Grundsteuer 2025: Was Eigentümer wissen müssen

Wer zahlt Grundsteuer?

Die Grundsteuer, mitunter auch unter dem Begriff Bodenzins bekannt, ist eine Steuer auf das Eigentum von Grundstücken (Substanzsteuer) und muss in Deutschland von jedem im Grundbuch eingetragenen Eigentümer einer Immobilie oder eines Grundstücks gezahlt werden. Als Bemessungsgrundlage der Grundsteuer gilt in der Regel der Wert des Grundstücks oder der Wert des Grundstücks inklusive seiner Bebauung. Um diesen zu ermitteln werden wiederum verschiedene Faktoren herangezogen, darunter

• die Grundstücksfläche,
• die Lage des Grundstücks,
• der sogenannte Bodenrichtwert,
• die Gebäudeart,
• die Wohnfläche
• und das Baujahr des Gebäudes.

Je nach Art des Grundstücks wird zwischen der Grundsteuer A und der Grundsteuer B sowie der Grundsteuer C entschieden.

Wann ist die Grundsteuer fällig?

Die Grundsteuer wird vom Finanzamt ermittelt und immer zum ersten Januar des Jahres erhoben. Das bedeutet auch, dass in der Regel derjenige Eigentümer als Schuldner gilt, der zu diesem Zeitpunkt im Grundbuch eingetragen ist (siehe auch Grundsteuer bei Verkauf weiter unten im Text). Die vom Finanzamt errechneten Beträge werden im Normalfall quartalsweise zur Mitte des jeweiligen Monats fällig. Immobilienbesitzer haben jedoch auch die Möglichkeit, den gesamten Betrag zum ersten Juli des Jahres zu begleichen, insofern sie diese Zahlungsweise rechtzeitig beantragt haben (zum 30. September des Vorjahres).

Wird die Grundsteuer vom Finanzamt neu berechnet – etwa wegen einer nachträglichen Erhöhung – können Fehlbeträge auch rückwirkend (mitunter sogar für mehrere Jahre) eingeholt werden. Übrigens: Bei derartigen, nicht selbst verschuldeten Verzögerungen in der Ermittlung der Grundsteuer, darf ein Vermieter, der die Grundsteuer auf seine Mieter umlegt, etwaige Differenzzahlungen auch über die Abrechnungsfrist der Betriebskostenabrechnung hinaus nachfordern.

Grundsteuer A und B: Was ist der Unterschied?

Bei der Grundsteuer wird je nach Grundstücksart zwischen der Grundsteuer A und der Grundsteuer B unterschieden. Während die Grundsteuer A für agrarische Flächen erhoben wird, also für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke, entfällt die Grundsteuer B auf bebaubare und bebaute Grundstücke für Gebäude. Letztere Kategorie umfasst dabei unter anderem Grundstücke für:

• Miet- und Geschäftshäuser
• Reihen-, Doppel- und Einfamilienhäuser
• Gebäude, die auf einem fremden Grund und Boden stehen
• Wohnungseigentum in Form einer Eigentumswohnung
• Teileigentum

Für private Immobilieneigentümer spielt dementsprechend lediglich die Grundsteuer B eine Rolle.

Grundsteuer C

Neben der Grundsteuer A und der Grundsteuer B wurde in der Bundesrepublik Deutschland zwischen 1961 und 1962 auch die Grundsteuer C erhoben, die durch die Besteuerung unbebauter Grundstücke der übermäßigen Bodenspekulation entgegenwirken sollte. Mit der Grundsteuerreform wurde die Grundsteuer C ab 2025 wieder eingeführt. So sollen Kommunen in die Lage versetzt werden, Spekulationen mit Brachflächen in Wohngebieten einzudämmen und selbst wieder mehr Wohnraum zu schaffen.

Hintergrund ist vor allem der Wohnungsmangel in Ballungszentren und die Tatsache, dass dort viele zentral gelegene Bauflächen aufgrund von Spekulationen jahrelang unbebaut bleiben – selbst wenn etwaige Baugenehmigungen bereits erteilt wurden. Um dies zu verhindern, dürfen Gemeinden für unbebaute (aber baureife) Grundstücke in Zukunft einen höheren Hebesatz anlegen und auch Fristen für Bebauungspläne festlegen.

