Photovoltaik: Worauf Immobilieneigentümer bei Solaranlagen achten müssen
Baurechtliches Wirrwarr, genervte Nachbarn, geringe Erträge: Wer eine PV-Anlage installiert, sollte das Vorhaben genau planen. Sonst kann es viel Geld und Nerven kosten.
21.09.2023 • 9 min Lesezeit
Was ist eine PV-Anlage – und welche unterschiedlichen Arten gibt es?
Eine Photovoltaikanlage, oft auch einfach PV-Anlage oder Solargenerator genannt, ist eine Solarstromanlage, die Sonnenstrahlung mithilfe von Solarzellen in elektrische Energie umwandelt. Anders als bei anderen Arten von Sonnenkraftwerken, welche die Sonnenenergie zunächst in mechanische Energie oder Wärmeenergie umwandeln, wird die Sonneneinstrahlung bei einer PV-Anlage direkt zur Energieerzeugung genutzt.
Unterschieden wird bei PV-Anlagen in der Regel zwischen Dachanlagen, Fassadenanlagen und Freiflächenanlagen. Bei einer Dachanlage werden die Solarzellen entweder mit einem entsprechenden Gestell auf das Dach montiert oder direkt in das Dach verbaut. Fassadenanlagen werden wiederum – wie der Name schon sagt – an Häuserwänden angebracht. In beiden Fällen dient die PV-Anlage hier primär dazu, einen oder je nach Größe der Anlage auch mehrere angrenzende Haushalte mit Solarstrom zu versorgen. Anders verhält es sich meist mit Freiflächenanlagen, die auf offenem Gelände installiert und auf speziellen Trägersystemen angebracht werden, um Ökostrom für kommerzielle Zwecke zu erzeugen. In besonderen Fällen können die Module beispielsweise auch über landwirtschaftlichen Flächen (Agrar-PV) oder auf Gewässern (floating PV) installiert werden.
Eine gänzlich andere Form der PV-Anlage stellen wiederum sogenannte Mini-PV-Anlagen bzw. „Balkonkraftwerke“ dar. Diese bestehen in der Regel nur aus wenigen Modulen, sind mit einem integrierten Wechselrichter ausgestattet und können direkt an eine Steckdose angeschlossen werden (Plug-in-System). Das bedeutet zum einen, dass der Solarstrom hier direkt vor Ort erzeugt und genutzt wird, zum anderen aber natürlich auch, dass mit der Anlage nur ein kleiner Teil des Strombedarfs eines Haushalts gedeckt werden kann. Das ist für Mieter interessant, die auf ihrem Balkon Sonnenstrom produzieren möchten – vorausgesetzt, der Vermieter spielt mit. Denn ohne seine Zustimmung dürfen die Anlagen nicht an Balkon oder Hauswand montiert werden.
Im Vergleich zu PV-Anlagen, die nur von einem Fachbetrieb installiert werden dürfen, können die kleinen Energie-Sammler für Balkon und Co. ohne fremde Hilfe angebracht werden. Auch diese Stecker-Solargeräte müssen beim Netzbetreiber und beim Marktstammdatenregister der Bundesnetzagentur angemeldet werden.
Welche Rechte Mieterinnen und Mieter haben
Auch Mieter haben die Möglichkeit, günstigen Strom aus der eigenen Solaranlage zu nutzen. Beispielsweise über das Anmieten der Dachfläche auf dem Mietshaus, in dem man wohnt. Oder aber der Vermieter installiert selbst eine Solaranlage auf dem Dach und vermietet die Anlage an einen Mieter. Bei beiden Varianten entfallen Zusatzkosten wie Umlagen, Abgaben, Netzentgelte und Steuern bei Anlagen bis 100 kW. Das gilt auch für das andere Modell des Mieterstroms. Dabei nutzt der Solaranlagenbetreiber große Dachflächen von Wohnhäusern und versorgt die Bewohner des Hauses mit Solarstrom und Strom aus dem öffentlichen Netz.
Was kostet eine Photovoltaikanlage?
