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Mögliche Mietmängel gibt es viele. Manche sind Anlass für eine Mietminderung, denn Sie erhalten nicht vollen Gegenwert für Ihr Geld. Oft findet sich eine partnerschaftliche Lösung für das Problem, aber leider nicht immer. Gut, dann zu wissen, welche Rechte und Pflichten Sie bei Mietmängeln haben.

Juristisch gesehen liegt ein Miet- oder Wohnungsmangel vor, wenn der tatsächliche Zustand einer Wohnung vom vertraglich vereinbarten Zustand abweicht. Der Vermieter muss diese Wohnungsmängel beseitigen; sonst können Sie als Mieter die Miete mindern oder unter Umständen auch selbst tätig werden – das heißt, die Mängel selbst beseitigen oder beseitigen lassen.

Aber: Wenn Sie einen Wohnungsmangel selbst verursacht haben, dann müssen Sie ihn auch beseitigen. Ansonsten kann Ihr Vermieter möglicherweise Schadensersatz von Ihnen fordern.

Was Sie bei Mängeln zunächst unternehmen sollten, lesen Sie hier:

Mietmangel festgestellt - was tun?

1. Mietmangel zügig anzeigen

Lassen Sie Ihrem Vermieter eine Mängelanzeige zukommen, in der Sie die Mängel beschreiben und ihm eine Frist zur Beseitigung setzen. Zwei Wochen sind meist angemessen. Die Zustellung der Mängelanzeige müssen Sie nachweisen können.

2. Vermieter müssen Mängel beseitigen

Vermieter sind verpflichtet, Mängel zu beseitigen. Dies gilt für Mängel jeder Art und jeden Ausmaßes, egal ob es sich um ein undichtes Dach oder eine defekte Glühlampe im Hauseingang handelt.

3. Wann Sie selbst Mietmängel reparieren dürfen

Reagiert Ihr Vermieter nicht, obwohl er einen Mietmangel beseitigen müsste, oder lässt er eine von Ihnen gesetzte Frist verstreichen, dürfen Sie selbst Hand anlegen und ihm die Kosten in Rechnung stellen.

4. Mietminderung und Heizung - was Sie wissen müssen

Sie haben ein Recht auf eine intakte Heizung vom 1. Oktober bis zum 30. April des Folgejahres. Im Gegenzug müssen Sie aber auch ausreichend heizen, allein schon um Rohrbrüche und Schimmelbildung zu verhindern.

Mieter dürfen die Miete wegen Mängeln nur vorübergehend zurückbehalten

Das Zurückbehaltungsrecht nach § 320 BGB dient lediglich dazu, dem Anliegen des Mieters vorübergehend Nachdruck zu verleihen, damit der Vermieter den beanstandeten Mangel abstellt. Es könne redlicherweise nur so lange ausgeübt werden, wie es seinen Zweck erfüllt. Zeige sich der Vermieter unbeeindruckt und beseitige den Mangel nicht, entfalle daher das Zurückbehaltungsrecht. Wenn der Vermieter untätig bleibt und sollte der Mieter mit Mietminderung und Zurückbehaltung keinen Erfolg haben, kann er immer noch auf Mangelbeseitigung klagen oder den Mangel auf Kosten des Vermieters selbst beseitigen. (AZ: VIII ZR 19/14)

Wie lange darf die Miete gemindert werden?

Sie können die Miete bei Wohnungsmängeln mindern, weil Sie nicht mehr den vollen Gegenwert für Ihre Miete bekommen. Es muss sich aber um einen erheblichen Mangel handeln. Das kann bereits ein fehlender Briefkasten sein. Ihr Interesse an einer einwandfreien Wohnung muss berücksichtigt werden. Aber auch die Situation Ihres Vermieters muss bedacht werden: Nicht jeder Mangel darf dazu herhalten, die vereinbarte Miete übermäßig zu senken.

Sinnvoll ist es, möglichst schnell zu einer Vereinbarung über Art und Termin der Mängelbehebung zu kommen. Obwohl Kommunikation hier sehr wertvoll ist: Rechtlich gesehen müssten Sie Ihrem Vermieter allerdings nicht einmal ankündigen, dass und in welcher Höhe Sie die Miete mindern, nachdem Sie den Mangel gemeldet haben.

Sie können ab der Anzeige des Mangels die Miete mindern. Das Minderungsrecht tritt laut Gesetz ein, wenn ein Mangel vorliegt. Zeigen Sie Ihrem Vermieter einen Mangel nicht an, verlieren Sie Ihr Minderungsrecht. Nach der Beseitigung des Mangels müssen Sie wieder die volle Miete zahlen. Die „eingesparte“ Differenz müssen Sie nicht nachzahlen.

