Was beim Eigentümerwechsel auf Sie als Mieter zukommt
Ein Eigentümerwechsel ändert am bestehenden Mietvertrag zunächst wenig. Bei Miete, Kündigung, Kaution und Nebenkosten gibt es trotzdem einiges zu beachten.
Auf den Punkt
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Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung bleibt der bestehende Mietvertrag bestehen. Mit dem Eigentumsübergang tritt der Käufer an die Stelle des bisherigen Vermieters.
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Ein neuer Eigentümer darf weder allein wegen des Kaufs kündigen noch Sie zu einem neuen Mietvertrag verpflichten.
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Der Eigentümerwechsel selbst rechtfertigt keine Mieterhöhung. Möglich bleiben aber Mieterhöhungen nach den allgemeinen Regeln, etwa zur ortsüblichen Vergleichsmiete oder aufgrund einer bestehenden Index- oder Staffelmiete.
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Für Mietkaution und Betriebskosten gelten eigene Übergangsregeln. Wer über die Nebenkosten abrechnen muss, hängt insbesondere davon ab, wann der Eigentumswechsel innerhalb des Abrechnungszeitraums stattfindet.
Was ändert sich für Mieter beim Eigentümerwechsel?
Wird eine vermietete Wohnung verkauft, bleibt das bestehende Mietverhältnis erhalten. Der Käufer übernimmt mit dem Eigentumsübergang die Vermieterrolle. Miete, Kündigungsfristen und andere Vereinbarungen ändern sich allein durch den Verkauf nicht.
Wann wird der Käufer zum neuen Vermieter?
Bei einem normalen Immobilienverkauf wird der Käufer mit der Eintragung ins Grundbuch Eigentümer und tritt dann in das bestehende Mietverhältnis ein. Der notarielle Kaufvertrag allein reicht dafür noch nicht aus.
Hat der Käufer bereits vorher eine Vollmacht des bisherigen Vermieters erhalten, kann er einzelne Aufgaben übernehmen, etwa Mitteilungen versenden oder Zahlungen entgegennehmen. Die Bevollmächtigung sollte für Sie als Mieter nachvollziehbar sein.
Welche Vereinbarungen im Mietvertrag bleiben bestehen?
Der Eigentümerwechsel ändert Ihren bestehenden Mietvertrag nicht. Der neue Vermieter übernimmt die vereinbarten Rechte und Pflichten. Bestehen bleiben insbesondere:
- die vereinbarte Miethöhe
- Kündigungsfristen
- Regelungen zu Schönheitsreparaturen
- die Nutzung von Keller, Garage oder Garten
- Vereinbarungen zur Tierhaltung
- Betriebskostenvorauszahlungen
Der gesetzliche Grundsatz hierfür lautet „Kauf bricht nicht Miete“ und ist in § 566 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) geregelt.
Kauf bricht nicht Miete – Rechte und Pflichten
Der Rechtsgrundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ ist in § 566 BGB festgeschrieben und besagt, dass der neue Vermieter bei einem Eigentümerwechsel an den bestehenden Mietvertrag gebunden ist.
Die Wohnung wechselt den Eigentümer, der Mietvertrag nicht: Er läuft mit allen Rechten und Pflichten weiter.
Muss ein Mieter beim Eigentümerwechsel informiert werden?
Eine allgemeine Pflicht, Sie allein wegen des Verkaufs über den Eigentümerwechsel zu informieren, ergibt sich aus § 566 BGB nicht. Spätestens wenn sich Ansprechpartner oder Bankverbindung ändern, brauchen Sie jedoch eine verlässliche Mitteilung.
Informiert Sie Ihr bisheriger Vermieter darüber, dass das Eigentum übertragen wurde und die Miete künftig an den neuen Eigentümer gezahlt werden soll, schützt § 566e BGB Ihre Zahlung: Der bisherige Vermieter muss die von ihm mitgeteilte Übertragung hinsichtlich der Mietforderung gegen sich gelten lassen, selbst wenn sie tatsächlich noch nicht wirksam geworden ist.
Vorkaufsrecht für Mieter
Wurde an Ihrer Mietwohnung nach Ihrem Einzug Wohnungseigentum begründet oder soll dies im Zuge des Verkaufs geschehen, haben Sie beim Verkauf an einen Dritten grundsätzlich ein Vorkaufsrecht. Das gilt nicht, wenn der Vermieter an einen Familienangehörigen oder Angehörigen seines Haushalts verkauft.
Sie dürfen die Wohnung zu den Bedingungen kaufen, die mit dem Dritten vereinbart wurden. Über den Kaufvertrag und Ihr Vorkaufsrecht müssen Sie informiert werden. Ab Zugang dieser Mitteilung haben Sie 2 Monate Zeit, das Vorkaufsrecht schriftlich auszuüben.
Muss ich beim Eigentümerwechsel einen neuen Mietvertrag unterschreiben?
Nein, Ihr bestehender Mietvertrag läuft weiter. Der neue Eigentümer kann Sie weder zu einem neuen Vertrag noch zu einem Nachtrag mit schlechteren Bedingungen verpflichten.
