken. Ist eine weitere Woche später das Geld immer noch nicht da, ist es Zeit für die erste Mahnung. Eine zweite Mahnung kann zehn bis vierzehn Tage darauf erfolgen. In dieser können, wenn gewünscht, Mahngebühren erhoben werden. Reagiert der Mieter nicht fristgerecht, können Vermieter eine Kündigung aussprechen.

Wichtig: Juristisch ist eine Mahnung nicht notwendig. Da die Miete eine regelmäßige Zahlung mit festen Fristen ist, gerät der Mieter bei Nichtzahlung automatisch in Verzug. Trotzdem ist sie empfehlenswert, um gegebenenfalls ins Gespräch zu kommen und um den Mietrückstand zu dokumentieren.

Wann ist eine Kündigung wegen Mietrückstand möglich?

Gemäß § 543 Absatz 2 Nr. 3 BGB kann der Vermieter bei Mietrückstand eine „außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund“ aussprechen. Der Mietrückstand gilt dann als ein solcher Grund, wenn:

Trifft einer der Gründe zu, kann der Vermieter auch eine fristgerechte Kündigung aussprechen. Dann ist jedoch die Kündigungsfrist zu berücksichtigen.

Zahlt der Mieter innerhalb der Kündigungsfrist den Mietrückstand, wird eine fristlose Kündigung unwirksam. Eine fristgerechte Kündigung verliert ihre Wirkung in der Regel nicht, auch wenn der Mieter die Mietschulden zahlt. Wenn das Mietverhältnis schon länger belastet ist und der Vermieter den Mieter sicher aus seiner Immobilie raushaben möchte, ist es deshalb ratsam, Geduld aufzubringen und (auch) eine fristgerechte Kündigung auszusprechen.

Das gerichtliche Mahnverfahren – Wann es sinnvoll ist und wann nicht

Zahlt der Mieter auch nach der Kündigung nicht die Mietschulden, bleibt dem Vermieter die Option eines gerichtlichen Mahnverfahrens.
Dem sollte eine normale Mahnung des Vermieters mit Fristsetzung vorangehen. Darin kündigen Vermieter bestenfalls auch schon die weiteren gerichtlichen Schritte bei Zahlungsverweigerung an.

Tipp: Für die Dokumentation sollte die Zustellung unbedingt per Einschreiben mit Empfangsbestätigung erfolgen oder durch persönliche Zustellung in Gegenwart eines Zeugen.

Ein gerichtliches Mahnverfahren wird beim entsprechenden Zentralen Mahngericht eingeleitet. Die Zuständigkeit entscheidet sich nach Bundesland. Das Mahngericht verschickt den Mahnbescheid an den Schuldner. Der Mieter hat darauf 14 Tage Zeit, Widerspruch einzulegen. Tut er das, ist es für den Vermieter an der Zeit, sich einen Anwalt zu besorgen. Dann folgt das Gerichtsverfahren. Ziel ist ein Vollstreckungstitel. Lässt der Mieter die 14-tägige Widerspruchsfrist verstreichen, kann der Erlass eines Vollstreckungsbescheides beantragt werden. Vermieter erhalten daraufhin den Vollstreckungstitel vom Mahngericht oder beantragen eine Zustellung direkt an den säumigen Mieter.

Achtung: Wo nichts ist, ist nichts zu holen. Hat der Vermieter einen Vollstreckungstitel in der Hand, hat dieser zwar Recht, aber noch lange nicht sein Geld. Dazu kommen Kosten für das Mahngericht und ggf. für den Anwalt.

Miete eintreiben durch Inkasso oder bei Mietschulden die Kaution einbehalten

Vermieter können ihre Forderungen auch an ein seriöses Inkassobüro übergeben. Da der Mietvertrag bzw. das Gesetz eine Zahlungsfrist vorgibt, ist in diesem Fall eine Mahnung keine Voraussetzung für den Verzug des Mieters. Allerdings sollten Vermieter auch hier aufpassen: Denn es ist zwar geregelt, dass Mieter bei Mietrückständen Inkassokosten übernehmen müssen – nicht jedoch, in welcher Höhe.

Eine weitere Option stellt die Mietkaution dar. Daraus darf sich der Vermieter jedoch erst bedienen, wenn die Forderungen entweder unstreitig sind, rechtskräftig durch ein Urteil festgestellt wurden oder die Verrechnung auch im nachgewiesenen Interesse des Mieters liegt.

Gut zu wissen: Als Vermieter sind Sie berechtigt Gegenstände aus dem Privatbesitz der Mieters zu pfänden. Erfahren Sie mehr zum Vermieterpfandrecht.

Verjährung: Wieviel Zeit bleibt Vermietern, um Mietschulden einzutreiben?

Mietschulden unterliegen der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren (§195 BGB). Ein Vermieter hat also drei Kalenderjahre Zeit, die Schulden einzutreiben. Die Verjährungsfrist beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem der Mietrückstand entstanden ist (§199 I BGB).