Im Garten: Was Mieter dürfen
12.07.2021
Ist es nicht toll, wenn das neu angemietete Haus oder die Wohnung einen Garten hat? Ein eigenes Stück Grün zur Erholung und freien Gestaltung. Aber Achtung: Es gibt auch ein paar Regeln, die Mieter beachten sollten. Vor allem muss unterschieden werden, ob der Garten zu einem Einfamilienhaus oder einem Mehrfamilienhaus gehört. Da kommen dann schnell Fragen auf wie: Wer pflegt den Garten Wie verhält es sich mit den Kosten? Was passiert beim Umzug? ARAG Experten erklären, was man als Mieter im Garten machen darf, machen muss und was gar nicht geht.
Gemietetes Einfamilienhaus mit Garten
Hat das Haus einen Garten und steht dieser mit im Mietvertrag, darf man ihn meist auch nutzen. Hier kommt es, wie bei so vielen Dingen im Mietrecht, auf die genaue Formulierung an. Bevor die Unterschrift auf den Vertrag für das gemietete Traumhaus kommt, ist daher sorgfältiges Lesen Pflicht.
Viele Freiräume im Garten
Im mitgemieteten Garten darf man laut den ARAG Experten vieles machen oder umgestalten, was keine bauliche oder optische Veränderung des Gartens darstellt.
Wo gibt es Einschränkungen?
Etwas strittiger wird es, wenn ein tiefer Swimmingpool angelegt oder ein Gartenhaus gebaut werden soll. Die ARAG Experten empfehlen daher immer die vorherige Rücksprache mit dem Vermiete. Sie geben zu bedenken, dass es zwar erlaubt ist, den akkuraten englischen Garten in einen Naturgarten umzugestalten, der Vermieter hat hier kein Vetorecht, aber er kann verlangen, dass die Verwandlung bei Auszug wieder rückgängig gemacht wird (LG Detmold, Az.: 10 S 218/12).
Mieter, die einen Garten nutzen, dürfen ihre Nachbarn nicht mit Lärm belästigen. Das ist Ruhestörung und eine Ordnungswidrigkeit (§ 117 Abs. 1 OWiG). Darüber hinaus darf der Mieter den Garten nicht komplett neugestalten oder bereits vorhandene Pflanzen, Bäume und Sträucher einfach rausreißen.
Gartenpflege: Was muss der Mieter machen?
Im Mietvertrag wird der Mieter meistens dazu verpflichtet oder es ergibt sich aus den Umständen, dass er sich neben dem Haus auch um den Garten kümmert. Das Düngen von Pflanzen, das Vertikutieren und neue Ansäen des Rasens, das Säubern eines Teiches und das Beschneiden von Gehölzen zählen nicht dazu. Auch muss der Mieter keine abgestorbenen Pflanzen oder Bäume auf eigene Kosten ersetzen. Dies gilt, sofern ein Standardmietvertrag aufgesetzt wurde. In einem individuell verfassten Mietvertrag kann eine entsprechende Verpflichtung aber vom Vermieter eingefügt worden sein.
Mit „Kümmern“ sind laut dem Oberlandesgericht Düsseldorf (Az.: 10 U 70/04) einfache Arbeiten ohne Fachkenntnisse wie Rasenmähen, Laubharken und Unkrautjäten gemeint. Die ARAG Experten ergänzen jedoch, dass der Mieter die Kosten für alle notwendigen Gartengeräte (Rasenmäher, Heckenschere, etc.) selber tragen muss (ebenfalls OLG Düsseldorf, Az.: 10 U 70/04). Das Urteil beinhaltet zudem, dass dem Vermieter in Bezug auf die Art, den Umfang und die Häufigkeit der Gartenpflege kein „Direktionsrecht“ zusteht, solange keine Verwahrlosung des Gartens droht.
Im Mehrfamilienhaus mit Garten
Anders als beim Einfamilienhaus gehört der Garten nicht unweigerlich zum Mietumfang. Hat man eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus angemietet, zu der ein Garten gehört, dann steht die genaue Regelung zur Nutzung im Mietvertrag.
ARAG Experten erklären, dass der Vermieter nämlich auch bestimmen kann, dass es sich bei dem Garten um einen Ziergarten handelt, der zwar schön angeschaut, aber nicht genutzt werden darf. Auch ist es ihm möglich, den Garten an nur einen Mieter zu vermieten, zum Beispiel an den im Erdgeschoss. Wenn alle Mieter den Garten nutzen dürfen, hat allerdings niemand Sonder- oder Gewohnheitsrechte (AG Trier, Az.: 7 C 402/05). Dann sind Gemeinschaftssinn, Absprachen untereinander und gegenseitige Rücksichtnahme gefragt.
Der Mieter darf den Garten nutzen: Was heißt das?
Grundsätzlich gilt, dass der Mieter den Garten so nutzen darf, wie es im Mietvertrag vereinbart wurde und in der Hausordnung steht. Auf mündliche Absprachen sollte laut ARAG Experten verzichtet werden. Wird sich nach Einzug mit dem Vermieter beispielsweise auf eine Erweiterung der Nutzung geeinigt, ist es ratsam, dies immer vertraglich festzuhalten. Der Vermieter darf nämlich laut Kammergericht Berlin (Az.: 8 U 83/06) seine mündliche Zusage jederzeit widerrufen.
Was ist verboten?
Ein Mieter darf den mitgemieteten Garten nur in dem Umfang verändern, dass die Umgestaltung keine baulichen oder optischen Veränderungen darstellt. Für alles, was darüber hinausgeht – wie etwa das Pflanzen eines Baumes oder der Bau einer Gartenhütte -, braucht man das Einverständnis des Vermieters. Ebenfalls sollte bedacht werden, dass der Vermieter bei Auszug verlangen kann, dass der Garten wieder in seinen ursprünglichen Zustand gebracht wird. Die ARAG Experten raten deshalb dazu, bei einer geplanten Umgestaltung des Gartens immer vorab eine schriftliche Vereinbarung mit dem Vermieter zu treffen, in der auch geregelt ist, ob beim Auszug ein Rückbau zu erfolgen hat.
Was der Mieter im sogenannten Gemeinschaftsgarten darf oder auch nicht, führte in der Vergangenheit schon häufiger zu Streitigkeiten. Daher haben die ARAG Experten einige ausgewählte Gerichtsurteile zusammengetragen.
Und die Gartenpflege?
Für die Pflege des Gartens eines Mehrfamilienhauses ist der Vermieter verantwortlich, sofern der Garten nicht vermietet wurde. Ob er den Garten eigenhändig pflegt, diese Aufgabe einem oder allen Mietern vertraglich zuschreibt oder dafür Fachleute beauftragt, das ist seine Sache. Die ARAG Experten weisen aber darauf hin, dass der Vermieter dann die Kosten auf die Mieter umlegen kann – auch, wenn der Garten durch die Mieter gar nicht genutzt werden darf. Der Bundesgerichtshof entschied, dass der Ansatz von Gartenpflegekosten in der Betriebskostenabrechnung gerechtfertigt ist, weil ein gepflegter Garten „den Gesamteindruck des Anwesens günstig beeinflusse“ (Az.: VIII ZR 135/03).