Preise zu nennen ist derzeit schwierig, aber ein Preisvergleich bei verschiedenen Anbietern lohnt in jedem Fall. Größere Anlagen sind meist rentabler als kleinere. Es spricht viel dafür, die Dachfläche eines Hauses gut auszunutzen – auch wenn sich die Kosten erst nach einigen Jahren amortisieren. Die gute Nachricht: Es gibt zahlreiche Förderprogramme auf Landesebene und bei den Kommunen. Kontaktieren Sie Ihre örtlichen Energieberater. Zinsgünstige Darlehen gibt es bei der bundeseigenen Förderbank KfW. Hier bekommen Sie möglicherweise auch einen Zuschuss für eine Photovoltaik-Anlage, wenn Sie ein Wohngebäude energieeffizient sanieren.
Neues Förderprogramm für selbst erzeugten Strom ist bereits ausgeschöpft
Ab dem 26. September 2023 galt das „Förderprogramm zur Eigenerzeugung und Nutzung von Solarstrom für Elektrofahrzeuge an Wohngebäuden“. Eigentümer von selbst genutzten Wohnhäusern konnten einen Investitionszuschuss von bis zu 10.200 Euro bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) beantragen, wenn sie eine Ladestation in Verbindung mit einer Photovoltaikanlage und einem Solarstromspeicher kaufen und einbauen. Die drei Komponenten mussten fabrikneu bestellt werden und gefördert wurde nur die Kombination aller drei Teile. Voraussetzung war ein eigenes Elektroauto. Es musste vorhanden oder zumindest verbindlich bestellt sein.
Innerhalb nur eines Tages wurden die Fördermittel ausgeschöpft. Wie es weiter geht, lesen Sie hier.
Vorschriften bei der Installation von PV-Anlagen
Wollen Sie sich eine Photovoltaikanlage zulegen, müssen Sie dabei in der Regel vor allem auf baurechtliche und genehmigungsrelevante Vorschriften achten. So kann es etwa vorkommen, dass Sie für eine PV-Anlage, die auf einer Freifläche aufgestellt oder an einem denkmalgeschützten Gebäude angebracht werden soll, eine Baugenehmigung benötigen. Genehmigungsfrei sind in den meisten Bundesländern wiederum PV-Anlagen, die auf Gebäudedächern montiert werden. Je nach Bundesland kann es hier jedoch Ausnahmen geben. Bauherren sollten darauf achten, dass bei der Installation allen üblichen baurechtlichen Pflichten und Vorgaben nachgekommen wird. So muss eine Photovoltaikanlage beispielsweise stets so angebracht werden, dass sie nicht absturzgefährdet ist, genug Abstand zum Nachbarhaus oder zur benachbarten Wohnung hat und keine der umliegenden Wohnparteien blendet.
Neben baurechtlichen Vorschriften ist beim Kauf und der Installation einer PV-Anlage außerdem darauf zu achten, dass die angebrachte Anlage mit den Anforderungen des örtlichen Stromnetzes kompatibel ist und entsprechend beim Stromnetzbetreiber angemeldet wird.
Zudem sollten sich Betreiber einer PV-Anlage, die einen Teil des erzeugten Stroms ins öffentliche Netz einspeisen, auch der etwaigen steuerrechtlichen Folgen bewusst sein. Denn durch die Einspeisung werden sie in den Augen des Finanzamts automatisch zu Gewerbetreibenden. Welche Steuerpflichten sich daraus ergeben (etwa in Hinblick auf die Einkommenssteuer, die Umsatzsteuer, die Gewerbesteuer oder die Grunderwerbsteuer) hängt allerdings maßgeblich von der Größe, der Leistung und anderen Merkmalen der PV-Anlage ab.
Neue Maßnahmen zur Förderung von Photovoltaik
Seit dem 1. Januar 2023 gilt für die Lieferung, Installation und den Betrieb von kleineren Solaranlagen ein sogenannter „Nullsteuersatz“. Danach entfällt die Mehrwertsteuer nicht nur auf die Lieferung neuer Solarmodule einschließlich aller wesentlichen Komponenten und der Speicher, sondern auch auf die Installation. Voraussetzung: Die Leistungen erfolgen an den Betreiber und die Bruttoleistung der installierten Anlage beträgt laut Marktdatenstammregister der Bundesnetzagentur nicht mehr als 30 Kilowatt. Auch für größere Anlagen kann der Nullsteuersatz gelten, dann muss aber nachgewiesen werden, dass die Anlage auf oder in der Nähe von Privatwohnungen, Wohnungen oder öffentlichen und anderen Gebäuden, die für das Gemeinwohl dienende Tätigkeiten genutzt werden, gelegen ist. Für Betreiber birgt die neue Steuererleichterung noch einen weiteren Vorteil: Sie können nun unter Umständen von Anfang an von der Kleinunternehmerregelung profitieren und müssen so auch für den ins Netz eingespeisten Strom keine Umsatzsteuer ans Finanzamt abführen.
