Als Mieter dürfen Sie Ihre Wohnung – unter Einhaltung der Fristen – ohne Begründung kündigen. Vermieter müssen dagegen für eine Kündigung ein berechtigtes Interesse nachweisen. Dabei ist der Eigenbedarf des Vermieters Kündigungsgrund Nummer eins – und ein häufiger Anlass für Konflikte. Führt in diesem Fall ein Gespräch mit dem Vermieter nicht zu einer zufriedenstellenden Lösung, kann eine Mediation helfen, den Konflikt zu entschärfen.

Können Sie sich mit ihrem Vermieter auch auf diesem Weg nicht einigen, ist der Rechtsweg unausweichlich. Das Problem: Wenn Sie nicht rechtzeitig eine Rechtsschutzversicherung abgeschlossen haben, bleiben Sie im schlimmsten Fall auf den Anwalts- und Gerichtskosten sitzen. Genau dafür haben wir unseren Mietrechtsschutz Sofort entwickelt. Er hilft Ihnen sofort − und sogar bis zu zwölf Monate rückwirkend.

 

Darf der Vermieter in jedem Fall auf Eigenbedarf kündigen?

Die Rechtslage ist hier eindeutig: Ein Vermieter darf Ihnen nur dann wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn er den Wohnraum für sich, einen nahen Verwandten oder einen Angehörigen seines Haushalts benötigt.

Der Vermieter muss dabei den Eigenbedarf in der Kündigung ganz genau begründen. Er kann Ihnen beispielsweise nicht einfach kündigen, um von einem neuen Mieter mehr Miete verlangen zu können. Außerdem muss Ihr Vermieter nachweisen, dass er tatsächlich den gesamten Wohnraum Ihrer Wohnung benötigt.

Welche Gründe sind ausreichend für eine Eigenbedarfskündigung?

Ein Recht auf Eigenbedarfskündigung besteht nur dann, wenn die Ansprüche des Vermieters berechtigt und nachvollziehbar sind.

In folgenden Fällen kann wegen Eigenbedarfs gekündigt werden:

  • Die Vermieter selbst benötigt die Wohnung, weil sich beispielsweise seine Familie durch Heirat oder die Geburt eines Kindes vergrößert – oder die Wohnung nach Wechsel seines Arbeitsplatzes näher am Arbeitsort liegt.
  • Die Eltern des Vermieters sind pflegebedürftig und benötigen eine größere Wohnung, damit dort auch Pflegepersonal einziehen kann.
  • Der Vermieter benötigt die Wohnung für Angehörige seines Haushalts – wie zum Beispiel Ehegatte oder Lebensgefährte – oder nahe Verwandte wie Kinder, Enkel, Eltern, Großeltern, Schwiegereltern, Schwiegerkinder, Geschwister, Stiefkinder oder Pflegekinder.
  • Die Wohnung wird für entferntere Verwandte benötigt, deren persönliche Beziehung nachweisbar eng ist; Missbrauch ist dabei strikt verboten.
  • Die Wohnung wird für Haushaltspersonal benötigt – wie etwa ein Au-pair oder Pflegepersonal.

Gut zu wissen:

Ob der Vermieter oder die berechtigte Person tatsächlich in die gekündigte Wohnung einziehen möchten, können Sie rechtlich prüfen lassen. Kommt es daraufhin zu einem Gerichtsverfahren, werden die Gründe Ihres Vermieters ganz genau geprüft.

Wie viel Wohnraum sieht das Mietrecht bei Eigenbedarf vor?

Wenn Ihnen Ihr Vermieter wegen Eigenbedarfs kündigt, kann er selbst bestimmen, ob die Größe der Wohnung angemessen ist, für die er Eigenbedarf angemeldet hat. Im Einzelfall kann auch eine sehr große Wohnung durchaus angemessen sein, beispielsweise

  • wenn ein Vermieter mit seiner Lebensgefährtin in eine 156 Quadratmeter große Wohnung mit 5 1/2 Zimmern einziehen möchte (BVerfG, NJW 1994, 2605)
  • oder er seine 125 Quadratmeter große Wohnung seinem 22 Jahre alten Sohn und einem WG-Bewohner überlassen will (Bundesgerichtshof, Az.: VIII ZR 166/14).