Einen freiwillig angebotenen neuen Vertrag sollten Sie genau prüfen. Dabei könnten bisherige Vorteile verloren gehen, etwa:
- eine günstige Mietvereinbarung
- ein Ausschluss bestimmter Mieterhöhungen
- die Erlaubnis zur Tierhaltung
- ein mitvermieteter Stellplatz
- günstige Regelungen zu Schönheitsreparaturen
Eigenbedarf nach Eigentümerwechsel: Darf der neue Vermieter kündigen?
Ein Eigentümerwechsel allein ist kein Kündigungsgrund. Der neue Vermieter darf das Mietverhältnis nur kündigen, wenn ein gesetzlich anerkannter Grund vorliegt. Eigenbedarf kann er laut § 573 Abs. 2 BGB geltend machen, wenn er die vermieteten Räume als Wohnung für sich selbst, Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts benötigt.
In der Eigenbedarfskündigung muss nachvollziehbar stehen, für wen der Wohnraum benötigt wird. Außerdem sind die gesetzlichen Kündigungsfristen einzuhalten.
Wann gilt nach einem Eigentümerwechsel eine Kündigungssperrfrist?
Besonders geschützt sind Mieter, wenn erst nach ihrem Einzug Wohnungseigentum geschaffen und die Wohnung anschließend verkauft wurde. In diesem Fall darf der Erwerber nach § 577a BGB frühestens nach 3 Jahren wegen Eigenbedarfs oder wegen wirtschaftlicher Verwertung kündigen. In Gebieten mit besonders angespanntem Wohnungsmarkt kann diese Sperrfrist durch Landesverordnung auf bis zu 10 Jahre verlängert werden.
Die Sperrfrist kann aber auch ohne vorherige Umwandlung in Wohnungseigentum greifen. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn vermieteter Wohnraum nach dem Einzug des Mieters an eine Personengesellschaft wie eine GbR oder an mehrere Erwerber verkauft wird. Eine Ausnahme gilt, wenn die Erwerber beziehungsweise Gesellschafter derselben Familie oder demselben Haushalt angehören.
Nicht jeder Eigentümerwechsel löst dagegen eine Sperrfrist aus. Wird etwa ein bereits bestehendes Mietshaus an einen einzelnen neuen Eigentümer verkauft, ohne dass eine der genannten Voraussetzungen vorliegt, gilt die 3-jährige Kündigungssperrfrist nicht allein wegen des Verkaufs.
Was können Mieter gegen eine Eigenbedarfskündigung tun?
Prüfen Sie vor allem:
- Ist der neue Eigentümer bereits zur Kündigung berechtigt?
- Ist der Eigenbedarf konkret und nachvollziehbar begründet?
- Gilt für Ihre Wohnung eine Kündigungssperrfrist?
- Wurde die richtige Kündigungsfrist eingehalten?
- Liegt ein Härtefall vor, etwa wegen schwerer Erkrankung oder weil angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht gefunden werden kann?
Darf der neue Vermieter die Miete nach dem Eigentümerwechsel sofort erhöhen?
Allein wegen des Eigentümerwechsels darf die Miete nicht steigen. Der neue Vermieter übernimmt den bestehenden Mietvertrag und kann nur die Mieterhöhungen verlangen, die auch ohne den Verkauf zulässig wären. Welche Regeln gelten, hängt von der vereinbarten Mietform und dem Grund der Erhöhung ab.
Bei einer normalen Mietvereinbarung kann der neue Vermieter eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Zum Zeitpunkt der Erhöhung muss die Miete seit mindestens 15 Monaten unverändert sein. Das Erhöhungsverlangen darf frühestens 1 Jahr nach der letzten Mieterhöhung gestellt werden. Innerhalb von 3 Jahren darf die Miete dabei höchstens um 20 % steigen, in entsprechend ausgewiesenen Gebieten nur um 15 %.
Der Eigentümerwechsel setzt diese Fristen nicht zurück. Hat der bisherige Vermieter die Miete bspw. erst vor 8 Monaten erhöht, beginnt die Wartezeit beim Verkauf nicht von vorn.
Mehr zu Begründung, Mietspiegel und Kappungsgrenze erfahren Sie in unserem Ratgeber zur Mieterhöhung.
Eine vereinbarte Staffelmiete läuft unverändert weiter. Der neue Vermieter übernimmt also sowohl die bereits geltende Miethöhe als auch die im Mietvertrag vereinbarten zukünftigen Staffeln. Ein neuer Staffelplan beginnt durch den Eigentümerwechsel nicht.
Zwischen 2 Mietstaffeln muss die Miete jeweils mindestens 1 Jahr unverändert bleiben. Während die Staffelmietvereinbarung läuft, sind zusätzliche Erhöhungen zur ortsüblichen Vergleichsmiete oder nach den allgemeinen Regeln zur Modernisierungsumlage ausgeschlossen.
