Rückzahlung der Mietkaution: Fristen und Regeln

Wozu dient die Mietkaution?

Eine Mietkaution wird zu Beginn eines Mietverhältnisses vom Mieter gezahlt und beim Vermieter hinterlegt, um letzteren gegen potenzielle Mietschäden (z. B. nicht gezahlte Mieten oder Betriebskosten und Schäden an der Wohnung) abzusichern. Gesetzlich festgeschrieben ist die Kautionszahlung jedoch nicht. Vielmehr muss eine entsprechende Regelung im Mietvertrag festgehalten werden.

Die Höhe der Kaution kann zwischen Mieter und Vermieter ausgehandelt werden, darf insgesamt jedoch laut Gesetz nicht mehr als drei Nettokaltmieten betragen. Zudem kann die Mietkaution auf verschiedene Arten entrichtet werden, wenn sich beide Parteien darüber einig sind: als Barkaution, als Bankbürgschaft in der Form einer Mietkautionsversicherung, etc.

Nicht alle Mietkautions-Klauseln im Mietvertrag sind jedoch wirksam. Unwirksam sind insbesondere Vertragsklauseln, die eine zu hohe Kaution festlegen, die das Recht des Mieters auf eine Ratenzahlung der Kaution ausschließen und die es dem Vermieter erlauben, die Mietkaution nach Ende des Mietverhältnisses zu einem beliebigen Zeitpunkt zurückzuzahlen.

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Aus welchen Gründen darf die Mietkaution einbehalten werden?

Vermieter dürfen einen angemessenen Teil der Mietkaution auch über das Ende der Überlegungsfrist hinaus einbehalten, wenn ihnen Mietschäden entstanden sind. Am häufigsten tritt dieser Fall in der Praxis ein, weil die Mieter im Zahlungsrückstand sind oder weil bei der Rückgabe der Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses erhebliche Mängel offenbar geworden sind.

Gut zu wissen: Wenn Ihr Vermieter die Kaution einbehält, sollten Sie ihn zunächst um eine transparente Abrechnung bitten. So haben Sie etwas Schriftliches in der Hand und können die Gründe besser nachvollziehen. Falls der Vermieter die Kaution dennoch unbegründet und trotz Abrechnung einbehält, fordern Sie ihn auf, die Kaution herauszugeben.

Darf die Kaution für Nebenkosten einbehalten werden?

Sind Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung zu erwarten, dann ist dies für Vermieter ein ausreichender Grund, die Rückzahlung der Kaution aufzuschieben. So können sie mögliche finanzielle Ansprüche einfacher geltend machen. Denn die Betriebskosten werden nicht unmittelbar nach dem Auszug des Mieters, sondern nur einmal jährlich abgerechnet. Nachzahlungen für die Betriebskosten des vergangenen Jahres können so einfach mit der Mietkaution verrechnet werden.

Doch aufgepasst: Die Höhe der einbehaltenen Kaution muss in einem angemessenen Verhältnis zur erwarteten Nachforderung stehen. Wenn also noch etwa 200 Euro Betriebskosten nachgezahlt werden müssen und die Kaution über 1.000 Euro beträgt, darf der Vermieter nicht die gesamte Kaution einbehalten. Vielmehr darf er nur einen Betrag einbehalten, der die erwartete Nachforderung deckt.

Wofür darf der Vermieter die Kaution einbehalten?

Da sich der Vermieter mit der Mietkaution gegen Mietschäden absichert, kann die Kaution auch einbehalten werden, wenn der Mieter Schäden in der Wohnung verursacht hat oder Schönheitsreparaturen nicht ausgeführt hat. Hierfür muss im Mietvertrag allerdings klar geregelt sein, dass die Mieter die Verantwortung für etwaige Renovierungen, beziehungsweise Schönheitsreparaturen tragen. Ansonsten obliegt es nämlich dem Vermieter etwaige Mängel auszuräumen.

Übrigens: In der Regel können Mieter durch den Mietvertrag nur zu Ausbesserungsarbeiten verpflichtet werden, die mithilfe von Farbe, Gips und Tapete vorgenommen werden können. Vor diesem Hintergrund ist der Begriff der „Schönheitsreparaturen“ nicht wörtlich zu nehmen, denn echte Reparaturen sind für gewöhnlich Sache des Vermieters. Übliche Aufgaben, die in die Verantwortung der Mieter fallen können, sind dementsprechend etwa das Putzen der Wohnung, die Beseitigung von Bohrlöchern in der Wand, das Lackieren von Heizkörpern und das Streichen und Tapezieren von Wänden, Türen und Fensterrahmen.

Wie lange darf der Vermieter die Kaution einbehalten?