Grundsteuerreform

Da die sogenannten Einheitswerte, auf deren Basis die Grundsteuer berechnet wurde, schon seit Jahrzehnten immer stärker von den realen Verkehrswerten der Grundbesitze in Deutschland abwichen, hat das Bundesverfassungsgericht das Bewertungssystem der bisherigen Grundsteuer bereits im April 2018 für verfassungswidrig erklärt. Daraufhin beschloss der Bundesrat Ende 2019 eine Änderung des Grundgesetzes und eine Neuregelung der Berechnung der Grundsteuer. Auf Grundlage dieser Gesetzesänderung wird seit dem 1. Januar 2025 eine neue Grundsteuer erhoben.

Bis Ende Januar 2023 sollten alle deutschen Eigentümer in einer „Erklärung zur Feststellung der Grundsteuerwerte" über die Steuerplattform "Elster" detaillierte Angaben zu ihrem Grundbesitz abgeben, unter anderem über die Grundstücksfläche, den Bodenrichtwert, die Gebäudeart, die Wohnfläche und das Baujahr.

Welche Angaben in der Feststellungserklärung gemacht werden mussten, konnte von Bundesland zu Bundesland abweichen. Das liegt daran, dass manche Bundesländer das sogenannte wertorientierte Bundesmodell zur Neuberechnung des Grundsteuerwerts vollumfänglich umgesetzt haben (darunter Bremen, Berlin, Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Mecklenburg-Vorpommern Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen) und andere Bundesländer Modifizierungen an dem Modell vorgenommen haben.

Wer die Abgabe der Erklärung bislang versäumt hat, muss damit rechnen, dass das Finanzamt die Besteuerungsgrundlagen schätzt. Die Abgabepflicht besteht trotz der Schätzung weiterhin. Geben Sie die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts deshalb so schnell wie möglich ab. Das Finanzamt hat auch die Möglichkeit, einen Verspätungszuschlag oder ein Zwangsgeld festzusetzen.

Grundsteuer 2025: Was hat sich geändert?

Seit 2025 ist statt vom Einheitswert vom Grundsteuerwert die Rede. Konkret geändert hat sich durch die Grundsteuerreform ab 2025 die Bewertung des Grundbesitzes in Deutschland. Im Grundsteuer-Reformgesetz ist deshalb ein neues Bewertungsverfahren festgeschrieben, das verschiedene Grundstückseigenschaften detailliert einpreist. Dafür wird für jedes Grundstück ein Grundstückswert ermittelt, indem aktuelle Miet- und Bodenpreise und eine Reihe anderer Daten herangezogen werden. Dazu zählen unter anderem der Bodenrichtwert, die Grundstücks- und Gebäudefläche sowie Informationen zur Nettokaltmiete, zur Immobilienart und zum Alter von Gebäuden. Land- und forstwirtschaftliche Betriebe werden auf Grundlage dieser Informationen mit einem sogenannten vereinfachten Ertragswertverfahren bewertet. Zudem wird seit dem 1. Januar 2022 im Abstand von sieben Jahren eine regelmäßige Neuermittlung der Grundstückswerte stattfinden.

Welche steuerlichen Veränderungen die Grundsteuerreform mit sich bringt, lässt sich nicht pauschal beantworten und kann nur von Einzelfall zu Einzelfall beurteilt werden. Grundsätzlich ist es neben der Verhinderung von Ungerechtigkeiten bei der Wertbemessung von Grundstücken jedoch unter anderem ein Ziel der Reform, einen Großteil der Eigentümer vor einer Steuererhöhung zu verschonen unverhältnismäßige Mehrbelastungen zu vermeiden. Inwiefern das gelingen wird, bleibt jedoch abzuwarten.

Wie wird die Grundsteuer berechnet?

Die Grundsteuer B, die für alle privaten Immobilieneigentümer eine Rolle spielt, wird mithilfe von drei Faktoren ermittelt:

• dem Grundsteuerwert
• der Grundsteuermesszahl
• dem Hebesatz

Dabei geht der Grundsteuerwert aus dem Grundsteuerwertbescheid hervor, den das Finanzamt verschickt, die Grundsteuermesszahl für die jeweilige Gebäudeart ist im Grundsteuergesetz festgelegt und der Hebesatz kann bei der zuständigen Gemeinde erfragt werden. Um die zu zahlende Grundsteuer zu ermitteln, werden diese drei Werte miteinander multipliziert. Die Grundsteuerreform ändert an diesem Prozedere nichts.