Wenn Ihr Vermieter den beanstandeten Mangel nicht abstellt, können Sie außerdem als Druckmittel ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen und vorübergehend einen Teil der Miete einbehalten. Machen Sie von dieser Möglichkeit Gebrauch, müssen Sie das dem Vermieter gegenüber ausdrücklich erklären. Sobald er den Mangel abgestellt hat, müssen Sie das, was Sie zurückbehalten haben, nachzahlen.

Keine Mietminderung für Modernisierung

Bei energetischen Modernisierungen ist das Minderungsrecht seit der letzten Mietrechtsreform für die ersten drei Monate ausgeschlossen, außer wenn die Wohnung unbewohnbar ist.

Wann darf eine Mietminderung vorgenommen werden?

Mietminderung berechnen

Die Kunst ist, das rechte Maß zu finden, denn es gibt keine festen Tarife. Sogar die Gerichte entscheiden hier durchaus uneinheitlich. Jeder Fall ist eben anders. Ein Heizungsausfall im Sommer ist weniger problematisch als bei strengem Frost. Ein Heizungsausfall in einer Familie mit Kleinkindern wirkt sich anders aus als in einem Haushalt eines berufstätigen Paares.

Die Mietminderung wird so gut wie immer in Prozentsätzen der Miete ausgedrückt. Grundlage ist die Kaltmiete zuzüglich Vorauszahlungen bzw. Pauschalen für Betriebskosten und Heizungskosten. Wie viel Minderung angemessen ist, lässt sich am besten in zwei Schritten ermitteln.

Orientieren Sie sich zuerst an der Rechtsprechung. Beachten Sie bitte, dass die Gerichte Minderungssätze über 20 Prozent nur selten anerkennen, nämlich bei schwerwiegenden und länger andauernden Beeinträchtigungen des Wohnwerts. Passen Sie dann Ihren Fall sehr sorgfältig den Besonderheiten des Einzelfalls an.

Gerade bei schwer fassbaren Belästigungen (z.B. Lärm oder Gerüche) werden die Minderungswerte letztlich geschätzt. Dabei müssen alle den Fall prägenden Einzelheiten bedacht werden. Eine wichtige Überlegung in diesem Zusammenhang ist beispielsweise die Frage, wie viele Räume der vermieteten Wohnung von dem Mangel betroffen sind.

Die Mietminderungstabelle - wichtige Urteile

Sachverhalt
Grad der Minderung
Urteil
Badewanne unbenutzbar 18% AG Goslar, WM 1974, 53
Dach undicht 20% AG Hamburg, WM 1979, 103
Dusche unbenutzbar 17% AG Köln, WM 1987, 271
Fahrstuhl: 16-tägiger Ausfall / 10. OG 20% AG Berlin-Mitte, Az.: 10 C 24/07
Fenster undicht, Oberlicht defekt 5% AG Potsdam, WuM 1994, 47
Feuchtigkeit: Erhebliche Auswirkungen, Nässe an Decke und Wänden, Teppichboden durchfeuchtet, Schimmel in Bad und Schlafzimmern 50%
80%
30%
AG Leverkusen WM 1980, 163
LG Berlin, GE 1991, 625
AG Siegburg, ZMR 2005, 543
Gerüst vor Dachgeschosswohnung und Dacharbeiten 50% BGH, Az.: VIII ZR 181/12
Heizungsausfall über die Weihnachtsfeiertage 25% AG Frankfurt a. M., Az.: 33 C 588/11-76
Lärmbelästigung durch Gaststätte zwischen 22 und 4 Uhr 40% LG Berlin, Az.: 67 S 342/01
Partylärm häufig bis spät in die Nacht 20% LG Dortmund, WM 1985, 348
Rattenbefall in der Wohnung 80% AG Dülmen, Az.: 3 C 128/12
Rost im Leitungswasser 10% AG Köln, WM 1982, 343
Schimmelbefall: Einsatz von zwei Trocknungsgeräten 80% LG Köln, Az.: 1 S 176/11
Toilette unbenutzbar (einziges WC) 80% LG Berlin, MM 1988, 213
Ungepflegter Zustand des Hauses (mangelhafte Reinigung, ungepflegtes Treppenhaus) 5% AG Köln, WM 1982, 226
LG Köln, WM 1990, 17
Wasserversorgung fällt aus 20% LG Berlin, MM 2002, 427
Wohnungstür fehlt 15% LG Düsseldorf, WM 1973, 187

Keine Mietminderung bei schnarchenden Nachbarn - ein Fallbeispiel

Ein laut schnarchender Nachbar rechtfertigt weder eine fristlose Kündigung noch eine Mietminderung wegen Lärmbelästigung. Der Mieter einer sanierten Altbauwohnung kündigte seine Wohnung und verlangte von seinem Vermieter die Übernahme der Umzugskosten – und scheiterte vor dem Amtsgericht Bonn.