Gemäß § 548 BGB hat der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses sechs Monate Zeit, um eventuelle Schadensersatzansprüche geltend zu machen. Diese Frist dient als Orientierung dafür, wie lange ein Vermieter die Kaution einbehalten darf. In der Praxis hat der Vermieter also sechs Monate Zeit zu prüfen, ob Ansprüche bestehen, etwa wegen Schäden in der Wohnung. In diesem Zeitraum kann der Vermieter untersuchen, ob Schäden an der Wohnung entstanden sind, ob im Mietvertrag vereinbarte Absprachen über die Instandhaltung der Wohnung verletzt wurden und ob die Nebenkosten vollständig bezahlt wurden. Die Mietkaution wird also nur in den seltensten Fällen direkt nach dem Ende des Mietvertrags zurückgezahlt.

Nach Ablauf dieser Frist ist es dem Vermieter normalerweise nicht mehr gestattet, Ansprüche geltend zu machen. Allerdings kann sich dieser Zeitraum im Einzelfall auf bis zu ein Jahr verlängern – zum Beispiel dann, wenn die Nebenkostenabrechnung noch aussteht. Für diesen Fall darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution zurückbehalten, bis die endgültige Abrechnung erstellt und geprüft ist.

Gut zu wissen: Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 10. Juli 2024 entschieden, dass Vermieter auch nach Ablauf der sechsmonatigen Verjährungsfrist noch Schadenersatz für Mietschäden geltend machen und mit der Kaution verrechnen dürfen (AZ: VIII ZR 184/23). Voraussetzung dafür ist jedoch, dass der Schadenersatzanspruch bereits vor Ende der Verjährungsfrist zur Verrechnung bereitstand.

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Mietsicherheit: Wann verjährt der Anspruch auf Kautionsrückzahlung?

Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Mietkaution verjährt bereits nach drei Jahren. Die Verjährungsfrist beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch fällig geworden ist. Läuft die dem Vermieter zustehende Prüffrist zum Beispiel im Oktober ab, beginnt die dreijährige Verjährungsfrist am 31. Dezember desselben Jahres zu laufen und endet drei Jahre später ebenfalls am 31. Dezember. Idealerweise sprechen Mieter die Kautionsrückzahlung bei ihrem Vermieter selbst an, denn wenn die Frist verstrichen ist, können Sie keine Kaution zurückfordern.

Zudem kann nicht nur die Rückzahlung der Mietkaution verjähren: Auch die Forderungen eines Vermieters haben ein Ablaufdatum. Dies belegt ein Urteil des Bundesgerichtshofs, das 2016 verkündet wurde. In Erfurt hatte ein Mieter zwischen 2006 und 2009 jeweils Nachzahlungen für die Betriebskosten nicht beglichen – insgesamt knapp 1.000 Euro. Nach seinem Auszug zahlte die Vermieterin die Kaution von beinahe 700 Euro nicht zurück, weil sie sich das Geld für die nicht gezahlten Nebenkosten zurückholen wollte. Der Mieter klagte jedoch dagegen und setzte sich vor Gericht durch, weil die Vermieterin ihre Forderungen nicht rechtzeitig vor Eintritt der Verjährung geltend gemacht hatte (Bundesgerichtshof, Az.: VIII ZR 263/14).

Thema Zinsen: Wie muss die Kaution angelegt werden?

Qua Gesetz hat der Vermieter in Hinblick auf die Mietkaution eine sogenannte Vermögensbetreuungspflicht. Die Kaution ist für ihn „Fremdgeld“, das er zum üblichen Zinssatz für eine Spareinlage mit dreimonatiger Kündigungsfrist anlegen muss. Führt der Vermieter das Kautionskonto nicht als Treuhandkonto, sondern legt Kaution und Eigenvermögen auf einem privaten Konto zusammen an, dann macht er sich nach § 266 des Strafgesetzbuchs (StGB) wegen Untreue strafbar. Aber in der Praxis wird der Vorwurf der Untreue meist entkräftet, wenn der Vermieter die Kaution auf Aufforderung umgehend zurückzahlen kann. Nur wenn dies nicht der Fall ist, muss sich der Vermieter wegen Vermögensgefährdung verantworten.

Wenn ein Vermieter die Kaution nicht angelegt hat oder ein Mieter seinen Vermieter vergeblich dazu auffordert einen Nachweis über die ordnungsgemäße Anlage der Kaution zu erbringen, dann darf er im Extremfall vorübergehend die Mietzahlung (in Höhe der Kaution) einstellen.

Was, wenn der Vermieter die Mietkaution nicht zurückzahlt?

Behält der Ex-Vermieter die Mietkaution ohne Grund ein, sollten Mieter zeitnah handeln. Lässt der Vermieter nicht mit sich reden, ist oft der Rechtsweg die einzige Option für Mieter. Das Problem: Haben Sie nicht rechtzeitig eine Rechtsschutzversicherung abgeschlossen, bleiben Sie im schlimmsten Fall auf den Anwalts- und Gerichtskosten sitzen. Genau für diese Fälle hat die ARAG den Mietrechtsschutz und den Mietrechtsschutz Sofort. So sichern wir Sie zuverlässig ab, wenn es einmal zum Konflikt mit Ihrem Vermieter, Nachbarn oder Hausverwalter kommen sollte.

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