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Mieter dürfen ihre Wohnung jederzeit unter Einhaltung der Fristen kündigen, Vermieter hingegen brauchen hierzu ein berechtigtes Interesse. Hier ist der Eigenbedarf Kündigungsgrund Nummer eins – und ein konfliktreiches Thema. Daher ist es gut, seine Rechte und Pflichten zu kennen, um von Anfang an fair zu handeln.

Eigenbedarf anmelden: Darf der Vermieter das in jedem Fall?

Ein Vermieter darf Eigenbedarf geltend machen, wenn er selbst oder ein naher Verwandter einziehen möchte. Auch wenn die Ehefrau ein Büro braucht, darf er seinen Mietern kündigen. Als Eigenbedarf gilt ebenso, wenn ein Vater die Wohnung nutzen möchte, um nur an ein paar Tagen monatlich seine Tochter zu treffen, die von ihm getrennt bei der Mutter lebt.

Solche Gründe muss der Vermieter in der Kündigung nennen. Sie müssen laut Gesetz „ernsthaft, vernünftig und nachvollziehbar“ sein. Er kann also nicht einfach kündigen, um mit einem neuen Mieter mehr Miete zu erzielen.

Drei wichtige Elemente kennzeichnen den Eigenbedarf

 
  • Die Wohnung muss benötigt werden
    Eigenbedarf kann nur geltend gemacht werden, wenn der Vermieter die Wohnung tatsächlich nutzen möchte. Das muss nicht unbedingt eine Nutzung zu Wohnzwecken sein. Auch eine gewerbliche oder freiberufliche Nutzung rechtfertigt den Eigenbedarf (BGH, Az.: VIII ZR 330/11). Seine Gründe, die Wohnung zu benötigen, müssen nachvollziehbar sein.
  • Der Personenkreis ist eingeschränkt
    Die Wohnung muss für Sie selbst, Angehörige Ihres Haushalts – wie zum Beispiel Ehegatte oder Lebensgefährte – oder Verwandte wie Kinder, Enkel, Eltern, Großeltern, Schwiegereltern, Schwiegerkinder, Geschwister, Stiefkinder oder Pflegekinder benötigt werden. Auch Haushaltspersonal kommt infrage, wenn in der Wohnung ein Au-pair oder eine Pflegerin wohnen soll. Nichten und Neffen zählten übrigens bis vor wenigen Jahren nicht zum privilegierten Personenkreis, außer wenn eine besonders enge persönliche Beziehung zu ihnen bestand.
  • Missbrauch ist verboten
    Sie müssen die (gesamte) Wohnung „benötigen“ und ein berechtigtes Interesse an der Eigennutzung haben.
 

Wie viel Wohnraum sieht das Mietrecht bei Eigenbedarf vor?

Macht ein Vermieter Eigenbedarf geltend, darf er selbst beurteilen, ob die Größe der Wohnung angemessen ist, für die er den Eigenbedarf angemeldet hat. Im Einzelfall kann daher auch eine sehr große Wohnung angemessen sein. Beispielsweise, wenn ein Vermieter mit seiner Lebensgefährtin in eine 156 Quadratmeter große Wohnung mit 5 1/2 Zimmern einziehen möchte (BVerfG, NJW 1994, 2605) oder seine 125 Quadratmeter große Wohnung seinem 22 Jahre alten Sohn und einem WG-Bewohner überlassen will (Bundesgerichtshof, Az.: VIII ZR 166/14).

Unzulässig ist eine Kündigung aber, wenn ein Vermieter mit einem kleinen Kind eine 250 Quadratmeter große 7-Zimmer-Wohnung beziehen oder einer 18-jährigen Schülerin zur alleinigen Nutzung eine 108 Quadratmeter große 3-Zimmer-Wohnung überlassen möchte (BVerfG, WM 1985, 75; LG München I, WM 1990, 346).

Der Aufhebungsvertrag als Alternative

Statt eines Rechtsstreits und einer ungewissen Wohnungssituation kann ein Aufhebungsvertrag eine gute Lösung für alle Beteiligten sein. Manche Vermieter bieten ihren Mietern an, die Umzugskosten zu übernehmen oder eine Abfindung zu zahlen. Mieter sollten den Vertrag mit genügend Bedenkzeit prüfen, ehe sie ihn unterschreiben.

Eigenbedarfskündigung: Muss man sofort ausziehen?

Liegt die Eigenbedarfskündigung auf dem Tisch, heißt das nicht in jedem Fall, dass sofort der Umzugswagen bestellt werden muss, denn der Gesetzgeber schützt Mieter, für die der Wohnungswechsel eine besondere Härte bedeuten würde.