Gut zu wissen
Das optimale Dach
Um möglichst gute Stromernten zu erzielen, ist eine südlich ausgerichtete Dachfläche zwar wünschenswert, aber nicht zwingend notwendig. Auch nach Westen und Osten weisende Dächer sind sinnvoll. Wichtiger ist vielmehr eine möglichst schattenfreie Dachfläche mit einer Dachneigung von 30 Grad. Bei steiler oder flacher geneigten Dächern muss man mit etwa zehn Prozent weniger Stromgewinn rechnen.
Brauche ich die Zustimmung des Nachbarn für eine Photovoltaikanlage?
Für gewöhnlich brauchen Sie für die Installation einer Photovoltaikanlage als Haus- oder Wohnungseigentümer keine Zustimmung Ihrer Nachbarn. Ein wirkungsvoller Einspruch gegen Ihre Baupläne ist recht unwahrscheinlich. Es sei denn, Sie haben bei der Anbringung der Anlage gegen baurechtliche oder nachbarrechtliche Vorschriften verstoßen – also zum Beispiel gewisse Abstandsregeln zum angrenzenden Grundstück unterschritten oder gegen einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft verstoßen.
Trotzdem ist es als Haus- oder Wohnungseigentümer natürlich in jedem Fall ratsam, nicht nur stur auf sein Recht zu pochen, sondern die Nachbarinnen und Nachbarn frühzeitig über die eigenen Baupläne zu informieren. Immerhin können unangekündigte tagelange Bauarbeiten, störende Gerüste und Baustellenlärm durchaus zu einem Ärgernis werden – und eine offene und ehrliche Kommunikation erstickt potenziellen Nachbarschaftsstreit oft schon im Keim.
Photovoltaikanlage oder Balkonkraftwerk nicht angemeldet: Mit diesen Strafen müssen Sie rechnen
Sowohl Photovoltaikanlagen als auch sogenannte Balkonkraftwerke und Mini-PV-Anlagen und alle technischen Änderungen oder Stilllegungen müssen bei der Bundesnetzagentur angemeldet bzw. im sogenannten Marktstammdatenregister (MaStR) eingetragen werden. In diesem werden unter anderem alle Stammdaten zu Strom- und Gaserzeugungsanlagen in Deutschland geführt. Kommen Sie dieser Pflicht als Eigentümer bzw. Betreiber nicht nach oder erfolgt die Eintragung in das Register nicht fristgerecht, dann droht Ihnen nicht nur der anteilige oder komplette Verlust der Einspeisevergütung nach dem Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG), sondern womöglich auch ein Bußgeld.
Experten haben in der jüngeren Vergangenheit jedoch wiederholt darauf hingewiesen, dass entsprechende Bußgelder und Kürzungen nach § 21 der MaStR-Verordnung nur selten verhängt bzw. durchgesetzt werden. Insbesondere deshalb, weil die Betreiber vieler kleinerer PV-Anlagen überhaupt keine EEG-Vergütung in Anspruch nehmen, die in der Folge gekürzt werden könnte. Anmelden sollten Betreiber ihre PV-Anlage aber trotzdem.
Die Solarstromanlage muss außerdem beim Stromnetzbetreiber angemeldet werden, der den Überschussstrom abnimmt. Dies übernimmt in der Regel der Installateur der Anlage.
Wer mit Hilfe einer Photovoltaikanlage elektrische Energie produziert und ins Netz einspeist, erhält so genannte EEG-Beihilfen: eine festgelegte Vergütung pro Kilowattstunde, die im Erneuerbare-Energien-Gesetz geregelt ist.
