12.10.2021

Es wird immer schwieriger, bezahlbaren Wohnraum zu bekommen. Wie schön, wenn solcher bereits im Familienbesitz vorhanden ist und genutzt werden kann. Viele Immobilienbesitzer vermieten Wohnungen oder Häuser für weniger Geld als üblich oder sogar kostenlos an die eigenen Verwandten. Sie sollten dabei nur eine kleine Steuerfalle beachten: Unter Umständen können nicht alle Kosten als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden. Der passende Grenzwert hat sich in diesem Jahr verändert. Wir haben alles Wissenswerte zum Vermieten unter Angehörigen für Sie zusammengestellt.

Diese Fakten sollten Sie kennen

  1. Die Miete bestimmt der Vermieter

    Grundsätzlich können Sie an jedermann zu Preisen vermieten, die Sie selbst festlegen. Meist aber profitieren von diesem finanziellen Entgegenkommen Verwandte, also Ihre Kinder, Enkelkinder, Eltern oder Geschwister.
  2. Achtung Steuerfalle

    Möchten Sie bei Ihrer Vermietung steuerliche Vorteile haben, müssen Sie einen bestimmten Grenzwert beachten. Wer seine Kosten in voller Höhe als Werbungskosten absetzen möchte, muss mit seiner Mietforderung über 50 Prozent der ortsüblichen Miete liegen. Bis 2020 waren es 66 Prozent. Liegen Sie zwischen 50 und 66 Prozent, müssen Sie eine sogenannte Totalüberschussprognose erstellen. Werden dabei verglichen mit den Einkünften und Ausgaben in der Vergangenheit positive Einkünfte für die nächsten 30 Jahre erwartet, können auch hier alle Werbungskosten abgesetzt werden. Die neue Regelung gilt erstmals für das Steuerjahr 2021. Als Grundlage gilt die Warmmiete. Liegen Sie unter dem Grenzwert, können Sie die Kosten nur anteilig absetzen. Dürfen Ihre Verwandten unentgeltlich wohnen, können Sie keine Kosten geltend machen. Unser Tipp: Nehmen Sie von vorneherein etwas mehr als 50 Prozent und beobachten Sie die ortsübliche Miete, um anpassen zu können, wenn diese steigt. So gefährden Sie Ihren Steuervorteil nicht. Die Höhe der ortsüblichen Miete steht im Mietspiegel Ihrer Stadt oder Gemeinde.
  3. Mietvertrag und Nebenkostenabrechnung

    Behandeln Sie begünstigte verwandte Mieter wie normale Mieter. Schließen Sie mit ihnen einen schriftlichen Mietvertrag ab und lassen sich die Miete überweisen. Erstellen Sie einmal im Jahr eine Nebenkostenabrechnung und lassen Nachzahlungen oder Gutschriften über Ihr Konto laufen.
  4. Die Miete besser nicht rückerstatten

    Auf keinen Fall dürfen Sie die Miete in Teilen oder komplett rückerstatten.
  5. Ausnahme: Unterhaltsberechtigte Kinder

    Haben Sie unterhaltsberechtigte Kinder, können Sie den Unterhalt mit der Mietzahlung verrechnen. Hier verlieren Sie auch Ihren Steuervorteil nicht, wenn die vereinbarte Miete nach Abzug des Unterhalts unter 50 Prozent der ortsüblichen Miete liegt. Unser Tipp: Halten Sie beides separat schriftlich fest. Schließen Sie mit Ihrem Kind einen Vertrag über die Miete und dokumentieren Sie die Unterhaltszahlung. Ihr Sohn oder Ihre Tochter Kind sollte Ihnen immer die komplette Miete überweisen. Und Sie überweisen Ihrem Kind den Unterhalt. Das ist transparent, falls das Finanzamt Fragen hat.
  6. Schenken statt vermieten

    Statt eine Wohnung zu vermieten, könnten Sie sie Ihrem Kind oder Angehörigen auch schenken. Eine Schenkung ist bis zu einem Wert von 400.000 Euro für Kinder und Stiefkinder steuerfrei sowie für Enkel, wenn das Kind bereits verstorben ist.
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