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Die Begriffe Mietnomade und Messie sind Ihnen sicher schon begegnet, entweder über Erzählungen im Bekanntenkreis oder durch die Presse. Auch wenn Sie als Vermieter bereits vor Ihnen gewarnt wurden, stehen Sie ihnen nicht wehrlos gegenüber. Wir geben Ihnen nützliche Tipps, damit diese Begriffe für Sie einfach nur Begriffe bleiben oder Sie im Falle des Falles so glimpflich wie möglich davon kommen.

Was genau sind Mietnomaden? – Als Mietnomaden werden Personen bezeichnet, die in eine Mietwohnung einziehen, aber die Miete gar nicht oder nur sehr unregelmäßig zahlen. Sie verlassen nach einiger Zeit die Wohnung fluchtartig, wobei die Wohnräume nicht selten in einem heruntergekommenen oder vermüllten Zustand zurückbleiben.

Da Mietnomaden vorsätzlich handeln, machen sie vor dem Einzug häufig unzureichende oder falsche Angaben über ihre Jobsituation und ihr Einkommen. Doch genau an diesem Punkt haben Sie als Vermieter die Möglichkeit zur Vorbeugung.

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Potentielle Mieter richtig befragen

Verlassen Sie sich nicht nur auf Ihre Menschenkenntnis bei einem potentiellen Mieter – stellen Sie ihm gezielte Fragen, um einen ersten Eindruck von ihm zu bekommen. Achten Sie aber darauf, zulässige Fragen zu stellen, denn auf unzulässige muss Ihr Gegenüber nicht antworten und kann sogar lügen, ohne Nachteile befürchten zu müssen.

Nach diesen Themen dürfen Sie fragen
Fragen nach diesen Themen sind unzulässig
Beruf und Arbeitgeber, aktuelle Arbeitslosigkeit Familienstand
Nettoverdienst Frühere finanzielle Notlagen; Arbeitslosigkeit, Vorstrafen
Gehaltspfändung (auch der Arbeitgeber muss antworten) Kinderwunsch, geplante oder bestehende Schwangerschaft
Einkommen von Angehörigen (wenn sie bürgen) Gesundheitszustand und Behinderungen
Sozialleistungen Sportarten und Musikinstrumente
Insolvenzverfahren Rauchen
Mietschulden Religionszugehörigkeit
Anzahl der Personen, die in die Wohnung einziehen
Haustiere, wie Hund und Katze, insbesondere auch giftige Tiere, die im Normalfall nur mit Genehmigung des Vermieters gehalten werden dürfen.

Das Messie-Syndrom

Was das ist und wie Sie vorbeugen

Es müssen nicht immer Mietnomaden sein, die Chaos in der Wohnung verbreiten. Mieter mit dem so genannten Messie-Syndrom leiden unter dem Zwang, Dinge zu sammeln und aufzubewahren – auch wertlose und verbrauchte. Das kann über die Jahre dramatische Formen annehmen. Geruchsbelästigungen, Schädlingsbefall oder gar die völlige Unbewohnbarkeit der Wohnung können die Folge sein.

Was Sie tun können, um auf der sicheren Seite zu sein

Wir geben Ihnen nützliche Tipps, mit denen Sie schon im Vorfeld vermeiden können, Mietnomaden oder Messies als Mieter zu bekommen.

1. Erkundigen Sie sich

Vor Abschluss eines Mietvertrages sollten Sie vom potentiellen Mieter immer eine detaillierte Selbstauskunft verlangen, zum Beispiel eine Schufa-Auskunft oder eine Abfrage bei Creditreform. Wichtig in diesem Zusammenhang ist die Angabe der bisherigen Vermieter. Bei diesen sollten Sie Erkundigungen über den Mieter einholen: Hat er die Miete pünktlich gezahlt und gab es irgendwelche Probleme mit ihm?

