Das Wichtigste zu Reparaturen in Mietwohnungen

  • Für Instandhaltungen ist der Vermieter zuständig. Mieter müssen Schäden ausbessern, die sie selbst verursacht haben.
  • Vermieter können Mieter per Kleinreparaturklausel verpflichten, kleinere Instandhaltungen selbst zu zahlen.
  • Mieter können im Mietvertrag zu Schönheitsreparaturen verpflichtet werden. Viele dieser Klauseln sind aber ungültig.
  • Wir haben eine Lösung für Mieter, die wegen Reparaturen mit ihrem Vermieter streiten: unser Mietrechtsschutz Sofort

Nehmen Sie an, in Ihrer Mietwohnung geht etwas kaputt. Kann passieren, doch wer muss für den Schaden aufkommen? Eigentlich ist es ganz einfach. Als Mieter müssen Sie Schäden ausbessern, die Sie selbst verschuldet haben. Lassen Sie beispielsweise einen Kochtopf aufs Parkett fallen oder beschädigen Waschbecken oder Badewanne, müssen Sie den Schaden bezahlen oder Ihre private Haftpflichtversicherung bemühen , wenn diese auch Mietsachschäden absichert.

Auch darf Ihr Vermieter Sie vertraglich zu angemessenen Schönheitsreparaturen verpflichten. Dann müssen Sie als Mieter – wie im Mietvertrag vereinbart –wiederherstellen, was Sie in der Mietwohnung abgenutzt haben. Ob Sie die Wohnung beim Auszug frisch gestrichen übergeben müssen, hängt vom Mietvertrag ab. Wir gehen darauf später noch näher ein.

Diese Reparaturen muss der Vermieter zahlen

Reparaturen, die in der Mietwohnung durch altersbedingten Verschleiß anfallen, muss Ihr Vermieter zahlen. Das sind oft Instandhaltungsmaßnahmen, die mit der Bausubstanz der Wohnung zu tun haben. Also zum Beispiel bei

  • Rissen in der Zimmerdecke
  • kleineren Kratzern im Parkett durch Ihren Hund
  • einer Badewanne, in der die Beschichtung abplatzt
  • einer Heizung, die plötzlich ausfällt
  • einem Wasserrohrbruch
  • Rollläden, die nicht mehr funktionieren
  • defekten Steckdosen

Die Instandhaltungspflicht des Vermieters bedeutet aber nicht, dass er für alle Kosten aufkommen muss. Im Rahmen einer so genannten Kleinreparaturklausel im Mietvertrag kann er sie auf seine Mieter bis zu einer gewissen Höhe übertragen.

Was sind Schönheitsreparaturen?

Schönheitsreparaturen sind – ganz allgemein gesprochen – Instandhaltungsarbeiten zur Beseitigung von Abnutzungserscheinungen, die durch normales „Abwohnen“ hervorgerufen wurden. Sie sind vom Gesetz her eigentlich Sache des Vermieters, werden aber oft vertraglich dem Mieter auferlegt. Dabei gilt: Was Sie als Mieter in Ihrer Mietwohnung abgenutzt haben, sollen Sie wieder herstellen – mehr nicht. Was als abgenutzt gilt, darüber gehen die Meinungen häufig auseinander. Lassen Sie sich im Zweifelsfall beraten zum Beispiel beim Mieterbund.

Zu Schönheitsreparaturen gehören

  • das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken,
  • das Streichen der Holz-Fußböden, Heizkörper und Heizungsrohre,
  • das Streichen der Innentüren sowie
  • das Streichen der Holz-Fenster und Außentüren von innen

Keine Schönheitsreparaturen sind

  • das Abschleifen des Parketts,
  • der Austausch von zerschlissenen Teppichböden,
  • das Anstreichen der Fußleisten und
  • die Beseitigung von Rissen in der Decke.

Sind Schönheitsreparaturen in einer unrenovierten Wohnung nötig?

Wenn Sie Ihre Wohnung unrenoviert übernommen haben, müssen Sie beim Auszug die Gebrauchspuren Ihres Vorgängers nicht beseitigen. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden – und damit seine frühere Rechtsprechung geändert. Früher konnten Mieter nämlich durch eine Klausel im Mietvertrag durchaus dazu verpflichtet werden, eine unrenovierte Wohnung renoviert zurückzugeben (BGH, Az.: VIII ZR 185/14).

Was aber, wenn es anderslautende Absprachen mit dem Vormieter gibt? Wiegen die schwerer als die vom BGH für unwirksam erklärten Klauseln in Mietverträgen?

Unser Rat: Wollen Sie ausziehen und müssen Schönheitsreparaturen machen, sprechen Sie Ihren Vermieter an und klären mit ihm Umfang der Arbeiten, Materialien und Farben.

Welche Schönheitsreparaturen sind zulässig?

Gehören Türen und Fenster­rahmen zu Schönheits­reparaturen?

Steht in Ihrem Mietvertrag „Bei der Ausführung von Schönheitsreparaturen sind die Türblätter, Türrahmen, Fensterflügel und Fensterrahmen (ausgenommen Kunststoff-, Aluminium- und Dachfenster, sowie fertig beschichtete Türblätter) nur weiß zu lackieren“, dürfen Sie das ignorieren (BGH, Az.: VIII ZR 50/09).

Müssen Sie beim Auszug die Tapeten entfernen?

Die sogenannte „Tapetenklausel“ ist ungültig: Sie müssen beim Auszug nicht grundsätzlich alle Tapeten von den Wänden entfernen (BGH, VIII ZR 152/05). Während der Mietzeit ist die Tapete sowieso Ihre Entscheidung. Wer auf Fototapete steht, muss aber damit rechnen, dass er sie am Ende entfernen muss. Rauhfasertapeten oder dezente Mustertapeten muss der Vermieter akzeptieren, so lange sie nicht beschädigt sind.

Können die Kosten für Schönheits­reparaturen auf Mieter umgelegt werden?

Wer zu Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, diese aber einfach nicht ausführt, riskiert, Schadensersatz zahlen zu müssen. Allerdings: Ansprüche des Vermieters auf Durchführung von Schönheitsreparaturen und auf Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen verjähren in sechs Monaten ab Rückgabe einer Wohnung.

Dürfen Sie als Mieter ausziehen, ohne zu renovieren?

Ihr Vermieter darf einen „Zuschlag für Schönheitsreparaturen“ als Bestandteil der Miete nehmen, wenn er die Schönheitsreparaturen übernimmt (BGH, Az.: VIII ZR 31/17).

Darf der Vermieter ein Farbschema für die Renovierung vorgeben?

Vermieter können für den Zeitpunkt des Auszugs einen Anstrich in "hellen, neutralen, deckenden Farben" verlangen. Aber zählt ein zartes Violett oder ein frisches Mint zu diesen Farbvorgaben? Besser, man lässt es nicht darauf ankommen und nimmt, wenn man streichen muss, tatsächlich ein einfaches Weiß oder Beige. Es muss aber keine teure Bio-Farbe sein.

Wie oft muss man Schönheits­reparaturen durchführen?

Ein starrer Fristenplan im Mietvertrag ist unzulässig. Man darf Ihnen nicht vorschreiben, Küche und Bad alle drei Jahre zu streichen oder Wohn- und Schlafräume alle fünf Jahre. Stehen im Mietvertrag aber Formulierungen wie „in der Regel“ oder „soweit erforderlich“, dann heißt das, dass es auf den Zustand der Räume ankommt. Wenn sie noch nicht „abgewohnt“ sind, muss auch noch nicht renoviert werden.

Müssen Schönheits­reparaturen vom Fachmann ausgeführt werden?

Man muss keinen Fachmann für Renovierungsarbeiten engagieren, sondern darf selbst tätig werden. Schönheitsreparaturen sind „fachmännisch und in mittlerer Art und Güte“ auszuführen. Das bedeutet beispielsweise, dass Sie einen gleichmäßigen und deckenden Anstrich hinkriegen müssen. Rauhfaser darf drei bis vier Mal überstrichen werden. Farbnasen sind ebenso tabu wie Pinselhaare an der Wand oder überstrichene Steckdosen und Lichtschalter.

