Das Wohnungs­übergabe­protokoll - sorgenfrei die Mietwohnung übergeben

Gibt es Schäden in der Wohnung? Sind alle Schlüssel vollständig? Solche typischen Streitpunkte zwischen Vermieter und Mieter lassen sich mithilfe eines Wohnungsübergabeprotokolls vermeiden. Die Abnahme geschieht zwar auf freiwilliger Basis, weil der Gesetzgeber sie nicht zwingend vorschreibt. Doch Mieter sollten aus eigenem Interesse auf einem detaillierten Wohnungsübergabeprotokoll bestehen. Andernfalls können Sie nämlich Ihre Ansprüche bei einem eventuellen Rechtsstreit nicht hinreichend belegen.

Für Sie als Mieter geht es darum, nach dem Auszug Ihre Kaution möglichst in voller Höhe zurückerstattet zu bekommen. Ein Wohnungsübergabeprotokoll beim Einzug schützt Sie also vor späteren ungerechtfertigten Regressansprüchen Ihres Vermieters.

Ein vom Vermieter unterschriebenes Abnahmeprotokoll beim Auszug bescheinigt den ordnungsgemäßen Zustand der Wohnung und verhindert Nachforderungen seitens des Wohnungseigentümers.

Ihr Vorgehen bei der Übergabe einer Mietwohnung

Eine Wohnungsübergabe findet gewöhnlich statt, wenn die Wohnung komplett leer geräumt ist und die Renovierungsarbeiten abgeschlossen sind. Die Wohnungsbesichtigung sollten Sie nach Möglichkeit bei Tageslicht durchführen. Schummriges Kunstlicht ist denkbar ungeeignet, um Mängel zu entdecken.

Für den Mieter ist es sinnvoll, das Gespräch mit dem Vormieter zu suchen. Dieser kann wichtige Hinweise auf versteckte Mängel geben. Wer sichergehen will, dokumentiert zusätzlich die festgestellten Schäden mit Fotos und fügt die Bilder dem Wohnungsübergabeprotokoll an. Wenn Sie offensichtliche Mängel finden, gehen Sie sowohl bei den Fotos als auch im Text möglichst ins Detail. Begriffe wie »verwohnt« oder »beschädigt« besitzen nicht genügend Aussagekraft, um den Schaden eindeutig zu benennen.

Warum ist ein Abnahmeprotokoll nötig? Rechtliche Hintergründe

Ein Urteil des Amtsgerichts Leonberg verdeutlicht, wie wichtig ein Wohnungsübergabeprotokoll in der Praxis sein kann. Eine Vermieterin weigerte sich nach Auszug der Mieterin, die Kaution zurückzuzahlen. Sie berief sich auf erhebliche Schäden in der Wohnung, die durch das intensive Rauchen der Mieterin entstanden seien. Die Mieterin bestritt dies unter Verweis auf das von beiden Parteien beim Auszug unterzeichnete Übergabeprotokoll. Dort war vermerkt, dass keine Schäden vorhanden seien. Pech für die Vermieterin: Laut Amtsgericht war sie an das Wohnungsübergabeprotokoll gebunden und konnte deshalb im Nachhinein keine Ansprüche geltend machen (Az.: 7 C 676/12).

Übrigens: Sie müssen als Mieter nicht für alle Schäden aufkommen. Für normale Verschleißspuren an Teppichen und Parkett- oder Laminatböden kann der Vermieter Sie nicht haftbar machen. Rechtlich gesehen ist es oftmals eine Grauzone, was genau normaler Verschleiß und was reparaturpflichtige Beschädigungen sind. Ein paar oberflächliche Kratzer im Laminat oder Parkett gelten gemeinhin als natürlicher Verschleiß. Löcher im Boden sind hingegen eine offensichtliche Beschädigung. Als Mieter haben Sie natürlich ein Einspruchsrecht und können mit Ihrem Vermieter verhandeln.

Wenn Ihr Vermieter ein Wohnungsübergabeprotokoll gänzlich verweigert, sollte das Sie nicht hindern, das Dokument selber anzufertigen. Dazu benötigen Sie allerdings einen neutralen Zeugen, der Ihre Angaben bestätigt.

Das Wohnungsübergabeprotokoll für den Auszug

Für das Auszugprotokoll überprüft der Vermieter jeden einzelnen Raum. Sie beschreiben zunächst den Zustand von Wänden, Böden, Decken, Türen, Fenstern und Heizkörpern. Sofern sich Einbauten wie ein Wandschrank, eine Gastherme oder ein elektrischer Durchlauferhitzer in der Wohnung befinden, dokumentieren Sie auch deren Zustand. Speziell im Bad und in der Küche müssen Sie zudem Armaturen, Wannen und Becken in Augenschein nehmen. Auch Keller, Balkon, Garten und Garage zählen natürlich zur Mietwohnung dazu und sollten entsprechend im Wohnungsübergabeprotokoll Erwähnung finden.

