14.03.2012

Kein Protokoll bei Mietminderung

Ein Mieter muss für eine Mietminderung nur einen konkreten Sachmangel vortragen. Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen muss er kein „Protokoll“ vorlegen! Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus der Klägerin. Einen Teil der Wohnungen vermietet die Klägerin als Ferienwohnungen an Touristen.

Die Beklagten minderten die Miete um 20 Prozent, da es durch die Vermietung an Touristen zu erheblichen Belästigungen durch Lärm und Schmutz komme. Wegen des aufgelaufenen Mietrückstands kündigte die Klägerin das Mietverhältnis mit den Beklagten fristlos, hilfsweise fristgemäß. Gerichtlich musste nunmehr geklärt werden, ob die Mietminderung zu Recht erfolgte.

Eine Beeinträchtigung des Mietgebrauchs liegt nicht schon darin, dass die Klägerin Wohnungen an Feriengäste und Touristen vermietet, denn dies führt nicht zwangsläufig zu Beeinträchtigungen der übrigen Mieter. Die Einwirkungen, die nach der Darstellung der Beklagten durch die Vermietungspraxis der Klägerin verursacht wurden, gingen aber im konkreten Fall über kaum zu vermeidenden Beeinträchtigungen weit hinaus.

Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm oder Schmutz ist die Vorlage eines „Protokolls“ nicht erforderlich; vielmehr genügt grundsätzlich eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen (Partygeräusche, Musik, Lärm durch Putzkolonnen auf dem Flur oder Ähnliches) es geht, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten, erläutern ARAG Experten (BGH, Az.: VIII ZR 155/11).