05.12.2018

Bedingt durch immer bessere Dämmmaterialien und dichtere Fenster hat das Auftreten von Schimmel in Mietwohnungen in der Vergangenheit stark zugenommen. Tritt in einer Wohnung tatsächlich Schimmel auf, kann ein Recht auf Mietminderung bestehen. Doch was ist, wenn der Schimmel noch gar nicht da ist, aber aufgrund der Bausubstanz bald in der Wohnung ein Befall auftreten kann? Berechtigt das den Mieter schon zu einer Mietminderung? Der Bundesgerichtshof (BGH) hat auf diese Frage jetzt mit einem klaren „Nein“ geantwortet. ARAG Experten erläutern das aktuelle Urteil der Karlsruher Richter.

Die betroffenen Wohnungen sind Eigentum einer größeren Immobiliengesellschaft und wurden zwischen 1947 und 1978 gebaut. In den Mietwohnungen stellten Sachverständige eine Gefahr der Schimmelbildung aufgrund der Bauweise des Gebäudes fest. Wegen fehlender Dämmung der Außenwände entstünden Wärmebrücken. Ein Schimmelbefall wurde allerdings noch nicht festgestellt. Die Wohnungen wurden unter Beachtung der damals geltenden Bauvorschriften und technischen Normen errichtet. Die Mieter machten eine Mietminderung wegen der bestehenden Schimmelgefahr geltend und verlangten von der Immobiliengesellschaft einen Kostenvorschuss für die Anbringung einer Innendämmung.

Das sagt die Rechtsprechung bisher

Damit Mieter das Recht haben, weniger Miete zu zahlen, muss die Wohnung einen Mangel aufweisen. Bei einer mit Schimmelpilz befallenen Wohnung liegt ein solcher Mangel vor. Das ist unstrittig! Bisher schuldete der Vermieter aber immer den technischen Standard eines Objekts, welchen dieses bei Errichtung haben sollte. Das Landgericht (LG) Lübeck ging in seiner vorinstanzlichen Entscheidung nun indes noch viel weiter. Die Mietsache habe demnach den aktuellen technischen Standards zu entsprechen. Denn die Richter waren im konkreten Fall der Auffassung, dass bereits ein Mangel vorliegt, sobald die Gefahr für eine Schimmelpilzbildung besteht. Diese Gefahr kann durch unterschiedliche Faktoren (Heizungsanlage, Dämmung, u. a.) erhöht werden oder eintreten. Dem Mieter kann das Abwarten, bis die Wohnung von Schimmel befallen ist, jedoch nicht zugemutet werden. Somit berechtige schon die Gefahr einer Mangelentstehung die Mieter zur Minderung.

Das aktuelle Urteil

Im Dezember 2018 hat der BGH die Rechtsauffassung des LG Lübeck verworfen. Wärmebrücken in den Außenwänden seien auch weiterhin nicht als Mangel der Mietwohnung anzusehen, wenn dieser Zustand mit den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen in Einklang steht (Az.: VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18). Ein Urteil, das Vermieter aufatmen lässt. Wäre der BGH der Rechtsauffassung des LG Lübeck gefolgt, hätte das bedeutet, dass Mieter von älteren Häusern zur Minderung berechtigt sind, sobald auch nur die Gefahr eines Mangels besteht. Ein solches Urteil hätte laut ARAG Experten das Potenzial, eine Flut an Klagen auszulösen und im Ergebnis hätte das dazu geführt, dass Vermieter von Altbauten verpflichtet würden, ihre Häuser ständig und dauerhaft auf den neuesten Stand der Technik zu bringen.

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