18.03.2014

Schlüsselfertig bauen: Das sollten Sie wissen

Schlüsselfertig bauen – das klingt verlockend. Auch wenn ein Bauunternehmer das gewünschte Haus vom Keller bis zum Dach fertig errichtet, raten wir Bauherren, das Bauvorhaben aktiv zu begleiten. Wir sagen Ihnen, worauf Sie achten sollten.

Bauträgervertrag oder Werkvertrag: Auf jeden Fall prüfen lassen

Gehört Ihnen das Grundstück bereits und schuldet Ihnen der Bauunternehmer nur die Errichtung der Immobilie, handelt es sich rechtlich gesehen um einen Werkvertrag. Wird auch die Übertragung des Eigentums am Grundstück geschuldet, spricht man dagegen von einem Bauträgervertrag. Dieser stellt eine Mischung aus Kaufvertrag und Werkvertrag dar und muss – im Gegensatz zum reinen Werkvertrag – zu seiner Wirksamkeit von einem Notar beurkundet werden. Egal, für welche Variante Sie sich entscheiden: Wichtig ist, dass Sie den oft sehr umfangreichen Vertragstext vorab von einem Fachmann – am besten einem Rechtsanwalt – prüfen lassen.

Was ist eine Baubeschreibung?

Ein wesentlicher Teil des Vertrages ist die Baubeschreibung. In ihr sollte möglichst detailliert festgelegt sein, wie das zu errichtende Objekt aussieht, welche Materialien verwendet werden und welche Ausstattung enthalten ist. Weicht die spätere Ausführung nämlich von der im Vertrag vereinbarten Leistung ab, liegt ein Mangel vor, den Sie als Kunde gegenüber dem Bauunternehmer oder Bauträger im Rahmen Ihrer Mängelrechte geltend machen können.

Unser Tipp: Lassen Sie eventuelle Sonderwünsche bereits mit in die Baubeschreibung aufnehmen, um auch insoweit auf Nummer Sicher zu gehen.

Dokumentation ist wichtig

Damit nach der ersten Zeit im neuen Heim nicht das böse Erwachen folgt, wenn plötzlich der Keller feucht ist oder die Lichtschalter nicht so funktionieren, wie sie sollten, raten wir dringend dazu, jeden einzelnen Bauabschnitt zu kontrollieren und auch zu dokumentieren. Denn nur so ist sichergestellt, dass eventuelle Mängel zeitnah behoben oder dem Bauunternehmer später zumindest erfolgreich entgegengehalten werden können.

Haben Sie die Baustelle dagegen nur selten besucht, kann es Ihnen passieren, dass Sie wesentliche Abweichungen von der versprochenen Leistung erst Jahre später bemerken. Dann wird der Nachweis schwer oder die Gewährleistungsfristen sind vielleicht abgelaufen!

Unser Tipp: Machen Sie so viele Fotos wie möglich und halten dabei Details im Bild fest. Achten Sie zunächst vor allem auf die Abdichtung der Kellerwanne sowie auf die Ausführung des Rohbaus und des Dachs. Später sind dann die Verlegung der Elektroleitungen, der Wasserrohre und der Fußbodenheizung und am Ende der Einbau von Sanitäreinrichtungen und Fenstern wichtig.

Ihre gesetzlichen Mängelrechte

Ihre Ansprüche aus Werkverträgen wegen Mängeln an Bauwerken verjähren gesetzlich nach fünf Jahren. Die Verjährung beginnt mit der Abnahme. Allerdings gilt ab dem Tag der Abnahme auch eine Umkehr der Beweislast: Ist der Unternehmer bis dahin verpflichtet, ein vertragsgemäßes – sprich: mängelfreies – Werk zu erstellen und muss das auch nachweisen, ist es danach Ihre Sache zu beweisen, dass Baumängel vorliegen. Mängel, die Sie bei der Abnahme gekannt haben, können Sie anschließend nur geltend machen, wenn sie bei der Abnahme im Abnahmeprotokoll festgehalten wurden.

Engagieren Sie einen Bausachverständigen

Auf Nummer sicher gehen Sie, wenn Sie einen unabhängigen Fachmann zur Begutachtung der Baustelle mitnehmen. Einen Bausachverständigen, der die Baustelle nach bestimmten Bauabschnitten kontrolliert, eventuelle Mängel dokumentiert und Sie auch bei der Abnahme begleitet, finden Sie beispielsweise über das Sachverständigenverzeichnis der Industrie- und Handelskammer (IHK). Eine Alternative bieten Verbände, wie etwa der „Verband privater Bauherren e.V.“ oder der „Bauherren-Schutzbund e.V.“, bei denen Sie Mitglied werden können und gegen entsprechende Vergütung von einem der angeschlossenen Sachverständigen beim Bau begleitet werden.

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