Grundsteuerwert

Der Grundsteuerwert wird von den Finanzämtern auf Basis der Grundsteuererklärung ermittelt. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern oder Eigentumswohnungen findet meist das sogenannte Ertragswertverfahren Anwendung. Dabei werden Informationen über die Grundstücksfläche, die Lage des Grundstücks, der sogenannte Bodenrichtwert, die Gebäudeart, die Wohnfläche, das Baujahr des Gebäudes und ggf. die Kaltmiete einbezogen. Bei Nichtwohnungsgrundstücken oder gemischt genutzten Grundstücken wird wiederum das sogenannte Sachwertverfahren angewendet, bei dem die ermittelten Werte von Boden, Gebäuden und Außenanlagen herangezogen werden. Bei unbebauten Grundstücken ermittelt sich der Grundsteuerwert aus der Fläche und dem Bodenrichtwert.

Grundsteuermessbetrag

Die sogenannte Grundsteuermesszahl legt fest, welcher Teil des Grundsteuerwerts steuerpflichtig ist. Weil die von den Finanzämtern ermittelten Grundstückswerte mit der Grundsteuerreform deutlich gestiegen sind, wurde die Grundsteuermesszahl ab 2025 deutschlandweit auf etwa ein Zehntel des bisherigen Wertes reduziert.

Hebesatz

Der Hebesatz, der mit dem Einheitswert bzw. dem Grundsteuerwert und der Grundsteuermesszahl multipliziert wird, um die Grundsteuer zu ermitteln, kann von Gemeinden individuell festgelegt werden. Dementsprechend unterscheidet er sich je nach Region stark und weicht insbesondere zwischen ländlichen Gebieten und urbanen Ballungszentren massiv ab.

Für wen gilt eine Grundsteuerbefreiung?

In einigen Ausnahmefällen ist es möglich, dass sich Eigentümer komplett oder teilweise von der Grundsteuer befreien lassen. Dies betrifft laut Grundsteuergesetz unter anderem Eigentümer von denkmalgeschützten Häusern, für die der Erhalt und der Umbau der Bausubstanz besonders kostspielig ist, und Vermieter von Wohnungen mit einem Brand- oder Wasserschaden, denen dadurch Mietausfälle entstehen. Zudem kann auch der allgemeine Mietpreisverfall in einer Gemeinde als Grund dafür herangezogen werden, als Vermieter einen teilweisen Erlass der Grundsteuer zu erwirken. Ein entsprechender Antrag muss dafür jedoch bis spätestens zum 31. März des Folgejahres bei der Gemeinde oder beim zuständigen Finanzamt gestellt werden.

Eine Grundsteuervergünstigung kommt zudem auch für „Kriegsbeschädigte“ oder „Körperbeschädigte“ infrage, denen eine Kapitalabfindung nach dem Bundesversorgungsgesetz oder eine Grundrentenabfindung nach dem Rentenkapitalisierungsgesetz gewährt wurde. Ein kompletter Grundsteuererlass gilt derweil unter anderem für Bildungseinrichtungen, wissenschaftliche Einrichtungen und Krankenhäuser.

Ich habe einen Grundsteuerbescheid erhalten. Was sind nun die wichtigsten Schritte?

Da ein Einspruch im Steuerrecht keine aufschiebende Wirkung hat, muss die Steuer zunächst gezahlt werden, selbst wenn 2023 fristgerecht ein Einspruch gegen den Messbescheid des Finanzamtes eingelegt wurde.

Überprüfen Sie den aktuellen Bescheid auf Fehler in der Berechnung. Wenn beispielsweise ein falscher Hebesatz angewendet wurde, dieser offensichtlich durch eine falsche Berechnung zustande gekommen ist oder wenn das Finanzamt eine Steuerbefreiung des Eigentümers nicht berücksichtigt hat, können Sie innerhalb eines Monats mit einem formlosen Schreiben Widerspruch bei der zuständigen Kommune einlegen. Ist der Widerspruch allerdings erfolglos, müssen Sie dafür eine Gebühr bezahlen.

Wer noch keinen Bescheid erhalten hat, sollte vorerst auch noch nicht zahlen, da Rückrechnungen einen hohen Verwaltungsaufwand bedeuten. Denken Sie daran, entsprechende Lastschriften und Daueraufträge vorerst zu stornieren.

Worauf muss man bei der Prüfung des Grundsteuerbescheids achten?

