05.05.2015

Eine Hausordnung ist in der Regel eine Sammlung privatrechtlicher Vorschriften, die für die Benutzung von privaten Gebäuden erlassen werden kann. Es gibt in Deutschland für Vermieter grundsätzlich keine Pflicht, für die von ihnen vermieteten Wohnungen eine Hausordnung aufzustellen. Anders sieht es nur aus, wenn es sich um Wohnungseigentum handelt. Und dann gibt es noch Hausordnungen in öffentlichen Gebäuden. Die ARAG Experten haben viel Wissenswertes zur Hausordnung für Sie.

DIE HAUSORDNUNG IM MIETSHAUS
 

Allgemeine Informationen zur Hausordnung im Mietshaus

Zur Schaffung einer Hausordnung ist der Vermieter zu jeder Zeit berechtigt. Auch, wenn es jahrelang keine Hausordnung gab. Rechtsgrundlage ist § 315 des BGB. Die Bestimmungen der Hausordnung sind nach "billigem Ermessen" zu treffen, d.h. sachgerecht, ausgewogen, mit Augenmaß und gesundem Menschenverstand. Was billigem Ermessen entspricht, ist unter Berücksichtigung der Interessen beider Parteien und des in vergleichbaren Fällen Üblichen festzustellen. Wichtig: Rechte und Pflichten der Mieter können ausgestaltet, jedoch nicht erweitert oder beschränkt werden. Zu beachten ist auch der Gleichheitsgrundsatz. Danach darf keinem Mieter untersagt werden, was einem anderen Mieter gestattet ist.

Eine Hausordnung sollte Teil des Mietvertrages werden

Bei einer Hausordnung handelt es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen. Geltung entfaltet sie für die Mieter daher nur, wenn sie ihnen vor oder bei Abschluss des Mietervertrages zur Kenntnis gebracht wurde. Sinnvollerweise machen Vermieter die Hausordnung deshalb zum Bestandteil des Mietvertrages. Dabei gibt es zwei Möglichkeiten: Die Bestimmungen der Hausordnung werden im Text des Mietvertrages vollständig wiedergegeben oder sie werden dem Vertrag als Anlage beigefügt. Letzteres hat den Vorteil, dass eine einseitige Änderung der Hausordnung durch den Vermieter möglich ist, wenn er sich dies im Vertrag vorbehalten hat. Ist der Text der Hausordnung dagegen Teil der vertraglichen Klauseln, ist eine Änderung nur mit Zustimmung des Mieters möglich.

So ändert man eine bestehende Hausordnung

Auch wenn der Vermieter die bestehende Hausordnung einseitig ändern darf, muss er beachten, dass nicht jede Änderung auch zulässig und wirksam ist. Denn eine Hausordnung kann die Pflichten und Rechte des Mieters zwar konkretisieren, aber niemals erweitern oder beschränken. Wurde beispielsweise bei Unterzeichnung eines Mietvertrags eine Hausordnung akzeptiert, die alle Mieter verpflichtet, im regelmäßigen Turnus die Treppenhausreinigung zu übernehmen, kann der Vermieter dies nicht eigenmächtig ändern. Selbst wenn sich zeigt, dass einzelne Mieter der Reinigungspflicht nicht nachkommen und das Treppenhaus deshalb ungepflegt erscheint. Will der Vermieter das ändern, indem er einen Reinigungsdienst beauftragt und die Kosten auf die Mietparteien umlegt, ist das nicht rechtens. Eine solche Änderung wäre unwirksam, eine Kostenübernahme durch den Mieter scheidet laut ARAG Experten aus. Eine einseitige Änderung der Hausordnung wird allerdings unter dem Gesichtspunkt des § 242 BGB für zulässig gehalten, sofern eine ordnungsgemäße Verwaltung und Bewirtschaftung des Hauses dies erfordert. Zulässig ist die einseitige Änderung zum Beispiel in dem Fall, dass der Vermieter nachträglich einen Fahrradkeller einrichtet und die Hausordnung dahingehend ändert, dass für die Mieter ein Benutzungszwang gegeben ist.

Wenn man untervermietet

Bei einer Untervermietung sollten Mieter ihren Untermietern die Hausordnung zur Kenntnis vorlegen oder dem Untermietvertrag als Anlage beifügen und auf die Einhaltung achten, denn bei Verstößen wird sich der Vermieter in der Regel an den Hauptmieter wenden. Außerdem hört man oft, dass Mieter bei entsprechender Mehrheit im Haus den Vermieter zwingen können, eine Hausordnung zu ändern oder eine beabsichtigte Hausordnung sogar ganz verhindern. Das ist laut ARAG Experten aber ein Rechtsirrtum und gehört zum Wunschdenken der Mieter.

