09.09.2011

Verjährung unwirksamer Schönheitsreparaturklauseln

Schönheitsreparaturen sind eigentlich Sache des Vermieters. Bei der Vermietung von Wohnraum kann er sie aber durch wirksame vertragliche Vereinbarung auf den Mieter abwälzen. Ist die entsprechende Vertragsklausel unwirksam, muss der Mieter allerdings keine Schönheitsreparaturen vornehmen; sie bleiben dann Pflicht des Vermieters.

So ist nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs z. B. eine Regelung in einem formularmäßigen Mietvertrag unwirksam, die einen starren Fristenplan für die Vornahme der Schönheitsreparaturen festlegt. Weiß der Mieter nicht, dass die Schönheitsreparaturklausel in seinem Mietvertrag unwirksam ist und führt trotzdem Arbeiten durch, kann er vom Vermieter sogar Erstattung der aufgewendeten Kosten verlangen. Der BGH hatte jetzt über die Frage zu entscheiden, wann dieser Erstattungsanspruch gegen den Vermieter verjährt: Innerhalb von sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses, urteilten die Richter und wiesen die entsprechende Klage eines Mieters ab (BGH, Az.: VIII ZR 195/10). ARAG Experten klären den Sachverhalt:

Der Fall
Der Kläger war Mieter einer Wohnung der Beklagten. Die im Mietvertrag enthaltene Formularklausel sah die Durchführung von Schönheitsreparaturen nach einem starren Fristenplan vor. Vor der Beendigung des Mietverhältnisses Ende 2006 ließ der Kläger die Wohnung für 2.687 € renovieren. Später erfuhr er, dass die Schönheitsreparaturklausel unwirksam und er deshalb zur Ausführung dieser Arbeiten nicht verpflichtet war. Im Dezember 2009 reichte er Klage ein, mit der er die Zahlung von 2.687 € verlangte. Die Beklagten wandten dagegen ein, dass der Anspruch verjährt sei.

Die Entscheidung
Der für das Wohnraummietrecht zuständige Senat des BGH entschied: Der eingeklagte Erstattungsanspruch war bei Klageerhebung bereits verjährt. Zur Begründung wiesen die Richter auf eine Vorschrift im Wohnraummietrecht hin, nach der Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses verjähren. Diese Vorschrift erfasse auch Ersatzansprüche des Mieters wegen Schönheitsreparaturen, die er in Unkenntnis der Unwirksamkeit einer Renovierungsklausel durchgeführt hat.

Fazit
Wer als Mieter aufgrund einer mietvertraglichen Klausel Schönheitsreparaturen durchgeführt hat - egal ob während der Mietzeit oder vor dem Auszug -, sollte spätestens im Zuge der Beendigung des Mietverhältnisses prüfen, ob die entsprechende Klausel wirksam war. Zeigt sich, dass die Klausel unwirksam war, sollten Erstattungsansprüchen gegen den Vermieter kurzfristig schriftlich geltend gemacht werden. Zahlt der Vermieter daraufhin nicht, muss der Anspruch vor Ablauf von sechs Monaten nach Beendigung des Mietvertrages gerichtlich geltend gemacht.