Nur wenn der angemeldete Bedarf weit überhöht ist, kann dies im Einzelfall laut Bundesgerichtshof rechtsmissbräuchlich sein. Ein überhöhter Wohnbedarf ist zum Beispiel dann eindeutig gegeben, wenn Ihr Vermieter alleinerziehend ist und für sich und sein Vorschulkind eine 250 Quadratmeter große 8-Zimmer-Wohnung beansprucht.

Eigenbedarf: Wichtige Fakten für Mieter und Vermieter

Passende Gerichtsurteile

Immer eine Sache des Einzelfalls

Allgemeine Fallgruppen, in denen eine soziale Härte vorliegt, etwa ein bestimmtes Alter des Mieters oder eine bestimmte Mietdauer, lassen sich laut einem aktuellen Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) nicht bilden. Die Gerichte müssen vielmehr immer den konkreten Einzelfall prüfen, hat der BGH angemahnt. Beruft sich der Mieter auf eine gesundheitliche Härte, muss zudem ein Sachverständigengutachten eingeholt werden (Az.: VIII ZR 180/18 und VIII ZR 167/17).

Keine Eigenbedarfs­kündigung für Tochter der Lebensgefährtin

Das Amtsgericht (AG) Siegburg hat eine Eigenbedarfskündigung für die Tochter der Lebensgefährtin für unwirksam erachtet und eine entsprechende Räumungsklage abgewiesen. Die Tochter sei keine Familienangehörige im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch), da sie mit dem Vermieter weder verwandt noch verschwägert sei. Da sie auch zu keinem Zeitpunkt in der vom Vermieter bewohnten Wohnung gewohnt habe, sei sie auch keine Haushaltsangehörige im Sinne der Bestimmung. Ein sonstiges berechtigtes Interesse sah das AG ebenfalls nicht gegeben (Az.: 105 C 97/18).

Welche Fristen muss der Vermieter bei der Eigenbedarfskündigung einhalten?

Der Vermieter muss Ihnen bei einer Eigenbedarfskündigung eine gesetzlich vorgeschriebene Frist von mindestens drei Monaten bis zum Auszug einräumen. Besteht Ihr Mietverhältnis seit mehr als fünf Jahren, erhöht sich diese Frist auf sechs Monate, nach mehr als acht Jahren Mietdauer gilt eine neunmonatige Frist.

Wie schützt die Sperrfrist gegen Eigenbedarfskündigung nach Verkauf?

Wird Ihre Mietwohnung an einen neuen Vermieter verkauft, gilt für diesen eine sogenannte Sperrfrist. Durch diese sind Sie als Mieter drei Jahre lang vor einer Eigenbedarfskündigung geschützt. Je nach Wohnort und Dauer ihres Mietverhältnisses kann sich diese Sperrfrist aufgrund von Sonderregelungen sogar noch verlängern.

Gibt es Sonderregelungen, beispielsweise für langjährige Mieter?

Wenn bei Altmietverträgen (abgeschlossen vor dem 1.9.2001) eine längere als die aktuelle gesetzliche Frist vereinbart wurde, so gilt diese weiterhin.

Es existieren außerdem weitere Sonderregelungen, vor allem in Ballungsgebieten mit akutem Wohnungsmangel wie München oder Berlin. In der Hauptstadt gilt beispielsweise nach der Umwandlung der Mietwohnung in eine Eigentumswohnung eine zehnjährige Kündigungsfrist.

Welche Sonderregelungen bei Ihnen vor Ort greifen, können Sie bei lokalen Mietervereinigungen in Erfahrung bringen.

Rechtsanwalt Kai Solmecke beantwortet die wichtigsten Fragen zur Eigenbedarfskündigung

Ihre Rechte, wenn Eigenbedarf vorgetäuscht ist

Wenn der Vermieter den Eigenbedarf nur vorgeschoben hat, haben Sie als getäuschter Mieter Anspruch auf Schadensersatz. Sie können Ihrem Ex-Vermieter dann zum Beispiel im Nachhinein alle Kosten des Umzugs in Rechnung stellen – und auch die Differenz zu einer ggf. höheren Miete. Möglicherweise können Sie sogar wieder in Ihre ehemalige Wohnung einziehen.

Wenn der Vermieter Ihnen wegen Eigenbedarf gekündigt hat, darf er außerdem nicht zu lange warten, bis er in die gekündigte Wohnung einzieht. Allerdings gibt es keine konkrete Frist für den Einzug des Vermieters. Laut Bundesgerichtshof besteht ein Eigenbedarf dann, „… wenn der Vermieter die Wohnung gegenwärtig oder in absehbarer Zeit benötigt“. Konkret bedeutet das, dass er nicht sofort einziehen muss, sondern die Wohnung zum Beispiel erst sanieren darf.

Nicht zulässig ist auch eine sogenannte Vorratskündigung, also eine Kündigung, obwohl noch keine Eigennutzung geplant ist.

Lohnt sich der Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung?

Wenn Ihnen wegen Eigenbedarfs gekündigt wurde, ist es auf jeden Fall sinnvoll, sachkundigen Rat einzuholen, denn nicht selten weisen Kündigungsschreiben Mängel auf, sodass die Kündigung unwirksam wird. Eine Eigenbedarfskündigung ist beispielsweise unwirksam, wenn sie keine Begründung enthält. Wenn die Kündigung eindeutig unwirksam ist, müssen Sie als Mieter der Kündigung weder widersprechen noch ausziehen.

Wenn die Sachlage jedoch nicht so eindeutig ist, sollten Sie bei der Entscheidung für oder gegen einen Widerspruch unbedingt einen Anwalt hinzuziehen.

Der Aufhebungsvertrag als Alternative

Wenn Sie sich gegen einen Widerspruch entscheiden, kann ein Aufhebungsvertrag durchaus eine akzeptable Lösung sein. In einem solchen Vertrag wird beispielsweise festgehalten,

  • welche Auszugsfristen vereinbart werden,
  • wie mit Schönheitsreparaturen umgegangen wird,
  • in welcher Höhe der Vermieter Ihre Umzugskosten übernimmt oder
  • eine Abfindung zahlt.

Wann der Mieter als Härtefall gilt

Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs greift in bestimmten Fällen eine Härtefallregelung, die festlegt, unter welchen Bedingungen ein Auszug für Sie als Mieter nicht zumutbar wäre. Diese Sozialklausel kann in folgenden Fällen greifen:

  • bei hohem Alter,
  • bei Krankheit oder
  • bei langer Wohndauer.

In manchen Fällen gilt die Sozialklausel nur zeitlich begrenzt, wenn beispielsweise

  • schulpflichtige Kinder im Haushalt wohnen,
  • langer Wohndauer.
  • ein Examen bevorsteht.

Die Sozialklausel gilt allerdings nur dann, wenn der Härtefall des Mieters gemessen an dem Interesse des Vermieters an der Kündigung höher ins Gewicht fällt. Sind Sie der Meinung, dass in Ihrem Fall ein Härtefall vorliegt, müssen Sie der Kündigung spätestens zwei Monate vor Ende des Mietverhältnisses schriftlich widersprechen.

Mediation als Lösung

Die Mediation ist eine außergerichtliche Methode zur Konfliktlösung. Dabei hilft ein neutraler Mediator mit einer speziellen Frage- und Gesprächstechnik, Konflikte zu entschärfen oder zu lösen.

Mieter und Vermieter entscheiden auf freiwilliger Basis, ob sie teilnehmen möchten, und haben dabei jederzeit die Möglichkeit, wieder aus dem Mediationsverfahren auszusteigen. Sind die Konfliktpartner von Anfang an gesprächsbereit, kann Mediation erfahrungsgemäß zu einer guten Lösung für alle führen.

Welche Versicherungen können Ihnen als Mieter helfen?

Ihr Vermieter möchte Ihren Mietvertrag wegen Eigenbedarf kündigen? Mit unserem Mietrechtsschutz und dem Mietrechtsschutz Sofort bieten wir gleich zwei Versicherungen an, die Sie im Fall einer Eigenbedarfskündigung unterstützen. So sind Sie zuverlässig abgesichert, wenn es einmal zum Konflikt mit Ihrem Vermieter, aber auch mit Ihrem Nachbarn oder Hausverwalter kommen sollte.

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