Rauchmelderpflicht in Deutschland: Was Vermieter über das Anbringen wissen müssen

Allgemeine Informationen zur Rauchmelderpflicht

Rauchmelder geben frühzeitig Alarm und schenken mit ihrem lauten Signalton wertvolle Sekunden, in denen man sich und die Familie retten kann! Das ist wichtig, denn Brände im privaten Wohnungsbereich brechen häufig nachts zwischen 22 und 6 Uhr aus. Wer im Schlaf überrascht wird, hat schlechte Chancen. Der gefährliche Rauch macht bereits nach zwei bis drei Minuten besinnungslos.

Die tödliche Gefahr geht vom Kohlenmonoxid aus, das bei fast jedem Wohnungsbrand entsteht. Gefahren kennen, erkennen und sich richtig verhalten – das ist das A und O der Brandverhütung. Die wichtigste Vorsichtsmaßnahme ist das Anbringen von Rauchmeldern. Und es ist keine große Sache, einen Rauchmelder an der Zimmerdecke anzubringen.

Seit 2024 gilt die Rauchmelderpflicht in Privatwohnungen in allen Bundesländern - egal ob Neubau, Umbauten oder Bestandsbauten.

• Als Wohnungseigentümer sind Sie für die Montage und die Instandhaltung in Ihrer eigenen Wohnung zuständig.
• Als Vermieter sind Sie für die Installation verantwortlich und in einigen Bundesländern auch für die Wartung. Allerdings können Sie die Kosten für die Wartung wie bei Wasser- und Wärmezählern auf Ihre Mieter umlegen und bei den Nebenkosten abrechnen, sofern Sie das vertraglich vereinbart haben.

In der Vergangenheit kam es gelegentlich zum Streit darüber, ob eine Eigentümerversammlung die Anbringung und Wartung von Rauchmeldern beschließen kann. Sie kann, hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem wegweisenden Urteil bestätigt. Voraussetzung: Das Landesrecht sieht eine Rauchmelderpflicht für die Eigentümer vor (Az.: V ZR 238/11). Ebenso kann die Eigentümergemeinschaft eine gemeinsame Anschaffung von Rauchmeldern für alle Wohnungen aus einer Hand beschließen, auch wenn einzelne Eigentümer bereits Rauchmelder angeschafft haben (BGH, Az.:V ZR 273/17).

Was passiert, wenn Vermieter keine Rauchmelder anbringen?

Wird denn überhaupt kontrolliert, ob Sie Rauchmelder installiert haben? Die Frage sollte eher lauten, was spricht überhaupt dafür, die lebensrettenden Warner wegzulassen. Wenn Sie die Rauchmelderpflicht missachten, drohen verschiedene rechtliche Konsequenzen und Risiken. Besonders kritisch wird es natürlich, wenn etwas passiert.

• Im Fall eines Brandes mit Sach- oder Personenschäden können Sie haftbar gemacht werden, wenn nachgewiesen wird, dass das Fehlen oder die Fehlfunktion eines Rauchmelders zu einer Verschlechterung der Situation beigetragen hat.
• Die Missachtung der Rauchmelderpflicht kann auch Auswirkungen auf Ihren Versicherungsschutz haben. In manchen Fällen kann die Gebäude- oder Haftpflichtversicherung des Vermieters die Übernahme von Schäden ablehnen oder reduzieren.
• In Einzelfällen können Mieter eine Mietminderung geltend machen, wenn Sie Ihrer Pflicht zur Installation und Wartung der Rauchmelder nicht nachkommen und dies einen erheblichen Mangel darstellt. Urteile zu dieser Frage gibt es allerdings bislang nicht. Mieter können die Rauchmelder nach erfolgloser Fristsetzung auch selbst installieren und Ihnen die Kosten in Rechnung stellen.

Worauf Sie beim Kauf von Rauchwarnmeldern achten sollten

Müssen in allen Räumen Rauchmelder installiert sein?

Nein, Rauchwarnmelder müssen nicht in allen Räumen einer Wohnung oder eines Hauses installiert sein. Gemäß den gesetzlichen Bestimmungen sollte es jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder in allen Schlafräumen geben, um im Falle eines Brandes eine frühzeitige Warnung zu ermöglichen. Dazu zählen auch die Kinderzimmer. Außerdem sind Rauchwarnmelder in Fluren verpflichtend, sofern es sich um Rettungswege handelt. In Berlin und Brandenburg müssen die Geräte darüber hinaus auch in allen Aufenthaltsräumen, also zum Beispiel auch in Wohnzimmer oder Arbeitszimmer, installiert werden. Feuchte Räume wie Küchen oder Bäder sind dagegen bundesweit ausgenommen, da hier die Gefahr von Fehlalarmen durch Dampfentwicklung besonders hoch ist. Ebenfalls nicht für die Installation von Rauchmeldern vorgesehen sind Treppenhäuser, Dachböden, Waschräume oder Garagen. Sinnvoll sind sie aber auch in Kellerräumen mit viel Technik.

Einbaupflichten von Rauchwarnmeldern im Einfamilienhaus

Wie wird der Rauchmelder installiert?

Um die Effektivität und Funktionalität der lebensrettenden Geräte sicherzustellen, sollten Sie bei der Installation von Rauchmeldern einige wichtige Dinge beachten.

• Ein zentraler Punkt ist die Platzierung der Rauchmelder an der Decke und idealerweise in der Mitte des Raumes. Diese Position ermöglicht es dem Rauchmelder, Brandrauch schnell zu erfassen.
• Achten Sie auch darauf, dass die Rauchmelder nicht in der Nähe von Luftschächten oder Ventilatoren installiert werden, um Fehlalarme durch direkte Luftströme zu vermeiden.
• In langen Fluren empfiehlt es sich, alle 15 Meter einen Rauchmelder zu installieren.
• Beachten Sie zudem die Installations- und Wartungsanweisungen des Herstellers.

Durch das Befolgen dieser Richtlinien tragen Sie als Vermieter wesentlich zur Sicherheit Ihrer Mieter bei und erfüllen gleichzeitig die gesetzlichen Pflichten der Landesbauordnung.

Gut zu wissen: Funk-Rauchmelder der neuesten Generation lassen sich übrigens drahtlos vernetzen und leiten den Alarm weiter. Das Gute daran ist, dass die Melder alle gleichzeitig Alarm auslösen und man wird bei einem Brand auch in weiter entfernt liegenden Räumen gewarnt.

Für Küchen gibt es spezielle Hitzemelder

Küchen sind wie Bäder in der Regel von der Rauchmelderpflicht ausgenommen. Hier entwickeln sich häufig Dämpfe, die leider Fehlalarme bei den gängigen Rauchmeldern auslösen können, wenn diese nicht darauf spezialisiert sind. Wenn Sie sich also gegen einen Herdbrand absichern wollen, müssen Sie sich nach geeigneten Meldegeräten umschauen, die man beispielsweise unter der Dunstabzugshaube befestigen kann.

Müssen hörgeschädigte Mieter Spezial-Rauchmelder selbst zahlen?

Eigentlich kann man das laute Piepen eines Rauchwarnmelders nicht überhören.
Eigentlich – denn wer hörgeschädigt ist, kann möglicherweise mit einem normalen Rauchmelder nicht viel anfangen. Für Hörgeschädigte gibt es daher spezielle Rauchmelder, die die Warnungen mit Lichtsignalen und Vibrationen ausgeben. Leider sind sie im Vergleich zu ihren akustischen Geschwistern extrem teuer.

Zum Glück müssen sich Betroffene nicht mehr mit den Krankenkassen streiten, wer diese Extrakosten übernimmt.

Das passende Gerichtsurteil:
Ein schwer hörgeschädigter Mann aus Schleswig-Holstein hatte geklagt, weil seine Krankenkasse sich zunächst geweigert hatte, die Geräte zu zahlen. Das Bundessozialgericht (BSG) gab ihm Recht. Die Richter unterstrichen dabei das grundlegende Bedürfnis nach Sicherheit und selbständigem Wohnen von hörgeschädigten Menschen (Az.: B3 KR 8/13 R).

Was ist bei der Wartung eines Rauchmelders zu beachten?

Damit Rauchmelder zuverlässig funktionieren, müssen sie regelmäßig gewartet werden. Achten Sie auf die Hinweise des Herstellers auf der Verpackung. Allgemein gilt:

• Checken Sie mindestens einmal im Jahr Ihren Rauchmelder mit der Prüftaste.
• Kontrollieren Sie Ihre Rauchmelder nach längerer Abwesenheit.
• Tauschen Sie die Batterien, wie vom Hersteller empfohlen, regelmäßig aus. Nutzen Sie hier nur die angegebenen Batterietypen.
• Wechseln Sie die Geräte nach zehn Jahren aus.

Wer ist für die Wartung von Rauchmeldern zuständig?

Die Pflicht zur Wartung von Rauchmeldern variiert je nach Bundesland. Die nachfolgende Tabelle sagt Ihnen, wer dich um die Wartung kümmern muss.

So urteilten die Gerichte rund um Rauchmelder

Wer zahlt bei Fehlalarm eines Rauchmelders?

Am besten, man vermeidet einen Fehlalarm des Rauchmelders, damit die Feuerwehr nicht kommen muss, weil ein defekter Rauchwarnmelder falschen Alarm ausgelöst hat Wir haben einige Tipps für Sie.

• Nicht das billigste Gerät kaufen! Wählen Sie ausschließlich geprüfte Rauchwarnmelder und wechseln spätestens nach anderthalb Jahren die Batterie. Oder investieren Sie in einen Melder mit einer Zehn-Jahres-Batterie. Die Luxusvariante sind funkunterstützte Melder, die das gesamte Haus warnen.
• Wenn Sie aus der Nachbarwohnung einen Warnton von einem Rauchmelder vernehmen, sollten Sie klingeln und nachschauen, was sich dahinter verbirgt. Die meisten Geräte geben auch Warnsignale, wenn beim Kochen übermäßig viel Rauch, Dunst oder Hitze entsteht oder warnen mit einem Piepston, wenn die Batterie ausgewechselt werden muss.
• Prüfen Sie vor einem längeren Urlaub, ob die Geräte ordnungsgemäß funktionieren. Stellen Sie sicher, dass die Batterien noch in Ordnung sind und die Geräte so angebracht sind, dass sie keinen Fehlalarm an heißen Sommertagen auslösen.

Fehlalarm im Seniorenheim

In einem Seniorenheim löste ein Rauchmelder regelmäßig Fehlalarme aus. Meistens handelte es sich um angebranntes Essen, das von den Heim-Bewohnern auf dem Herd vergessen wurde. Doch immer, wenn die Feuerwehr angerückt war, hatten die Angestellten schon gelüftet und die verbrannten Speisen und Töpfe entsorgt. Irgendwann wurde es der Verbandsgemeinde als Trägerin der Feuerwehr zu bunt und sie erließ für die letzten beiden vergeblichen Einsätze, die innerhalb von 22 Tagen erfolgten, zwei Kostenbescheide, in denen sie jeweils eine Einsatzkostenpauschale von 400 Euro bei Falschalarm einer Brandmeldeanlage festsetzte. Der Betreiber des Seniorenheims klagte, hatte aber nur teilweise Erfolg: Beim ersten Fall habe nach Einschätzung des Gerichts eine objektive Gefahr bestanden, so dass dieser nicht als Fehlalarm einzustufen war. Dies war jedoch beim zweiten Einsatz nicht der Fall, so dass für diesen die Kosten zu tragen waren. Laut ARAG Experten liegt es im Verantwortungsbereich des Seniorenheim-Betreibers, Rauchmelder so anzubringen und einzustellen, dass sie nicht durch Küchendämpfe ausgelöst werden (Verwaltungsgericht Neustadt, Az.: 5 K 491/14.NW).

Dass Gerichte ähnliche Sachverhalte unterschiedlich bewerten, zeigen die ARAG Experten am Beispiel eines anderen Falles ebenfalls in einer Seniorenwohnanlage. Auch hier gab es diverse Einsätze der Feuerwehr, die durch Brandmelder ausgelöst wurden, weil Essen auf dem Herd vergessen wurde oder ein Toaster defekt war. In allen Fällen war das Personal schneller und hatte einen Brand verhindern können. Doch anders als in Neustadt mussten die Betreiber der Seniorenwohnanlage nicht für die Kosten der insgesamt fünf vergeblichen Einsätze aufkommen, da es sich bei den Falschalarmen nicht um eine Fehlfunktion des Brandmelders gehandelt hatte, sondern bei jedem Alarm eine konkrete Brandgefahr oder Gefahr einer Rauchvergiftung bestanden hatte (Verwaltungsgericht Koblenz, Az.: 3 K 376/17.KO)