Mietvertrag bei Tod des Mieters: Das passiert, wenn der Mieter verstorben ist

Der Verlust eines Angehörigen stellt für die Hinterbliebenen eine emotional herausfordernde Zeit dar. In solchen Momenten ist es wichtig, dass Sie als Vermieter mit Feingefühl und Verständnis handeln, um gemeinsam die nächsten Schritte bezüglich des Mietverhältnisses zu klären.

Oft stellt sich die Frage nach den Konsequenzen für den bestehenden Mietvertrag, denn dieser endet nicht automatisch mit dem Tod eines Mieters. Erfahren Sie, welche Wege für Angehörige und Erben des Verstorbenen zur Fortführung des Mietverhältnisses bestehen und unter welchen Umständen Sie eine Kündigung aussprechen können.

Angehörige des verstorbenen Mieters setzen das Mietverhältnis fort

Wenn neben Ihrem verstorbenen Mieter noch weitere Personen im Vertrag stehen, wird das Mietverhältnis automatisch mit den verbleibenden Mitmietern fortgesetzt. Schließlich sollen Angehörige bei einem Todesfall nicht ihr Zuhause verlieren.

Hat nur der Verstorbene den Mietvertrag abgeschlossen, haben der Ehe- oder eingetragene Lebenspartner und die im Haushalt lebenden Kinder das Recht, in den Mietvertrag einzutreten. Verzichten diese, kommen alle anderen dort bereits wohnenden Familienmitglieder oder auch ein Lebensgefährte in Frage.

Rechtlichen Hintergründe

Wie ändert sich nach Tod des Mieters die Mietkaution?

Musste vom Verstorbenen keine Mietkaution geleistet werden, dürfen Sie eine solche jetzt verlangen, wenn Hinterbliebene in den Mietvertrag eintreten oder ihn ohne den Verstorbenen fortsetzen. Ist es diesen nicht möglich, die Kaution in einer Summe zu zahlen, müssen Sie Ihnen eine monatliche Ratenzahlung in Höhe einer Kaltmiete anbieten. Zusätzlich erhalten Sie natürlich die vereinbarte Monatsmiete.

Mietvertrag nach Todesfall kündigen

Stand der Ehe- oder Lebenspartner gemeinsam mit dem Verstorbenen im Mietvertrag, hat er ein Sonderkündigungsrecht, wenn er nicht weiter dort wohnen möchte. Er muss innerhalb von vier Wochen ab Kenntnis vom Tod des Verstorbenen eine Kündigungserklärung abgeben und das Mietverhältnis außerordentlich mit einer Frist von drei Monaten kündigen. In dieser Zeit erhalten Sie weiterhin die Miete.

Verpasst der Hinterbliebene die einmonatige Frist, können Sie darauf bestehen, den Mietvertrag unter den alten Bedingungen fortzusetzen. Als Vermieter haben Sie in diesem Fall kein Sonderkündigungsrecht.

Sonderkündigungsrecht für Vermieter

Nicht nur Mieter, auch Vermieter haben das Recht, den Mietvertrag binnen eines Monats ab Kenntnis vom Tod Ihres Mieters mit einer Frist von drei Monaten zu kündigen, wenn der Erbe bislang nicht in der Wohnung wohnte.

Hierzu steht in § 563 Abs. 4 BGB: Der Vermieter kann das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem er von dem endgültigen Eintritt in das Mietverhältnis Kenntnis erlangt hat, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt.

Mietern, die den Vertrag eigentlich fortsetzen möchten, können Sie nur kündigen, wenn schwerwiegende Gründe vorliegen. Beispiele sind: Zahlungsverzögerungen, Störung des Hausfriedens oder wenn Sie Eigenbedarf haben.

Kann ein Mietvertrag vererbt werden?

Wenn der Verstorbene allein gelebt hat oder keine andere Person den Vertrag übernehmen möchte, geht das Mietverhältnis auf die Erben über. Diese übernehmen die Wohnung und kommen für mögliche Schönheitsreparaturen, Räumungskosten oder fällige Mietzahlungen aus ihrem Nachlass auf.

Möchten sie die Wohnung nicht übernehmen, können sie den Mietvertrag außerordentlich kündigen - mit einer dreimonatigen Frist. Die Kündigung muss nicht sofort erklärt werden, sondern innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod. Erben können sich von sämtlichen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag aber auch entbinden lassen, indem sie innerhalb von sechs Wochen beim Nachlassgericht die Erbschaft ausschlagen. Das will sehr gut überlegt sein, denn man verliert damit auch das Recht, persönliche Erinnerungsstücke aus der Wohnung zu nehmen. Dieses Recht, aber auch die Pflichten aus dem Mietvertrag gehen dann auf mögliche weitere Erben über.

Sonderregelung Sozialwohnung: Beim Todesfall des Mieters einer Sozialwohnung geht der Mietvertrag nicht einfach so an die Angehörigen über. In diesem Fall müssen die Erben ebenfalls einen Wohnberechtigungsschein nachweisen, um das Erbe antreten zu können.

Miete nach dem Tod: Was, wenn keine Erben vorhanden sind?

Gibt es keine Erben oder schlagen diese das Erbe aus, geht der Nachlass mitsamt den Pflichten aus dem Mietvertrag auf den Fiskus über. Das bedeutet, dass auch die Verpflichtungen aus dem Mietvertrag, inklusive der Zahlung von ausstehenden Mieten und die Verantwortung für die Räumung der Wohnung, auf den Staat übergehen. Sollte der Nachlass jedoch überschuldet sein, sieht sich der Vermieter mit der Herausforderung konfrontiert, dass der Staat als Erbe ebenfalls das Recht hat, die Erbschaft auszuschlagen. In solchen Fällen kann es vorkommen, dass Sie auf den Kosten für ausstehende Mieten und der Räumung der Wohnung sitzen bleiben.

Um dieses Risiko zu minimieren, ist es für Vermieter ratsam, frühzeitig Kontakt mit den zuständigen Behörden aufzunehmen, sobald bekannt wird, dass keine Erben vorhanden sind oder diese das Erbe nicht antreten möchten. Zudem können Sie vorbeugende Maßnahmen ergreifen, wie beispielsweise die Vereinbarung einer Mietkaution, die zur Deckung eventueller Forderungen herangezogen werden kann.

Was passiert mit dem Mietvertrag bei Tod des Vermieters?

Auch hier endet der Mietvertrag nicht. Stattdessen geht das Eigentum an der Immobilie, einschließlich der sich daraus ergebenden Rechte und Pflichten, auf die Erben des Vermieters über. Dies bedeutet, dass die Mieter ihren Mietvertrag unter den gleichen Konditionen mit den Erben fortsetzen können. Für die Mieter ändert sich grundsätzlich nichts an ihren bisherigen Mietbedingungen, wie etwa der Höhe der Miete oder den im Vertrag festgelegten Kündigungsfristen.

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