19.04.2019

Schwarzgeldabrede, Erschließungskosten, Kostenvoranschläge und Grenzstein: Wer ein Haus baut, kennt diese Begriffe. Um Bauherren auf den neuesten Stand zu bringen, haben wir interessante Gerichtsurteile zu diesen Themen zusammengetragen.

Nachträgliche Erhöhung der Grunderwerbssteuer

Wird ein Bauerrichtungsvertrag nach dem Grundstückskaufvertrag und nach der Festsetzung der Grunderwerbssteuer geschlossen, kann die Finanzbehörde berechtigt sein, die Bauerrichtungskosten zusätzlich zu den Kosten des Grundstückserwerbs mit Grunderwerbssteuer zu belasten.

Im Urteilsfall erwarb der Kläger von einer Stadt ein Grundstück, welches mit einem Reihenhaus bebaut werden sollte. Im Grundstückskaufvertrag, der sowohl von der Stadt als auch von dem zu beauftragenden Bauunternehmen unterzeichnet wurde, war unter anderem festgelegt, nach welchen architektonischen Plänen das Haus errichtet werden sollte. Das Finanzamt setzte kurze Zeit später die Grunderwerbssteuer fest und bezog lediglich die Kosten für den Grundstückskauf in die Bemessungsgrundlage für die Steuer ein. Nach der Steuerfestsetzung schloss der Kläger einen Bauerrichtungsvertrag mit dem Bauunternehmen.

Daraufhin änderte das Finanzamt die ursprüngliche Steuerfestsetzung und bezog die sich aus diesem Vertrag ergebenden Baukosten mit ein. Dagegen wehrte sich der Kläger – letztendlich jedoch ohne Erfolg. Der Bundesfinanzhof (BFH) entschied, dass das Finanzamt die Baukosten nachträglich in die Bemessungsgrundlage für die Steuer miteinbeziehen durfte. Sei der Erwerber eines Grundstücks beim Abschluss des Grundstückskaufvertrags hinsichtlich des „Ob“ und „Wie“ der Bebauung gebunden, werde das erworbene Grundstück erst dann in bebautem Zustand erworben, wenn auch der Bauerrichtungsvertrag geschlossen ist, erklären ARAG Experten die Entscheidung des Gerichts (BFH, Az.: II R 19/15).

Unser Tipp

Teure Planungsfehler beim Bau vermeiden

Bauherren, die einen Vertrag mit einer Baufirma schließen, sollten wissen, dass mit ihrer Unterschrift unter den Vertrag alle Entwürfe ihrer Immobilie Vertragsbestandteil werden. Damit können nachträgliche Änderungen, selbst wenn sie notwendig sind, enorme Zusatzkosten nach sich ziehen. Daher raten die ARAG Experten, Entwürfe vor Vertragsunterzeichnung zu prüfen, denn keine Zeichnung ist in Stein gemeißelt und Pläne können angepasst werden. Zudem liefern Baufirmen oft keine detaillierten Zeichnungen zur Raumgestaltung. Insbesondere bei Bad und Küche sollten Bauherren daher die Pläne prüfen oder selbst aufzeichnen, wo welche Fliese geklebt und welches Sanitärobjekt montiert werden soll. So können optische Unzulänglichkeiten leichter als Mangel gewertet werden.

Rückzahlung für Häuslebauer

Eigenheimbesitzer, die in den vergangenen zehn Jahren ihr Eigenheim be­zogen haben, können unter Umständen einen Teil der Erschließungskosten für das Baugrundstück zurückfordern. Das ist laut ARAG Experten dann der Fall, wenn die Erschließungskosten nicht klassisch per Gebühren­bescheid erhoben wurden, sondern aufgrund eines Vertrages zwischen Stadt oder städtischer Gesellschaft mit dem Bauherrn in Rechnung gestellt werden. Das Baugesetzbuch des Bundes, das auch Landesgesetzen zu Grunde liegt, regelt nämlich: Städte und Gemeinden dürfen nur einen Teil der Erschließungskosten auf die Anwohner umlegen, meist 90 Prozent, und dies auch nur für den Bau der Straße. Spielplätze oder Grünanlagen müssen Kommunen aus eigener Tasche zahlen.

In den Verträgen, die Bauherren oftmals in der Vergangenheit mit der Stadt oder deren Gesell­schaften geschlossen haben, sind solche unzu­lässigen Umlagen allerdings enthalten. Wer denkt, dass er zu viel bezahlt hat, sollte sich mit seiner Gemeinde oder Stadt in Verbindung setzen, um Klärung bitten und Ansprüche anmelden, um eine Verjährung zu hemmen (BVerwG, Az.: 9 C 8.09).