Doch nur, wer seine Photovoltaikanlage ordnungsgemäß bei der Bundesnetzagentur anmeldet, darf Beihilfen kassieren. Wer die Frist verschwitzt, muss unter Umständen sogar bereits geflossene Gelder zurückzahlen (Bundesgerichtshof, Az.: VIII ZR 147/16).
Häufige Fehler bei Solaranlagen
Bei der Installation einer PV-Anlage gilt es nicht nur, die gesetzlichen Vorschriften zu beachten, sondern auch dafür zu sorgen, dass sie einwandfrei läuft. Denn schon kleinere Schäden oder Defekte an der Anlage können die Leistung des Geräts empfindlich drosseln oder komplett unterbinden, zum Beispiel:
- Defekte Module, Glasbrüche oder Mikrorisse und Zellbrüche
- Störung oder Ausfall des Wechselrichters durch Temperaturveränderungen, Staub und Feuchtigkeit
- Leistungsverlust der Module durch natürliche Abnutzung bzw. Degradation
- Durch Installations-, Produktions- oder Planungsfehler verursachte Brandschäden (Wechselrichter, Solarmodule, AC Verteilung)
Zudem kann die Leistung Ihrer PV-Anlage auch durch äußere Einflüsse beeinträchtigt werden durch Schadensursachen wie:
- Sturmschäden
- Überspannung durch einen Blitzeinschlag
- Verschmutzung
- zu große Verschattung
- Schneedruck
Um das zu vermeiden, lassen Sie die Installation einer PV-Anlage stets von Profis planen und umsetzen. Dadurch können viele der üblichen Fehlerquellen bereits früh ausgeschlossen werden. Und auch Defekte, die nach der Installation der Solaranlage auftreten, werden am besten von Fachleuten dokumentiert und ausgeräumt.
So erkennen Sie defekte Solarmodule
Bevor Sie einen Fachmann mit der Reparatur einer defekten PV-Anlage beauftragen können, müssen Sie erst einmal bemerken, dass überhaupt etwas im Argen liegt. Und genau hier liegt nicht selten das Problem, denn bei Photovoltaikanlagen sind viele Defekte und Störungen auf den ersten Blick gar nicht sichtbar. Unter anderem beschädigte Zellen und Paneele oder etwaige Verschattungen, welche die Leistung der Anlage mindern.
Um defekte Solarmodule zu erkennen, nehmen Sie Ihre Photovoltaikanlage in regelmäßigen Abständen etwas genauer unter die Lupe. Bei schwer zugänglichen Paneelen, beispielsweise auf dem Dach, lassen Sie die Inspektion durch einen entsprechenden Dienstleister vornehmen. Zu möglichen Problemen, die bereits bei genauerem Hinschauen entdeckt werden können, gehören unter anderem:
- Verfärbungen einzelner Kollektoren
- Verschmutzungen der Anlage durch Laub oder Vogeldreck
- übermäßige Verschattungen durch umliegende Bäume, Pflanzen, Baugerüste, Satellitenschüsseln oder Schornsteine
- Unkrautbewuchs
- zerschlagene Paneele (etwa von größeren Hagelkörnern)
Andere Fehlerquellen wie überhitzte Kabel und Wechselrichter sowie eher unscheinbare Verfärbungen und Verschattungen der Kollektoren können meist nur mit der entsprechenden Ausrüstung erkannt werden. Fachleute nutzen hierfür unter anderem professionelle Wärmebildkameras.
Was kann ich tun, wenn die Solaranlage defekt ist?
Ist Ihre Photovoltaikanlage kaputt oder bleibt die Leistung des Geräts hinter den Erwartungen zurück, sehen Sie zunächst das interne Monitoring der Anlage ein und nutzen entsprechende standardisierte Störungs-Tools bzw. Software-Lösungen.
Ist die Solaranlage danach noch immer defekt, sollte von einer Fachkraft untersucht werden, ob der Fehler von Wechselrichtern, elektrischen Anschlüssen oder einzelnen Modulen ausgeht. Ist dies der Fall, prüfen Sie zunächst, ob noch ein Anspruch auf Garantieleistungen besteht bzw. ob eine entsprechende Versicherung vorliegt, der dieser Schaden gemeldet werden kann. Denn müssen defekte Teile – beispielsweise ganze Module oder Wechselrichter – ausgetauscht werden, zieht das in der Regel größere Umbau- und Reparaturmaßnahmen nach sich. Holen Sie sich dann entsprechenden Rat eines Solarprofis, welche Reparatur- bzw. Umbaumaßnahmen für Ihren Fall am meisten Sinn ergeben. Manchmal lohnt es sich langfristig, Solarmodule nicht nur eins zu eins zu ersetzen, sondern gleich die gesamte PV-Anlage auszutauschen oder (gerade bei älteren Anlagen) leistungsfähigere Module zu integrieren.