Gute Chancen haben Mieter, wenn Vermieter über mehrere Wohnungen verfügen. Dann müssen sie ihnen nämlich eine Alternativwohnung anbieten, wenn sich bis zum Ablauf der Kündigungsfrist im selben Haus oder in derselben Wohnanlage eine leer stehende Wohnung befindet.

Gründe für einen Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung könnten fehlender Ersatz, hohes Alter, Krankheit, Behinderung oder auch eine Schwangerschaft sein.

Diese Gründe müssen gegen die Interessen des Vermieters abgewogen werden. Überwiegen sie, wird das Mietverhältnis auf bestimmte Zeit, ausnahmsweise aber auch auf unbestimmte Zeit fortgesetzt. Das ist abhängig vom Härtegrund.

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Ihre Rechte, wenn Eigenbedarf nur vorgetäuscht ist

Ihr Vermieter hat die Wohnung – beispielsweise in der Innenstadt – gekauft, um sie später einmal als Altersruhesitz zu nutzen. Das ist auch sein gutes Recht! Er muss aber daran denken, dem Mieter das bereits beim Abschluss des Mietvertrags mitzuteilen – denn sonst verstößt die spätere Kündigung gegen Treu und Glauben.

Wenn der Vermieter den Eigenbedarf nur vorgeschoben hat, haben Sie als getäuschte Mieter Anspruch auf Schadensersatz. Sie können Ihrem Ex-Vermieter dann beispielsweise alle Kosten des Umzugs in Rechnung stellen oder die Differenz zur höheren Miete. Möglicherweise können Sie auch wieder in Ihre ehemalige Wohnung einziehen. Dazu müssen Sie aber beweisen, dass der Vermieter geschummelt hat.

Der Vermieter darf nicht zu lange mit dem Einzug warten. Leider gibt es keine konkrete Frist für den Einzug. Der Bundesgerichtshof hat einmal formuliert: „Ein Eigenbedarf besteht nur dann, wenn der Vermieter die Wohnung gegenwärtig oder in absehbarer Zeit benötigt.“ Konkret bedeutet das, dass er nicht sofort einziehen muss, sondern die Wohnung zum Beispiel erst sanieren darf. Nicht erlaubt ist eine sogenannte Vorratskündigung, also eine Kündigung, obwohl noch keine Eigennutzung geplant ist.

Mediation: Eine für beide Seiten akzeptable Lösung für die Kündigung bei Eigenbedarf

Das hätte Rosemarie Münch nicht gedacht: Nach 25 Jahren fand sie aus heiterem Himmel ein Schreiben mit der Kündigung ihrer Wohnung in ihrem Briefkasten: Eigenbedarf! Doch die alte Dame wurde aktiv und fand zusammen mit ihrer Vermieterin eine überraschende Lösung.

Rosemarie Münch lebt seit einem Vierteljahrhundert in ihrer geräumigen Wohnung. Hier sind ihre Kinder aufgewachsen, hier war sie glücklich mit ihrem Mann und auch die Nachbarschaft stimmte. Zugegeben, die 100 Quadratmeter waren ihr nach dem Auszug von Sohn und Tochter und dem Tod ihres Mannes zu viel. Aber jetzt noch einmal umziehen in eine fremde Umgebung? Unglücklicherweise geriet Frau Münch in Mietrückstand und so drohte zum Eigenbedarfswunsch der Vermieterin die fristlose Kündigung.

Sehen wir das Ganze mal aus deren Sicht. Ulrike Hagen hatte die Wohnung als Geldanlage gekauft und war eigentlich immer froh, mit den Münchs unkomplizierte, pünktlich zahlende Mieter zu haben. Doch dann wollte ihr Sohn nach einem längeren Auslands­aufenthalt wieder in ihre Nähe ziehen: Warum sollte er eine Wohnung mieten, wenn die Familie doch eine besaß? Die unterschiedlichen Interessen hätten der Beginn eines langwierigen Rechtsstreits werden können, doch Mieterin und Vermieterin wagten einen ungewöhnlichen Weg:

Begleitet durch einen Mediator war das Problem schnell vom Tisch – und überraschend simpel gelöst. Die Vermieterin teilte die Wohnung in zwei kleinere Einheiten. In der einen wohnt nun ihr Sohn, in der anderen Frau Münch. Die alte Dame hat ihre Rückstände ausgeglichen – ihre Miete übernimmt nun das Sozialamt. Einfach perfekt für alle Beteiligten!

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