Auch eine Indexmiete bleibt bestehen. Der neue Vermieter übernimmt die vereinbarte Indexklausel. Weder müssen Sie einen neuen Vertrag unterschreiben noch beginnt mit dem Eigentümerwechsel eine neue Jahresfrist.
Die Miete muss zwischen 2 Anpassungen mindestens 1 Jahr unverändert bleiben. Soll sie aufgrund des Verbraucherpreisindex geändert werden, muss der Vermieter dies in Textform erklären und die Indexveränderung sowie die neue Miete oder den Erhöhungsbetrag nennen. Die angepasste Miete wird ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung fällig.
Hat der frühere Vermieter trotz gestiegenem Index keine Anpassung verlangt, kann der neue Vermieter eine zulässige Erhöhung für die Zukunft erklären. Für zurückliegende Monate kann er die höhere Miete nicht rückwirkend verlangen.
Modernisiert der neue Eigentümer die Wohnung oder das Gebäude, kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen eine Modernisierungsumlage hinzukommen. Nach § 559 BGB können grundsätzlich 8 % der berücksichtigungsfähigen Modernisierungskosten pro Jahr auf die Miete umgelegt werden. Kosten, die ohnehin für notwendige Erhaltungsarbeiten angefallen wären, müssen vorher herausgerechnet werden.
Für die Erhöhung gelten zusätzliche Kappungs- und Härtefallregeln. Außerdem gelten bei einer bestehenden Staffel- oder Indexmiete besondere Einschränkungen. Welche Kosten tatsächlich umgelegt werden dürfen, erklären wir ausführlich im Ratgeber zur Modernisierungsumlage.
Was passiert mit der Kaution bei Eigentümerwechsel?
Der neue Eigentümer übernimmt nach § 566a BGB die Rechte und Pflichten aus der geleisteten Mietkaution. Das gilt auch dann, wenn der bisherige Vermieter die Kaution nicht an ihn weitergegeben hat. Endet das Mietverhältnis, muss deshalb zunächst der neue Vermieter über die Kaution abrechnen und ein verbleibendes Guthaben zurückzahlen.
Können Sie die Kaution vom neuen Vermieter nicht zurückerhalten, bleibt auch der bisherige Vermieter zur Rückzahlung verpflichtet.
Wer erstellt nach dem Eigentümerwechsel die Nebenkostenabrechnung?
Für die Zuständigkeit kommt es darauf an, ob die Abrechnungsperiode beim Eigentumswechsel bereits beendet war. Der BGH hat dazu entschieden, dass für eine zu diesem Zeitpunkt bereits abgeschlossene Abrechnungsperiode noch der frühere Vermieter zuständig bleibt (Az. VIII ZR 168/03).
- Abrechnungsperiode bereits beendet: Der frühere Vermieter erstellt die Abrechnung und ist auch für Nachzahlungen oder Guthaben zuständig.
- Abrechnungsperiode läuft noch: Der neue Vermieter rechnet nach dem Eigentumswechsel über den gesamten Zeitraum ab.
Als Mieter können Sie allein wegen des Eigentümerwechsels keine Zwischenabrechnung verlangen. Über Betriebskostenvorauszahlungen wird grundsätzlich jährlich abgerechnet. Zu Teilabrechnungen ist der Vermieter nicht verpflichtet.
Die Betriebskostenabrechnung muss dem Mieter spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen. Prüfen Sie die Nebenkosten nicht zu spät, denn Einwendungen müssen Mieter innerhalb von 12 Monaten nach Zugang der Abrechnung geltend machen.
Gut zu wissen: Eine Zwischenablesung von Strom-, Wasser- oder Heizungszählern ist dennoch sinnvoll. Sie dient der internen Kostenaufteilung zwischen Verkäufer und Käufer, ersetzt aber nicht die jährliche Betriebskostenabrechnung. Fotografieren Sie die Zählerstände nach Möglichkeit und notieren Sie das Ablesedatum.
Eigentümerwechsel: Das sollten Mieter jetzt tun
Nach einem Eigentümerwechsel müssen Sie meist nichts am bestehenden Mietverhältnis ändern. Einige Punkte sollten Sie trotzdem prüfen:
- Neue Kontaktdaten prüfen
Notieren Sie Namen, Anschrift und Kontaktdaten des neuen Vermieters. - Neue Bankverbindung verifizieren
Überweisen Sie die Miete nicht allein aufgrund einer unbestätigten E-Mail auf ein anderes Konto. - Keinen neuen Mietvertrag vorschnell unterschreiben
Der bestehende Vertrag läuft weiter. Prüfen Sie vorgeschlagene Änderungen genau. - Unterlagen aufbewahren
Mietvertrag, Kautionsnachweis, Übergabeprotokoll und wichtige Mängelanzeigen bleiben relevant. - Zählerstände dokumentieren
Halten Sie relevante Werte möglichst mit Foto und Datum fest. - Mieterhöhungen prüfen
Der Eigentümerwechsel selbst rechtfertigt keine höhere Miete. - Kündigungen früh prüfen lassen
Besonders bei Eigenbedarf können Kündigungsgrund, Sperrfrist und Härtefallregelungen entscheidend sein.