 
DIE HAUSORDNUNG IN HÄUSERN MIT EIGENTUMSWOHNUNGEN

Wer kann eine Hausordnung aufstellen?

In erster Linie ist die Eigentümergemeinschaft für eine Hausordnung zuständig. Eine Hausordnung kann mit einfacher Stimmenmehrheit aufgestellt werden. Auch Ergänzungen und Änderungen können mit einfacher Stimmenmehrheit herbeigeführt werden. Die Eigentümerversammlung kann das Recht, eine Hausordnung aufzustellen und zu ändern, auch auf den Verwalter übertragen. Die von ihm aufgestellte Hausordnung ist dann verbindlich. Die Eigentümerversammlung kann sie jedoch jederzeit durch Beschluss aufheben oder verändern. Auch für diesen Beschluss reicht eine einfache Mehrheit.

Keine Hausordnung? Notfalls hilft ein Gerichtsbeschluss

Verfügt das Haus über keine Hausordnung, kann ein einzelner Wohnungseigentümer seinen Anspruch auf eine Hausordnung nach § 21 Abs. 4 WEG geltend machen. Notfalls kann er diesen Anspruch sogar gerichtlich durchsetzen. Er kann das Gericht anrufen und dort verlangen, dass eine Hausordnung aufgestellt wird. Auch die Änderung einer bereits bestehenden Hausordnung kann über diesen Weg durchgesetzt werden.

Wer muss sich an die Hausordnung halten?

Eine Hausordnung gilt an erster Stelle für die Wohnungseigentümer, da die Hausordnung auf einem Beschluss der Eigentümerversammlung beruht, dem jeder Eigentümer unterworfen ist. Gleichzeitig gilt die Hausordnung auch für die anderen Bewohner einer Eigentumswohnung, die vom Eigentümer selbst genutzt wird. Familienangehörige und andere zum Hausstand zählende Personen sind damit genauso an die Hausordnung gebunden. Die Bedeutung der Hausordnung gegenüber dem Mieter ist schon etwas komplizierter. Da er kein Eigentümer der Wohnung ist, gilt die Hausordnung für ihn nicht automatisch. Die Hausordnung sollte deshalb in jedem Fall Bestandteil des Mietvertrages sein, so ARAG Experten. Erst dadurch wird der Mieter an die Ordnung gebunden (siehe aus Teil 1 zu Hausordnungen). Dies hat aber zur Folge, dass eine durch Beschluss geänderte Hausordnung unter Umständen erst durch eine weitere vertragliche Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter wirksam werden kann.

Was passiert bei Nicht-Einhaltung?

Für die Einhaltung der Hausordnung ist in der Regel der Verwalter zuständig. Eine Genehmigung, die Hausordnung durchsetzen, muss durch die Eigentümerversammlung erteilt werden. Diese Genehmigung kann bereits Bestandteil der Hausordnung sein oder innerhalb der Gemeinschaftsordnung erteilt werden. Grundsätzlich haftet der Eigentümer auch für Personen, die in seinem Haushalt leben beziehungsweise sich auf seinen Wunsch hin im Haus aufhalten (z. B. Besucher, Handwerker). Komplizierter wird es wieder, wenn Mieter ins Spiel kommen. Beispielsweise kann es bei einer Hausordnung einer Wohneigentumsgemeinschaft zu dem Fall kommen, dass ein Mieter gegen die Hausordnung verstößt, weil ihm die Handlung vom Vermieter erlaubt wurde. Ein Beispiel: Der Vermieter hat die Haltung eines Hundes erlaubt, während die Hausordnung dies ausdrücklich verbietet. Dann muss sich der Verwalter an den Wohnungseigentümer als Vermieter halten. Denn der Eigentümer bleibt für sein Sondereigentum in jedem Fall verantwortlich. Allerdings kann die Eigentümergemeinschaft auch direkt gegen den Mieter vorgehen, um ihre eigenen Rechte durchzusetzen. Dann muss der Vermieter und Eigentümer damit rechnen, dass es zu Ärger mit dem Mieter kommt, der die Miete kürzt oder die Wohnung kündigt. Laut ARAG Experten hätte in diesem konstruierten Fall unter Umständen sogar eine Schadensersatzklage seitens des Mieters Aussicht auf Erfolg.