Schließlich erfasst der Vermieter im Wohnungsübergabeprotokoll den aktuellen Stand von Wasser-, Strom- oder Gaszähler, die Anzahl der überreichten Schlüssel, das Datum der letzten Renovierung sowie das Übergabedatum.

Was tun bei Schäden?

Sind während Ihrer Mietperiode Schäden entstanden, die bei Ihrem Einzug noch nicht bestanden haben, haften Sie grundsätzlich für die Beseitigung. Fällt das bei der Wohnungsübergabe auf, müssen Sie aktiv werden. Wenn es ihnen möglich ist, bieten Sie an, sich selber um die notwendigen Reparaturen zu kümmern. Ist alles ok, vereinbaren Sie eine zweite Übergabe.

Können Sie die Reparaturen nicht selber durchführen oder durchführen lassen, kann Ihr Vermieter die einbehaltene Kaution nutzen und einen Handwerker beauftragen.

Werden Sie sich bei der Übergabe über das weitere Vorgehen nicht einig, sollten Sie die unterschiedlichen Positionen im Wohnungsübergabeprotokoll vermerken. Kommt es zu keiner nachträglichen Einigung, muss ein Gericht über den Konflikt entscheiden.

Zwischenablesung bei Auszug: Wer zahlt?

Wird ein Mietverhältnis beendet, ist es üblich, dass der Stromversorger eine Zwischenablesung vornimmt. So ist gewährleistet, dass der Verbrauch des neuen Mieters bei Null beginnt. In der Regel verlangen Versorgungsbetriebe eine Gebühr für diese Ablesung außer der Reihe. Doch wer muss diese Kosten übernehmen? Ex-Mieter, Vermieter oder gar künftiger Mieter? Die ARAG Experten verweisen auf ein Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) aus dem Jahr 2007 (Az.: VIII ZR 19/07), wonach der Vermieter die Kosten tragen muss, da es sich nicht um umlagefähige Betriebskosten handelt. In einem konkreten Fall wollte ein vermeintlich cleverer Vermieter diese Entscheidung jedoch umgehen, indem er in seinen Mietverträgen die Kostenübernahme von Zwischenablesungen durch die Mieter festgelegt hatte. Das angerufene Landgericht Leipzig erteilte dem unter Verweis auf die BGH-Entscheidung eine Absage. Denn die Kosten seien, egal unter welcher Überschrift oder Bezeichnung sie im Mietvertrag genannt werden, keine umlagefähigen Betriebskosten, sondern Verwaltungskosten, die der Vermieter zahlen muss. Eine entsprechende Klausel im Mietvertrag benachteilige den Mieter daher unangemessen (Az.: 8 O 1620/18).

Das Wohnungsübergabeprotokoll für den Einzug

Das Einzugsprotokoll umfasst die gleichen Punkte wie das Wohnungsübergabeprotokoll beim Auszug. Achten Sie als neuer Mieter peinlich genau darauf, dass wirklich jede Beschädigung der Wohnung genauestens erfasst wird. Denken Sie insbesondere an Details wie etwa Kratzer an Türen und Fenstern, fleckige Böden oder ramponierte Badeinrichtungen.

Vorgehen bei Mängeln
Wenn Sie als Mieter Schäden feststellen, bitten Sie Ihren Vermieter, diese zu beseitigen. Er muss sich jedoch nicht zwingend darum kümmern. Lediglich gravierende Mängel wie Schimmelbefall, eine defekte Stromleitung oder ein kaputter Heizkörper müssen ersetzt werden. Entdecken Sie diese Schäden erst nach Einzug, haben Sie auch dann noch Gelegenheit, die Reparatur einzufordern.

Checkliste für die Wohnungsübergabe

Enthält Ihr Mietvertrag eine wirksame Schönheitsreparaturklausel, sind Sie als Mieter typischerweise dazu angehalten, abhängig von der Mietdauer vor Ihrem Auszug folgende Dinge in Ordnung zu bringen

Sofern Sie die Wohnung laut Mietvertrag nur „besenrein“ übergeben müssen, sollten Sie folgende Dinge erledigen:

Machen Sie vor dem Termin mit dem Vermieter einen letzten Kontrollgang durch die Wohnung.

Was Sie bei der Übergabe von Haus und Grund beachten sollten

Das Übergabeprotokoll bei einer Haus- und Grundstücksübergabe beinhaltet die gleichen Punkte wie bei einer Wohnungsübergabe.

Daran sollten Sie als Mieter oder Käufer besonders denken: