Modernisierungsumlage – Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen

Was sind Modernisierungsmaßnahmen?

Was als Modernisierungsmaßnahme gilt, ist gesetzlich klar geregelt. Laut § 555b des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) ist immer dann von einer Modernisierungsmaßnahme die Rede, wenn es um bauliche Veränderung geht …

Eine sogenannte energetische Modernisierung liegt dann vor, wenn durch eine Baumaßnahme über einen längeren Zeitraum Endenergie eingespart wird. Dies kann zum Beispiel dann der Fall sein, wenn eine alte Heizungsanlage erneuert wird. Unter energetische Modernisierungen fallen aber auch Maßnahmen, mit denen Energieverluste innerhalb eines Hauses oder einer Wohnung minimiert werden. Dazu können etwa Maßnahmen zur Wärmedämmung an der Fassade oder der Einbau neuer Fenster oder Thermostatventilen fallen.

Wird eine Wohnung mit fossilen Brennstoffen wie Erdgas oder Öl geheizt und daraufhin auf erneuerbare Energien aus Solar- oder Windquellen umgestellt, dann gilt das als Modernisierungsmaßnahme zur Einsparung von Primärenergie und zum Klimaschutz. In diese Kategorie können allerdings auch schon Baumaßnahmen fallen, bei denen veraltete Systeme durch Anlagen mit einem höheren energetischen Wirkungsgrad ersetzt werden, also zum Beispiel eine vergleichsweise ineffiziente Nachtspeicherheizung durch eine modernere Gasheizung.

Als Modernisierungsmaßnahmen gelten darüber hinaus auch bauliche Veränderungen, die den Wasserverbrauch reduzieren. Dies ist zum Beispiel dann der Fall, wenn in einer Wohnung Zwischenzähler, Durchlaufbegrenzer oder wassersparende Toilettenspülkästen eingebaut werden.

Gebrauchswerterhöhende Maßnahmen, Maßnahmen zur Verbesserung der Wohnverhältnisse und die Schaffung neuen Wohnraums fallen ebenfalls in die gesetzliche Definition der Modernisierung. Von gebrauchswerterhöhenden Maßnahmen ist die Rede, wenn bauliche Veränderungen die Vermietbarkeit einer Wohnung steigern. Dies ist etwa dann der Fall, wenn die Belichtung und Belüftung der Wohnung, der Schallschutz oder die Wohnungsaufteilung – etwa durch die Zusammenlegung oder die Trennung von Zimmern – verbessert wird. Als Maßnahmen zur Verbesserung der Wohnverhältnisse gelten derweil beispielsweise der Einbau eines Aufzugs, die Installation von Rauchmeldern oder der Bau einer Grünanlage. Wird das Dachgeschoss ausgebaut oder werden weitere angrenzende Räume an eine Wohnung angeschlossen, fällt dies wiederum in die Rubrik der Schaffung neuen Wohnraums.

Zuletzt können auch bauliche Maßnahmen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, als Modernisierung gelten. Dies ist etwa dann der Fall, wenn die Behörden aufgrund gesetzlicher Vorgaben Baumaßnahmen anordnen – etwa im Rahmen des Denkmalschutzes.

Eine Modernisierung wurde angekündigt – was jetzt?

Sollen an Ihrer Mietwohnung Modernisierungsmaßnahmen vorgenommen werden, müssen diese, laut § 554 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB), drei Monate vor Beginn der Bauarbeiten in Textform angekündigt werden. In der Ankündigung müssen dabei Informationen über die Art der Maßnahmen, der voraussichtliche Umfang und der Beginn der Bauarbeiten, ihre voraussichtliche Dauer und die Höhe der zu erwartenden Modernisierungsmieterhöhung enthalten sein.

Schränken die Bauarbeiten die Bewohnbarkeit Ihrer Mietwohnung ein, können Sie in der Folge auch Ihre Monatsmiete mindern. Ausgenommen von dieser Regelung sind energetische Sanierungen, bei denen innerhalb der ersten drei Monate kein Anspruch auf Mietminderung besteht.

Zudem haben Mieter mit dem Moment der Modernisierungsankündigung ein Sonderkündigungsrecht. Dazu heißt es in § 554 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB): „Der Mieter ist berechtigt, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Mitteilung folgt, außerordentlich zum Ablauf des nächsten Monats zu kündigen. Diese Vorschriften gelten nicht bei Maßnahmen, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die vermieteten Räume verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen.“

Die Modernisierungsumlage – darf der Vermieter die Miete erhöhen?

Seit dem 1. Januar 2019 dürfen Vermieter acht Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahreskaltmiete umlegen. Als Ausnahme gelten Modernisierungen, die der „Einsparung nicht erneuerbarer Primärenergie“ sowie der „Schaffung neuen Wohnraums“ gelten.

Dank der sogenannten Kappungsgrenze dürfen Mieten nach einer Modernisierung innerhalb von sechs Jahren jedoch um nicht mehr als 3 Euro pro Quadratmeter steigen. Bei Wohnungen mit einer Miete von bis zu 7 Euro pro Quadratmeter darf der Vermieter die Miete sogar nur um höchstens 2 Euro anheben.

Mit Ausnahme der Alternativen „Einsparung nicht erneuerbarer Primärenergie/ Klimaschutz“ sowie „Schaffung neuen Wohnraums“ ist der Vermieter berechtigt, seinen Kostenaufwand für die jeweilige Modernisierungsmaßnahme bis zu 8 Prozent auf die Kaltmiete umzulegen.