 
HAUSORDNUNGEN IM ÖFFENTLICHEN RAUM

Ein Verstoß kann eine Ordnungswidrigkeit sein

In Wohngebäuden, die einer Eigentümergemeinschaft gehören, gehört das Aufstellen einer Hausordnung gemäß § 21 Abs. 5 WEG zur ordnungsgemäßen Verwaltung des Gebäudes. Anders verhält es sich aber bei öffentlichen Gebäuden. Es ist in Deutschland nicht Vorschrift, in einem für Besucher zugänglichen Gebäude eine Hausordnung aufzustellen bzw. sie kenntlich zu machen. Trotzdem haben die meisten öffentlichen Gebäude selbstverständlich eine gültige Hausordnung, die auch zu befolgen ist. Der Verstoß gegen die Hausordnung wird in leichteren Fällen meist durch eine Abmahnung, in schweren Fällen durch eine Kündigung oder ein Hausverbot geahndet. Die Verletzung der Hausordnung eines Gesetzgebungsorgans (in Deutschland sind das die Parlamente) ist nach deutschem Recht gemäß § 112 Ordnungswidrigkeitengesetz (OWiG) sogar eine Ordnungswidrigkeit und kann mit einem Bußgeld von bis zu 5.000 Euro geahndet werden. Auch Brandschutzordnungen für das Verhalten der Personen innerhalb eines Gebäudes im Brandfall sowie für die Maßnahmen, welche Brände verhüten sollen, haben in der Regel den Stellenwert einer Hausordnung.

Die Hausordnung in Schulen und Kindergärten

Die Hausordnungen von Schulen und Kindertagesstätten obliegen der Schulleitung oder der KiTa-Leitung. In vielen Fällen regeln die übergeordnete Behörde oder das jeweilige Kultusministerium die Rahmenbedingungen für die Hausordnung; und somit auch für das Miteinander von Eltern, Kindern, Schülern, Lehrern und Erziehern. Verstöße gegen die Hausordnung besonders in Schulen können mit dem gängigen Maßregelkatalog der Schule geahndet werden. Bei schweren Verstößen und Wiederholungen kann es also auch zur Abmahnung und zum Schulverweis kommen.

Hausordnungen in Schwimmbädern und Sporthallen

Die Haus- und Badeordnung in Schwimmbädern dient der Sicherheit, Ordnung und Sauberkeit und ist in der Regel für alle Besucher/-innen mit Betreten des Geländes verbindlich. Ähnlich verhält es sich in öffentlich genutzten oder privaten Sporthallen und -plätzen. Oft enthalten die Hausordnungen von kostenpflichtigen Einrichtungen Klauseln, die mit dem Lösen der Eintrittskarte die Anerkennung der Haus- und Badeordnung bestätigen. So ist gewährleistet, dass Benutzer der Anlage sich nicht mit etwaiger Unkenntnis herausreden können. Die Hausordnungen gelten in der Regel für den allgemeinen Sport- und Badebetrieb. Bei Sonderveranstaltungen können davon Ausnahmen zugelassen werden, ohne dass es einer besonderen Aufhebung der Hausordnung bedarf.

Die Hausordnung von Bahnhöfen und Flughäfen

Hausordnungen sind in den Bahnhöfen und auf den Vorplätzen der Bahn alle gleich. Sie wurden für alle Bahnhöfe der Deutschen Bahn zentral erlassen. Auf den deutschen Flughäfen gelten je nach Betreiber allerdings auch unterschiedliche Hausordnungen. Diese regeln nicht nur den reibungslosen Ablauf, sondern auch den erhöhten Sicherheitsbedarf des nationalen und internationalen Flugverkehrs.

Hausordnungen in Kirchen und Sakralbauten

Die Hausordnungen in Kirchen, Gemeindehäusern und anderen Sakralbauten obliegen dem jeweiligen Träger. Also entweder der jeweiligen katholischen oder evangelischen Kirchengemeinde oder der jüdischen oder muslimischen Gemeinde vor Ort. Christliche Kirche, Synagoge oder Moschee – sie alle dienen ihrer Glaubensgemeinschaft zum Gebet, zur Andacht und zum Gottesdienst. Die hier geltenden Hausordnungen tragen dem Rechnung. Die meisten Gotteshäuser stehen aber auch Besuchern offen. Männlichen Besuchern ist laut Hausordnung das Tragen von Hüten und Mützen im Kölner Dom nicht gestattet, in der nicht weit entfernten Synagoge ist das Tragen einer Kopfbedeckung hingegen Pflicht. In der nahegelegenen Moschee wiederum sind es die Schuhe, denen sich Besucher entledigen sollten. ARAG Experten empfehlen Interessierten daher, sich vor der Besichtigung eines sakralen Bauwerks mit den Gepflogenheiten der Gläubigen vertraut zu machen.

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