In einem Altbau sei die Schalldämmung nicht mit der eines Neubaus gleichzusetzen, dessen könnte man sich bewusst sein, wenn man in einen solchen zieht.

Daher sind Geräusche von Nachbarn auch kein Grund zur Mietminderung.

Mieter in der Beweispflicht
Ein Mieter in Berlin hatte über Monate die Miete wegen Mietmängeln fast vollständig einbehalten. Daraufhin erhielt er die fristlose Kündigung. Als es zum Rechtsstreit kam, konnte der Mieter die Mietmängel nicht beweisen. Die Richter hielten ihm zwar zugute, dass er sich als Laie bis um das Doppelte der zulässigen Minderung verschätzen könne, doch muss er die Mängel korrekt angeben und belegen.

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Tipps, wie Sie Ärger mit dem Vermieter vermeiden können

Mietmängel gemeinsam besprechen

Am besten ist es, wenn Vermieter und Mieter gemeinsam eine Begehung der Wohnung durchführen. Dabei lässt sich am einfachsten Übereinstimmung über die notwendigen Maßnahmen erzielen und jedem Streit vorbeugen. Dieser Ratschlag gilt vor allem für die in der Praxis immer schwierigen Fälle von Feuchtigkeitsschäden. Hier ist es nämlich sehr häufig unklar, wer den Schaden verursacht hat: der Mieter, weil er zu schlecht geheizt und gelüftet hat? Oder der Vermieter, weil die Feuchtigkeit auf Baumängel zurückgeht? In einem gemeinsamen Besprechungstermin gelingt es manchmal, das Hinzuziehen eines (teuren!) Gutachters zu vermeiden.

Keinen Elefanten aus einem Briefkasten machen

Ein typisches Beispiel: Wenn ein Briefkasten fehlt, beschädigt oder zu klein ist, wird dies als erheblicher Mangel angesehen, weil eine Wohnung ohne Briefkasten einfach nicht vollständig ist. Das Ausmaß der Mietminderung ist aber gering – zwischen 0,5 Prozent (LG Berlin, MM 1990, 261, Briefkasten zu klein) und 3 Prozent (AG Hamburg, WM 1976, 53, Briefkasten fehlt). Unser Ratschlag: Es lohnt sich nicht, um derartige kleine Einschränkungen der Gebrauchstauglichkeit zu streiten! Ein solcher Streit kostet fast mit Sicherheit mehr Zeit, Geld und Nerven, als er Vorteile bringen kann. Und die Chancen, vor Gericht zu unterliegen, sind kaum kalkulierbar. Die einfachste Lösung im „Briefkasten-Fall“ ist ein kurzer Anruf beim Vermieter oder Verwalter und dann notfalls die Anschaffung eines eigenen Briefkastens, der nach Ende der Mietzeit mitgenommen werden kann.

Alternative zur Mietminderung: Zahlung unter Vorbehalt

Rein praktisch hat der Mieter eine weitere Möglichkeit: Entweder zahlt er weniger Miete oder er zahlt die Miete in der bisherigen Höhe weiter, jedoch „unter Vorbehalt“. Dies muss dem Vermieter allerdings unmissverständlich – am besten schriftlich – mitgeteilt werden. Eine schlichte Mitteilung über aufgetretene Mängel reicht dabei keinesfalls aus. Die Möglichkeit der Mietzahlung unter Vorbehalt hat den Vorteil, dass der Mieter genügend Zeit hat, das genaue Ausmaß der Wohnungsmängel abzuschätzen. Auf diese Weise vermeidet man es, im ersten Ärger über die Wohnungsmängel einen zu hohen Minderungsbetrag abzuziehen, den der Vermieter dann seinerseits nachfordern und sogar einklagen kann.

Fachleute vor der Mietminderungen fragen

Es ist kaum möglich, als Mieter die Höhe der korrekten Mietminderung auf Anhieb richtig zu bestimmen. Notfalls sollte ein Gutachter oder Rechtsanwalt behilflich sein. Wer einen zu hohen Wert wählt, trägt das Risiko, dem Vermieter den zu Unrecht geminderten Teil der Miete nachzahlen zu müssen. Das Risiko, deshalb eine Kündigung wegen der auflaufenden Mietrückstände hinnehmen zu müssen, ist allerdings gering (LG Hannover, WM 1994, 463). Denn eine solche Kündigung setzt schuldhaftes Handeln voraus.

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