Photovoltaik & Verschattung
Egal, ob durch nahestehende Bäume, Kletterpflanzen, Unkraut oder einen Schornstein: Wann auch immer eine PV-Anlage wegen umliegender Störfaktoren im Schatten liegt, wird ihre Leistung massiv geschmälert. Dabei kann schon eine sogenannte Teilverschattung der Anlage zu merklichen Ertragsverlusten führen und den Nutzen stark beschneiden. Denn durch einzelne verschattete Solarzellen wird oft der gesamte Stromfluss gestört, was wiederum schnell zu Überhitzungen und anderen Defekten führen kann.
Für Besitzer einer PV-Anlage ist es deshalb von höchster Wichtigkeit, das Gerät so zu installieren, dass das Verschattungsrisiko bestmöglich reduziert wird. Bei einer falschen Anbringung kann es nämlich vorkommen, dass einzelne Module sich gegenseitig beschatten, weil sie nicht in ausreichendem Abstand voneinander angebracht wurden. Zudem sollte auch nach der Inbetriebnahme in regelmäßigen Intervallen geprüft werden (etwa durch die Ferndiagnose mit einer Kamera oder die Kontrolle durch einen Profi), ob die Solaranlage durch hartnäckige Verschmutzungen wie etwa Vogeldreck verschattet wird und einer fachmännischen Reinigung bedarf.
Wenn der Nachbar eine Verschattung der PV-Anlage verursacht
Ebenfalls wichtig zu wissen: Wenn die Verschattung Ihrer PV-Anlage nicht von Pflanzen oder von Gegenständen auf Ihrem eigenen Grundstück ausgeht, sondern von einem großgewachsenen Baum oder einem Anbau auf dem Grundstück Ihres Nachbarn, dann ist meist diplomatisches Geschick gefragt. Denn grundsätzlich darf Ihr Anrainer auf seinem Grundstück so viel bauen und wachsen lassen, wie er will – und muss dabei in der Regel auch keine Rücksicht auf Ihre Solaranlage nehmen. Ein Ausnahmefall ergibt sich dann, wenn Ihr Nachbar gegen das geltende Bau- und Nachbarrecht Ihres Bundeslandes verstößt. Etwa, indem er größere Bäume ohne den gesetzlich festgelegten Mindestabstand zur Grundstücksgrenze pflanzt oder Ihre Solaranlage mit Kletterpflanzen oder übermäßig hohen Einfriedungen wie Zäunen, Mauern oder Hecken verschattet.
So hält das nordrhein-westfälische Ministerium für Klimaschutz, Umwelt, Landwirtschaft und Natur beispielsweise fest, dass im Nachbarrechtsgesetz „Grenzabstände in Abhängigkeit von der Schnellwüchsigkeit von Bäumen und Sträuchern festgelegt werden“. So gilt in NRW – wie in vielen anderen Bundesländern auch – für die meisten Baumarten ein Grenzabstand von zwei Metern und bei besonders stark wachsenden Bäumen sogar ein Grenzabstand von bis zu vier Metern. Sollten diese Grenzabstände nicht eingehalten werden, so das Ministerium, dann könne der betroffene Nachbar nach geltendem Recht „die Beseitigung bzw. den Rückschnitt einer Anpflanzung verlangen“.
Wenn die Solaranlage blendet
Nicht nur zu viel Schatten kann bei einer Photovoltaikanlage Probleme verursachen, sondern auch zu viel Licht. Denn mit der steigenden Zahl der Solarmodule haben in Deutschland zuletzt auch die Beschwerden von Nachbarinnen und Nachbarn zugenommen, die sich durch entsprechende Lichtreflexionen gestört fühlen. Und so kleinkariert wie dieser Einwand zunächst auch scheinen mag: Gerichtsurteile aus der jüngeren Vergangenheit belegen, dass Beschwerden geblendeter Anwohner mitunter durchaus von Erfolg gekrönt sein können – und Betreiber die Blendwirkungen ihrer Photovoltaikanlagen entsprechend im Auge behalten sollten.