Im neuen Grundsteuerbescheid sind drei Zahlen aufgeführt: Die zu zahlende Grundsteuer, der Grundsteuermessbetrag und der Hebesatz. Vergleichen Sie den neuen mit dem alten Grundsteuerbescheid und überprüfen Sie, ob der darin angegebene Grundsteuermessbetrag mit dem Steuermessbetrag aus dem vorigen Bescheid übereinstimmt. Anschließend sollte der Hebesatz gecheckt werden, um sicherzustellen, dass dieser der aktuellen Zahl der jeweiligen Kommune entspricht. Allerdings haben Städte und Gemeinden noch bis zum 30. Juni 2025 Zeit, ihren Hebesatz festzulegen. Dieser gilt dann rückwirkend für das gesamte Jahr 2025. Im letzten Schritt der Prüfung gilt es, die Grundsteuer selbst nachzurechnen: Dabei wird der Grundsteuermessbetrag mit dem Hebesatz multipliziert. So erhält man die jährlich zu zahlende Grundsteuer B. Eine gute Hilfe ist das Erklärvideo der Finanzverwaltung Nordrhein-Westfalen.

Kann ich die Grundsteuer zurückfordern?

Ein Erlassantrag kann bei zunächst regulär festgesetzter und gezahlter Grundsteuer, – etwa wegen verminderter Ertragsmöglichkeit – stets bis zum 31. März des Folgejahres gestellt werden.

Eigentümerwechsel: Kann ich die Grundsteuer bei Verkauf zurückfordern?

Auch beim Verkauf eines Grundstücks bzw. einer Immobilie kann die Grundsteuer nicht einfach im Nachhinein zurückgefordert werden, denn: Der Schuldner der Grundsteuer ist laut Grundsteuer-Gesetz (GrStG) immer derjenige, „dem der Steuergegenstand bei der Feststellung des Grundsteuerwerts zugerechnet ist“, also derjenige, der am 1. Januar des Jahres im Grundbuch eingetragen ist. Ein späterer Eigentümerwechsel wegen Verkauf entbindet den Verkäufer dementsprechend nicht von der Verpflichtung, die Grundsteuer für das komplette Jahr zu entrichten.

Wer also plant, ein Grundstück zu verkaufen, aber nicht die volle Grundsteuer zahlen will, dem bleibt nichts anderes übrig, als sich das Geld anderweitig wiederzuholen. Zum Beispiel, indem die Summe auf den Kaufpreis aufgeschlagen wird.

Verjährung der Grundsteuer: Diese Fristen gelten

Steueransprüche, die eine Gemeinde gegenüber Steuerpflichtigen hat, unterliegen laut der Abgabenordnung (AO) „einer besonderen Zahlungsverjährung“. Die Verjährungsfrist beträgt hier in der Regel fünf Jahre und beginnt mit dem Ablauf des Kalenderjahres, in dem der Anspruch auf die Grundsteuer erstmals fällig geworden ist. Ist die Grundsteuer also am 1.7.2025 fällig, dann beginnt die Verjährungsfrist mit dem Ablauf des Jahres 2025 und der Anspruch auf die Grundsteuer ist mit Ablauf des 31.12.2030, also am 1.1.2031, verjährt.

Darf ich als Eigentümer die Grundsteuer auf Mieter umlegen?

Wird eine Immobilie vermietet, dann ist die Grundsteuer umlagefähig. Das heißt, die Grundsteuer kann über die Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden. Diese Regelung ergibt sich aus § 556 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) bzw. der Betriebskostenverordnung, in der es heißt:

In diesem Fall zahlt der Mieter während des Jahres üblicherweise Vorauszahlungen auf die Grundsteuer und andere Betriebskosten. Der Vermieter rechnet diese mit der Nebenkostenabrechnung einmal im Jahr ab. Äußerst komplex gestaltet sich die Umlage wiederum, wenn eine Immobilie nicht vollständig vermietet wurde, sondern sowohl für die Vermietung von Wohnraum als auch für die Vermietung von gewerblichen Flächen genutzt wird. Hier ist eine getrennte Abrechnung von Wohn- und von Gewerbeflächen notwendig.

Kann man die Grundsteuer von der Steuer absetzen?

Eigentümer, die eine Immobilie komplett vermieten, können die Grundsteuer von der Steuer absetzen. Da die Grundsteuer in diesem Fall jedoch ohnehin komplett auf den Mieter umgelegt werden kann, entsteht dem Vermieter daraus kein direkter Steuervorteil. Wird die Grundsteuer nicht auf die Mieter umgelegt, können die entrichteten Steuerzahlungen wiederum als Werbungskosten geltend gemacht werden. Selbst bei einem Leerstand von Wohnungen können Vermieter diese Kosten von der Steuer absetzen, insofern sie sich weiterhin um eine Vermietung bemühen. Eigentümer, die ihre Immobilie nur zum Teil vermieten, können die Grundsteuer derweil nur anteilig geltend machen und Besitzer, die selbst von der Immobilie Gebrauch machen, überhaupt nicht.