Verweigert der Mieter die Selbstauskunft oder die Zustimmung, den bisherigen Vermieter zu kontaktieren, sollten Sie im Zweifel lieber Abstand vom Abschluss eines Mietvertrages mit ihm nehmen. Haben Sie dennoch ein gutes Gefühl bei dem Mieter aber möchten auf Nummer sicher gehen, können Sie im Mietvertrag das Recht vereinbaren, die Wohnung in regelmäßigen Abständen zu begehen. So können Sie sich bei begründetem Verdacht umsehen und bei Gefahr direkt einschreiten.

2. Wenn der Mieter Messie ist

Stellt sich heraus, dass ein Mieter übermäßig viel Unrat oder gar Müll in der Wohnung lagert, müssen Sie sofort handeln. Grundsätzlich ist der Mieter zu einem pfleglichen Umgang mit der Mietsache verpflichtet. Er hat sie daher so zu gebrauchen, dass an ihr kein Schaden entsteht.

Das Lagern von Müll, mit allen seinen Folgen, stellt meist keinen pfleglichen Umgang dar. In einem solchen Fall sollten Sie dem Mieter eine angemessene Frist zur Beseitigung des Mülls setzten. Da häufig eine seelische Erkrankung hinter diesem Syndrom steckt, können Sie außerdem versuchen, ihm Hilfe zu vermitteln. Hält er Ihre Frist aber letztlich nicht ein, macht sich der Mieter schadensersatzpflichtig und muss die Kosten der Entsorgung übernehmen.

3. Kündigung nur bei völliger Unzumutbarkeit

Kommen Sie mit Ihrem Mieter nicht weiter, kann eine Kündigung in Betracht kommen. Doch nur dann, wenn der Sammelzwang des Mieters Ausmaße annimmt, die Ihnen als Vermieter nicht mehr zugemutet werden können. Das ist dann der Fall, wenn es aufgrund der Lagerung zu Schädlingsbefall kommt oder wenn die Nachbarschaft durch Geruchsentwicklung aus der betroffenen Wohnung beeinträchtigt wird.

Es ist also für eine Kündigung eine gewisse Erheblichkeit der Beeinträchtigung erforderlich. Das bloße Sammeln von Zeitschriften oder Zeitungen etwa reicht für die einseitige Beendigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter nicht aus. Auf jeden Fall aber müssen Sie dem Mieter vor Ausspruch der Kündigung eine angemessene Frist setzen, die Beeinträchtigungen zu beseitigen. Dann kann auch eine fristlose Kündigung rechtens sein, wie folgender Fall zeigt:

Ein Mieter hatte seine Wohnung völlig verwahrlosen lassen - Die Zimmer waren zugestellt und konnten kaum noch betreten werden. Küche und Bad waren äußerst schmutzig, die Wasserhähne längere Zeit nicht benutzt worden. Anwohner und Nachbarn hatten sich schon über den strengen Geruch aus der Wohnung beschwert. Der Vermieter schickte dem Mieter eine Abmahnung – Besserung trat indes nicht ein. Daraufhin bekam der Messie die fristlose Kündigung. Zu Recht!

Der unhygienische Zustand der Wohnung beeinträchtige die Nachbarn erheblich, befanden die Richter. Der Vermieter müsse es nicht akzeptieren, wenn sie aus diesem Grund ihre Miete minderten. Zudem habe der Vermieter dem betroffenen Mieter die Möglichkeit gegeben, seine Wohnung in einen ordnungsgemäßen Zustand zu versetzen. Die Chance habe der Mieter aber nicht genutzt (AG Münster, Az.: 3 C 4334/10).

4. Ordnungsämter einbeziehen

Um möglichst zeitnah Schaden von Ihrem Eigentum abzuwenden, können Sie versuchen, die Ordnungsämter der Stadt oder Gemeinde einzubeziehen. Diese können im Wege der Gefahrenabwehr den Mieter verpflichten, seine Wohnung von Unrat und Müll zu befreien. Das wird immer dann der Fall sein, wenn von der Lagerung von Müll in einer Wohnung eine Gesundheitsgefährdung ausgeht. Ergeht eine solche Anordnung der Behörde gegen den Mieter als Verursacher, ist dieser für die Entsorgung verantwortlich und hat die Kosten einer solchen Räumung und Entsorgung zu tragen.

Aber: Ist der Mieter aus gesundheitlichen oder finanziellen Gründen nicht in der Lage, die amtlich angeordnete Entrümpelung vorzunehmen, können Sie als Vermieter dafür in die Pflicht genommen werden (AG Arnsberg 5 L 36/08).

Räumungsverfahren können teuer werden

Mussten Sie Ihrem Mieter kündigen und dieser zog nicht zum vorgegebenem Datum aus, geben Sie ihm mit einer Nachfrist zum Auszug eine erneute Chance, ihrer Forderung nachzukommen. Erfolgt immer noch keine Reaktion, können Sie als letztes Mittel eine Räumungsklage bei Gericht einreichen.

Durch das neue Mietrecht können Sie die Räumung der Wohnung schneller durchsetzen als zuvor, denn Gerichte sollen den Räumungsklagen Prioritäten einrichten. Es kommt also zügig zur Gerichtsverhandlung und das gesprochene Urteil ist nach vier Wochen rechtskräftig.

Mit diesem können Sie einen Gerichtsvollzieher beauftragen, die Wohnung zu räumen – zu Ihren Lasten. Günstiger ist da die mit der Mietrechtsreform im Gesetz verankerte „Berliner Räumung“:

Der Gerichtsvollzieher tauscht nur die Schlösser aus und übergibt Ihnen die Schlüssel zur Wohnung. Die Möbelstücke bleiben in der Wohnung, so dass der für Sie kostenpflichtige Abtransport und die Einlagerung entfallen. Nachteil: Es vergeht unter Umständen viel Zeit, bis der Besitz des Inventars wieder hergestellt ist.

Übrigens können Sie die Räumung ebenfalls schneller erwirken, wenn der Mieter bei einem laufendem Gerichtsverfahren verpflichtet wurde, Sicherheiten zu hinterlegen und dieser Verpflichtung nicht nachkommt.

Die Kosten für das gerichtliche Räumungsverfahren sind dabei abhängig vom Streitwert. Dieser wird aus der Jahreskaltmiete berechnet. Hinzu kommen noch die individuellen Kosten für die Räumung der Wohnung.

Hand mit Geld Icon

Ein Beispiel:

Streitwert 400 € Kaltmiete x 12 Monate = 4.800 €
Gerichtskosten ca. 438 €
Eigene Anwaltskosten ca. 1.200 € (inkl. außergerichtliche Tätigkeit)
Räumungskosten individuell abhängig
Sollte das Verfahren verloren gehen, kommen auch die gegnerischen Anwaltskosten hinzu 1.000 €

Diese im Verhältnis zum Streitwert hohen Kosten sehen Vermieter nicht selten als Anlass, die Wohnung eines verschwundenen Mietnomaden selbst zu räumen. Erst recht bei einer „Berliner Räumung“, durch welche die Wohnung unter Umständen mehrere Monate blockiert werden kann. Die Vermieter verlassen sich leichtsinnigerweise darauf, dass der Mieter schon nicht mehr auftauchen wird und sein Hab und Gut ihm nichts bedeutet, wenn er es einfach so zurückließ.

Verlockend schnell ist die Wohnung geräumt und das Inventar entsorgt. Taucht der Mieter dann doch wieder auf, kann das für den Vermieter sehr teuer werden. Der Vermieter hat mit der sogenannten „kalten Räumung“ eine verbotene Selbsthilfe ausgeübt, die ihn gemäß § 231 BGB schadensersatzpflichtig macht. Hat er die Möbel nicht gelagert sondern entsorgt, muss er dem Mieter den Schaden ersetzen. Hat der Vermieter zudem keine Bestandsliste aufgestellt und den Wert des

Inventars feststellen lassen, kann der Mieter aus abwohnten Möbeln kurzerhand Antiquitäten und Liebhaberstücke machen, deren Wert entsprechend hoch ist. Der Vermieter ist in der Pflicht, zu beweisen, dass sie einen geringeren Wert hatten, als vom Mieter behauptet. Ohne entsprechende Unterlagen sieht es allerdings schlecht für ihn aus. Wir können also nur dringend von einem solchen Vorgehen abraten.

Was Sie bei Mietausfall tun können

Neben dem Mietnomadentum und dem Messie-Syndrom gibt es noch einen dritten Fall, der für Sie als Vermieter sehr ärgerlich ist: die nicht oder zu spät gezahlten Mieten.

Ihr Mieter ist verpflichtet, seine Miete pünktlich bis spätestens zum dritten Werktag im Monat im Voraus zu zahlen. Hat er einen älteren Mietvertrag, kann es auch das Monatsende sein, wenn nichts anderes vereinbart wurde.

Übrigens: Wenn Ihr Mieter glaubt, dass er einen Mietrückstand nicht verschuldet hat, so muss er dies beweisen. Fehler der Bank bei der Ausführung der Überweisung entlasten ihn nicht.

Fristlos kündigen

Wenn Ihr Mieter die Miete zwei Monate schuldig bleibt, haben Sie das Recht, fristlos zu kündigen. Dabei ist es gleichgültig, ob er zwei Monate hintereinander nicht zahlt, oder über längere Zeit einen Betrag schuldet, der in der Höhe zwei Monatsmieten entspricht. Eine vorherige Abmahnung ist nicht erforderlich. Zahlt Ihr Mieter die Miete wiederholt unpünktlich, können Sie ebenfalls fristlos kündigen. In diesem Fall müssen Sie aber zuerst eine Abmahnung aussprechen.

Zahlt der Mieter danach nur einmal erneut unpünktlich, können Sie kündigen. Um vorzubeugen, dass Ihr Mieter trotz Kündigung nicht auszieht, sollten Sie im Kündigungs­schreiben vorsorglich dem weiteren Gebrauch der Wohnung widersprechen.

Wichtig

Vergessen Sie nicht, Ihren Mieter in der (ordentlichen) Kündigung auf sein Widerspruchsrecht hinzuweisen, sonst verlängert sich dieses Recht.

So urteilten die Gerichte bei Mietausfall

Schonfrist des Mieters beachten

Eine Kündigung kann gegenstandslos werden, wenn der Mieter die Miete rechtzeitig nachzahlt. Rechtzeitig heißt: Entweder vor dem Zugang der Kündigung oder – bei Wohnraum – innerhalb von zwei Monaten nach der Zustellung der Räumungsklage. Das ist die so genannte Schonfrist. Die gleiche Wirkung hat es, wenn sich das Sozialamt zur Zahlung der Miete verpflichtet.

Diese letzte Chance, seine Wohnung noch zu retten, hat der Mieter innerhalb von zwei Jahren allerdings nur einmal. Wenn er bereits eine frühere Kündigung innerhalb der Schonfrist nachträglich zu Fall gebracht hat, so ist dies erst nach Ablauf von zwei Jahren ein weiteres Mal möglich.

Mieter müssen pünktlich zahlen

Laut Mietvertrag sollten die Mieter eines Einfamilienhauses die Miete jeweils zum dritten Werktag eines Monats zahlen. Sie überwiesen aber trotz mehrerer Abmahnungen erst zur Monatsmitte oder noch später.
Die Hauseigentümerin erklärte wiederholt die Kündigung des Mietverhältnisses und erhob Räumungsklage. Sie bekam vor dem Bundesgerichtshof Recht. Die Richter empfanden das Verhalten der Mieter als schwere Pflichtverletzung, die eine Kündigung rechtfertigt.

Nicht zu lange warten

In diesem Fall hatte eine Mieterin im Jahre 2011 die Miete mehrfach verspätet gezahlt und wurde im November abgemahnt. Die Dezembermiete wurde wiederum unpünktlich überwiesen. Die Vermieterin kündigte das Mietverhältnis – allerdings erst Mitte März 2012. Dagegen wehrte sich die Mieterin und bekam Recht.

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