Die Höhe der Miete und auch die Mieterhöhung können Sie als Vermieter eigentlich frei mit Ihrem Mieter vereinbaren. Zum Schutz der Mieter hat der Gesetzgeber aber viele Vorschriften bis hin zur Deckelung der Miete geschaffen. Was Sie demnach beachten müssen, haben wir für Sie zusammengefasst.

Die ortsübliche Vergleichsmiete

Einzuhaltende Fristen

Verfahrensschritte im Einzelnen

So urteilten die Gerichte

Bieten Sie Wohnraum in Ihrer Immobilie zu einer geringeren Miete an als all die Nachbarn, dann dürfen Sie die Miete prinzipiell an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen. Sogenannte Staffel- oder Indexmieten beinhalten eine automatische Mieterhöhung.

Aber auch in den anderen Fällen müssen Sie sich keine grauen Haare wachsen lassen: Sie müssen einfach nur ein paar Regeln befolgen. Auch unter bestimmten Voraussetzungen nach einer Modernisierung können Sie die Miete erhöhen. Beachten Sie aber immer die Einschränkungen und Bedingungen.

Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete

Sie können die Miete Ihrer Räume an die Mieten in vergleichbaren Wohnungen derselben Wohnlage anpassen. Dazu müssen Sie aber die Zustimmung Ihres Mieters erreichen, denn Verträge wie der Mietvertrag können grundsätzlich nur von beiden Vertragspartnern gemeinsam geändert werden.

Verweigern darf Ihr Mieter seine Zustimmung zur Vertragsänderung jedoch nur dann, wenn Ihr Mieterhöhungsverlangen unberechtigt ist, zum Beispiel weil eine der folgenden Voraussetzungen nicht erfüllt ist:

Textform
Sie müssen alle im Mietvertrag genannten Mieter anschreiben und die Mieterhöhung stichhaltig begründen.

Kein Ausschluss der Mieterhöhung
Im Mietvertrag dürfen Mieterhöhungen weder für die betreffende Zeit noch lebenslang ausgeschlossen sein.

Jahresfrist seit letzter Mieterhöhung
Die Miete muss vor der Erhöhung mindestens 15 Monate lang unverändert geblieben sein und Sie dürfen das Mieterhöhungsverlangen dem Mieter erst ein Jahr nach dem Zeitpunkt der letzten Erhöhung zusenden.

Kappungsgrenze
Innerhalb von drei Jahren seit der letzten Erhöhung darf die Miete um höchstens 20 Prozent erhöht werden. Das bedeutet aber nicht, dass Sie nach sechs Jahren um 40 Prozent erhöhen dürfen.

Vergleichsmiete nicht überschritten
Die Obergrenze für eine Mieterhöhung bildet diejenige Miete, „die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart ... worden“ ist.

Die Berechnung der Vergleichsmiete ist korrekt, wenn

  • der Mietspiegel aktuell ist und für die betreffende Wohnungslage aussagekräftig
  • die Vergleichswohnungen genau bezeichnet sind und hinsichtlich Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage vergleichbar
  • das Gutachten nachvollziehbar und begründet ist

Wichtig:

Als Vermieter können Sie die Miete einer Wohnung nur dann dem Mietspiegel anpassen, wenn die Wohnung frei finanziert ist. Bei öffentlich finanzierten Wohnungen – worunter beispielsweise auch Mittel der KfW-Bank fallen – gelten bezüglich einer Mieterhöhung andere Vorschriften.

Einzuhaltende Fristen

Überlegungsfrist für den Mieter: Bis zum Ende des übernächsten Monats nach dem Zugang des Zustimmungsverlangens. Wenn also das Schreiben zum Beispiel am 20.02. beim Mieter eintrifft, hat er bis zum 30.04. Zeit zuzustimmen oder abzulehnen.

Fälligkeit der höheren Miete: Ab dem Monat nach Ablauf der Überlegungsfrist

Klagefrist für den Vermieter, wenn der Mieter nicht zustimmt: Drei Monate nach Ablauf der Überlegungsfrist

Mieterhöhung Schritt für Schritt
Vermieter und Mieter müssen bei der Mieterhöhung zur Anpassung an die Vergleichsmiete ein im Gesetz genau beschriebenes Verfahren einhalten. Dieses Verfahren kann sich lange hinziehen, wenn Gerichte eingeschaltet werden müssen.

So sehen die einzelnen Verfahrensschritte aus

Zustimmungsverlangen trifft beim Mieter ein
Überlegungsfrist des Mieters Rest des Monats und zwei ganze Monate ab Eingang des Schreibens
Reaktion des Mieters Zustimmung: Höhere Miete ab dem nächsten Monatsersten

Teilzustimmung: Mieter zahlt die von ihm akzeptierte Miete ab dem nächsten Monatsersten. Vermieter kann wegen des abgelehnten Rests Klage erheben.

Ablehnung: Vermieter muss Klage erheben, wenn er sich durchsetzen will. Frist: Nach Ablauf der Überlegungsfrist, aber dann innerhalb von drei Monaten. Verspätete Klage wird abgewiesen. Zu früh erhobene Klage wird nach Ablauf der Überlegungsfrist zulässig. Alternative: Vermieter stellt sofort neues Erhöhungsverlangen ohne die beanstandeten Fehler.
Gerichtsverfahren Das Gericht prüft vor allem drei Punkte:
Klagefrist eingehalten?