Wie erkennen Sie eine Klein­reparatur­klausel im Mietvertrag?

Die Kleinreparaturklausel im Mietvertrag wirft bei Mietern viele Fragen auf. Hier ein Beispiel für eine Kleinreparaturklausel: „Der Mieter trägt die Kosten für Kleinreparaturen. Als Kleinreparaturen sind nur solche Reparaturen anzusehen, die an den dem häufigen und unmittelbaren Zugriff des Mieters ausgesetzten, sich in der Wohnung befindlichen Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden vorgenommen werden und deren Kosten EUR 100,00 zzgl. Mehrwertsteuer pro Einzelreparatur nicht übersteigen. Fallen im Laufe eines Mietjahres mehrere Kleinreparaturen an, ist die Kostentragungspflicht des Mieters auf 8 % der Jahres-Netto-Kaltmiete begrenzt.“

Fehlt in Ihrem Mietvertrag eine ähnliche Klausel, sind Sie als Mieter nicht zur Zahlung von Kleinreparaturen verpflichtet, die durch altersbedingten Verschleiß nötig werden.

Wann ist eine Kleinreparaturklausel wirksam?

Gut zu wissen, dass eine Kleinreparaturklausel im Mietvertrag nur wirksam ist, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:

  • Bei dem Schaden, der behoben werden soll, handelt es sich um einen Bagatellschaden, also Kleinigkeiten.
  • Die Reparatur muss Gegenstände betreffen, die Sie häufig nutzen.
    Einige Beispiele: tropfender Wasserhahn, Schäden am Duschkopf, Fenster- und Türverschlüsse, Rollläden, Jalousien, Lichtschalter, Steckdosen.
  • Die Obergrenze für alle Kleinreparaturen innerhalb eines Jahres ist schriftlich im Vertrag festgehalten.

Maximale Grenzen für Einzelreparaturen und Höchstgrenzen pro Jahr sind nicht gesetzlich vorgeschrieben. Es gibt aber Richtwerte: Pro Jahr sollten die Kosten für alle angefallenen Kleinreparaturen zusammen nicht mehr als acht bis zehn Prozent der Jahres-Netto-Kaltmiete Ihrer Miete betragen, beziehungsweise rund 150 bis 200 Euro plus Mehrwertsteuer. Die einzelne Reparatur sollte nicht mehr als 100 Euro kosten. Liegen die Kosten für die Reparatur über der vereinbarten Grenze, trägt der Vermieter alle Kosten alleine – und nicht etwa nur den Betrag über der vereinbarten Grenze.

Häufig gibt es Streit um die Klausel, besonders, wenn öfter Reparaturen anstehen. Dann ist es beruhigend, wenn Sie sich sofort beraten lassen können, zum Beispiel mit unserem Mietrechtsschutz Sofort.

Was passiert, wenn die Kleinreparatur­klausel unwirksam ist?

Wir empfehlen Ihnen, die Klausel zu Kleinreparaturen genau zu prüfen, denn solche Klauseln sind keinesfalls immer wirksam. Das Gute daran: Ist die Kleinreparaturklausel unwirksam, trägt der Vermieter alle Kosten.

Sie erkennen eine unwirksame Kleinreparaturklausel, wenn

  • sie festlegt, dass der Mieter den Auftrag für Reparaturen selbst geben muss, was aber Aufgabe des Vermieters ist.
  • sie keine Angaben zur Höchstbegrenzung für Einzelreparaturen und keine Angaben zur Jahresobergrenze enthält, bzw. wenn diese zu hoch angesetzt sind.

Wer muss den Handwerker beauftragen?

Wenn die Kleinreparaturklausel wirksam ist, kann es sein, dass Sie als Mieter zahlen müssen. Die Beauftragung eines entsprechenden Handwerkers muss allerdings immer der Vermieter übernehmen. Er übernimmt zunächst die Kosten und trägt das Reparaturrisiko.

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