So fühlte sich ein Grundstückseigentümer in einem wegweisenden Fall durch eine „erhebliche Blendung“ in solchem Maße gestört, dass er seinen Nachbarn vor Gericht zitierte. Dort bestätigte ein gerichtlich bestellter Sachverständiger wiederum, dass dessen PV-Anlage an mehr als 130 Tagen im Jahr erhebliche Blendwirkungen verursachte, die sich zeitweise über die gesamte Grundstücksbreite erstreckten und bis zu zwei Stunden am Tag andauerten. Die Anwälte des Klägers argumentierten in der Folge, dass ihr Mandant diese Beeinträchtigung nicht dulden müsse und Photovoltaikanlagen nicht ohne Rücksicht auf die Belange der Nachbarschaft errichtet werden dürften, selbst wenn der Gesetzgeber deren Installation fördere.
In der ersten Instanz vor dem Landgericht Duisburg hatte der Kläger mit seinem Begehren noch keinen Erfolg. Das LG hatte die Klage abgewiesen. Nach Auffassung des Oberlandesgerichts Düsseldorf kommt es jedoch auf eine Einzelfallprüfung und die jeweilige konkrete Beeinträchtigung für die Nachbarschaft an. Das Gericht entschied zugunsten des Klägers. Der Nachbar mit der reflektierenden Photovoltaikanlage ist nun verpflichtet, die Blendungen durch geeignete Maßnahmen zu reduzieren (OLG Düsseldorf, Az.: I-9 U 35/17).
Eine anderer Fall: Die Lichtreflexion von Solaranlagen ist hinzunehmen
Ein Grundstückseigentümer kann nur dann gegen störende Lichtreflektionen einer Solaranlage auf dem Dach des Nachbarn vorgehen, wenn er dadurch wesentlich beeinträchtigt ist. Das hat das Oberlandesgericht Braunschweig entschieden. Dabei sei auf das Empfinden eines „verständigen Durchschnittsmenschen“ abzustellen. Seien die Reflexionen wie im entschiedenen Fall nur an 60 Tagen und für weniger als 20 Stunden pro Jahr wahrnehmbar, liege jedenfalls keine wesentliche Beeinträchtigung vor (AZ 8 U 166/21).
Solaranlagen in Eigentümergemeinschaft installieren
Genau wie Mieter sind auch Eigentümer einer Wohnung in der Regel dazu berechtigt, gewisse bauliche Veränderungen eigenmächtig vorzunehmen. Wird dabei jedoch ein Einfluss auf die Bausubstanz genommen oder das äußere Erscheinungsbild eines Gebäudes maßgeblich verändert, dann ist schnell ein Punkt erreicht, an dem nicht mehr nur der Entscheidungsbereich des Sondereigentums, sondern der Hoheitsraum der Eigentümergemeinschaft berührt wird.
Dies gilt auch und gerade für dein Einbau einer PV-Anlage, denn hier wird oft nicht nur der Strom in das gemeinsame Netz eingespeist, sondern auch eine direkte bauliche Veränderung (meist auf dem gemeinschaftlichen Dach) vorgenommen. Deshalb ist es für Eigentümer, die eine Photovoltaikanlage oder ein Balkonkraftwerk installieren wollen, wichtig, die Eigentümergemeinschaft mit ins Boot zu holen und eine gemeinschaftliche Lösung anzustreben.
Erleichtert wurde diese zuletzt durch die WEG-Reform aus dem Jahr 2020, nach der nun bei „Baumaßnahmen mit Nachhaltigkeitsanspruch“ nicht mehr alle Eigentümer zustimmen müssen, sondern nur noch eine einfache Mehrheit in der Eigentümerversammlung benötigt wird. Die Kosten werden in der Folge von denjenigen Eigentümern getragen, die der Baumaßnahme zugestimmt haben. Stimmen wiederum mehr als zwei Drittel für die Installation ab, werden die Kosten der Solaranlage für die Eigentümergemeinschaft normalerweise von allen Miteigentümern geschultert.
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