Erhöhungsverlangen berechtigt? Fehlerhaftes Verlangen kann im Prozess berichtigt werden – dann erhält der Mieter vollständige neue Überlegungsfrist.

Wie hoch ist die ortsübliche Vergleichsmiete?

Übrigens:

Günstiger Wohnraum wird knapp. Berichte über die befürchtete Kostenexplosion der Mieten in beliebten Wohngebieten und Uni-Städten bestimmen die Tagesordnung. Als Gegenmaßnahme ist beschlossen worden, dass die Länder in Gebieten, in denen Wohnraum knapp ist, die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen senken können.
Anstatt einer Steigerung von 20 Prozent in drei Jahren (wie bisher) haben Mieter dann nur noch eine Erhöhung von maximal 15 Prozent im gleichen Zeitraum zu erwarten. Allerdings gilt dies nur für Altmieten; für Neuvermietungen gibt es keine Kostendeckelung.

Mieterhöhung: So urteilten die Gerichte

Stillschweigende Zustimmung

Ein Paar mietete im Jahr 2006 eine Wohnung. 2013 verlangte die Vermieterin die Zustimmung zur Mieterhöhung von 950 Euro auf 1.140 Euro. Die Mieter überwiesen ab dem gewünschten Zeitpunkt die erhöhte Miete, gaben aber keine schriftliche Zustimmung zur Mieterhöhung ab.

Durch die Änderung ihres monatlichen Dauerauftrages sei klar, dass sie stillschweigend zugestimmt hätten. Dies genügte der Vermieterin nicht und sie klagte vor Gericht auf Zustimmung zur Mieterhöhung.

Ergebnis: Die Klage hatte keinen Erfolg, da die Mieter durch die mehrfache Überweisung der erhöhten Miete bereits zugestimmt hatten. Schon die einmalige Zahlung der geforderten Miete könne aus der maßgeblichen objektiven Empfängersicht nur so verstanden werden, dass dem Mieterhöhungsverlangen zugestimmt wird (AG München, Az.: 452 C 11426/13).

Mieterhöhung durch Wohnungskäufer

Der Käufer einer Immobilie ist schon vor der Eigentums­umschreibung im Grundbuch berechtigt, vom Mieter eine Mieterhöhung zu verlangen, wenn ihn der Verkäufer dazu

ermächtigt hat. In dem vom Bundesgerichtshof (BGH) entschiedenen Fall war die Klägerin Mieterin einer Wohnung, die mit notariellem Vertrag vom 16. März 2006 an die Beklagte veräußert wurde. Im Vertrag wurde die Beklagte bevollmächtigt, ab sofort bis zur Eigentumsumschreibung gegenüber dem Mieter sämtliche mietrechtlichen Erklärungen abzugeben. Bis zur Eintragung im Grundbuch am 4. Mai 2006 richtete die Beklagte mehrere Mieterhöhungsverlangen an die Klägerin, denen diese auch zustimmte. Später verlangte die Klägerin von der Beklagten Rückzahlung der an sie gezahlten Beträge. Sie berief sich darauf, dass die Beklagte in diesem Zeitraum noch gar keine Vermieterstellung gehabt habe.

Dem widersprach der BGH in seinem Urteil. Die im eigenen Namen von der Beklagten ausgesprochenen Mieterhöhungsverlangen seien wirksam gewesen. Auch wenn der Käufer einer Wohnung laut Gesetz erst mit der Eigentumsumschreibung in die Vermieterstellung eintrete, könne er vom Verkäufer ermächtigt werden, schon vorher im eigenen Namen Rechtshandlungen gegenüber dem Mieter vorzunehmen. Das gelte auch dann, wenn die Ermächtigung dem Mieter gegenüber nicht offengelegt wurde (Az.: VIII ZR 203/13).

Keine Mieterhöhung wegen Schönheitsreparaturen

In letzter Zeit sind einige Urteile gegen Renovierungsklauseln in Mietverträgen gefällt worden, die den Mieter durch ihre starren Vorgaben unangemessen benachteiligten. Daher steigen die Kosten für Schönheits­reparaturen für den Vermieter. Da ein Wohnungseigentümer dieses nicht hinnehmen wollte, versuchte er einen Mietzuschlag von rund 70 Cent pro Monat und Quadratmeter durchzusetzen, weil bei dem betroffenen Mieter die Schönheits­reparaturklausel unwirksam war. Der Bundesgerichtshof sprach sich gegen das Vermieteranliegen aus: Ein Zuschlag ist vom Mieter nicht zu entrichten (BGH, Az.: VIII ZR 181/07).

Mieterhöhung auch ohne Mietspiegel

Wenn Sie sich bei einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete – auf den Mietspiegel – berufen, brauchen Sie diesen dem Schreiben nicht zwingend beizulegen. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden. Es reicht, wenn der Mietspiegel allgemein zugänglich ist, zum Beispiel bei einem Mieterbund oder im Kundencenter des Vermieters (Az.: VIII ZR 74/08)..

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