Ohne Rechnung: ungültiger Werkvertrag

Ist für Handwerkerleistungen zum Teil eine Schwarzgeldabrede getroffen worden, ist der gesamte Werkvertrag nichtig, so dass der Handwerker für bereits erbrachte Leistungen weder die vereinbarte Zahlung noch Wertersatz verlangen kann. Im konkreten Fall führte eine Firma Elektroinstallationsarbeiten durch. Der Chef hatte mit den Hauseigentümern vereinbart, dass für die Arbeiten ein Betrag von 13.800 Euro auf Rechnung und daneben 5.000 Euro ohne Rechnung gezahlt werden. Die Eigentümer überwiesen an die Firma rund 10.000 Euro und zahlten in bar 2.300 Euro.

Die Elektroinstallationsfirma verlangte nach Ab­schluss der Arbeiten den restlichen Lohn von rund 6.000 Euro und verklagte die zahlungsun­willigen Auftraggeber. Diese wiederum machten Schadens­ersatz wegen Mängel der Arbeiten gel­tend. Der Bundesgerichtshof (BGH) wies die Klage in letzter Instanz ab. Auch wenn nur zum Teil eine soge­nannte Ohne-Rechnung-Abrede getroffen wurde, ist der gesamte Werkvertrag nichtig. Die Firma hat daher keinen weiteren Zahlungsanspruch, weder auf den Werklohn noch aus Bereicherungs­recht. Aber auch die beklagten Hauseigentümer können keinen Schadensersatz wegen der mangelhaften Arbeiten verlangen (Az.: VII ZR 241/13).

Kostenvoranschlag: Überschreitung von zehn Prozent nicht erheblich

Überschreitet eine Rechnung einen Kostenvoranschlag für Bauarbeiten um zehn Prozent, hat der Bauherr keinen Anspruch auf Schadensersatz. Der Fall: Eine Bauherrin hatte eine Fensterfirma mit dem Einbau von Fenstern beauftragt. Grundlage des Auftrags war ein Kostenvoranschlag, der Kosten in Höhe von 22.400 Euro vorsah. Die Schlussrechnung belief sich jedoch auf 27.100 Euro. Die Bauherrin bezahlte daraufhin nur den Angebotspreis und vertrat die Auffassung, dass die Differenz von zehn Prozent erheblich sei und daher nicht gezahlt werden müsse. Dies wollte die Fensterfirma nicht akzeptieren und zog vor Gericht.

Das Landgericht Coburg gab der Klage der Handwerker im Wesentlichen statt. Denn in der Schlussrechnung war eine Position enthalten, die es in dem Kostenvoranschlag nicht gab, erläutern ARAG Experten. Bei der Frage, ob eine den Schadensersatzanspruch begründende wesentliche Überschreitung des Kostenvoranschlags vorgelegen habe, hätten in der Schlussrechnung ausgewiesene Arbeiten im Wert von 2.300 Euro nicht berücksichtigt werden dürfen, weil diese nicht im Angebot der Klägerin enthalten gewesen seien und auf Zusatzaufträgen der Beklagten beruht hätten. Die maßgebliche Preiserhöhung habe sich deshalb auf 2.400 Euro oder ungefähr zehn Prozent belaufen. Darin war aber nach Auffassung des Gerichts noch keine wesentliche Überschreitung des Kostenvoranschlags zu sehen (LG Coburg, Az.: 12 O 81/09).

UNSERE EMPFEHLUNG

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Grenzstein muss erkennbar sein

Wird ein Grenzstein überbaut und ist deshalb nicht mehr leicht erkennbar und zugänglich, kann die Wiederherstellung des Grenzsteins und Beseitigung der Überbauung verlangt werden. Ein Grundstückseigentümer errichtete einen Neubau und baute eine Betonmauer auf die Grenze zum Nachbargrundstück. Die Mauer schloss auch den auf der Grundstücksgrenze befindlichen Grenzstein ein.

Der Nachbar verlangte die Wiederherstellung des alten Zustandes durch das Vermessungsamt, da der Grenzstein nicht mehr erkennbar sei. Der Bauherr wendete dagegen ein, in der Mauer befänden sich zwei Löcher, durch die man den Grenzstein sehen könne. Die Sache landete vor Gericht. Dies entschied, dass die Löcher in der Mauer nicht ausreichend sind. Um seinen Sinn und Zweck erfüllen zu können, müsse der Grenzstein leicht und ohne weiteres erkennbar sowie gut zugänglich sein. Da dies auch durch die Löcher in der Mauer nicht gewährleistet war, musste die Mauer wieder weg (AG München, Az.: 244 C 31256/09).

Mit einem Wohnungs­übergabe­protokoll Ärger vermeiden

Sowohl beim Einzug als auch beim Auszug aus einer Mietwohnung empfiehlt es sich, ein Wohnungsübergabeprotokoll anzufertigen. Darin halten Vermieter und Mieter schriftlich genau fest, in welchem Zustand sich die Wohnung befindet.

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