Baupfusch – So können sich Bauherren schützen

Baupfusch: Wer ist verantwortlich?

Die Anzahl der Deutschen, die einen Hausbau planen und durchführen, wächst jährlich. Diese erhöhte Nachfrage nach Bauleistungen führt wiederum zu einem Anstieg verzeichneter Baumängel. Fehler am Bau können durch Materialschäden entstehen, aber auch durch schlecht ausgeführte Planungen und Handwerksarbeiten.

Häufige Gründe für das Aufkommen von Baumängeln sind:

• Beteiligung vieler verschiedener Akteure
• Fachkräftemangel
• Komplexe Bauvorhaben (z. B. energetische Anforderungen)

Die Fehler können schon beim Planen des Rohbaus bis hin zum Dach durch Dachdeckerpfusch entstehen oder erst bei den letzten Handgriffen. Die Folgen hingegen sind entweder gleich sichtbar oder zu einem späteren Zeitpunkt. Verantwortlich für Baupfusch ist immer der Betrieb, der ihn verursacht hat. Stockende Arbeiten, weil ein Betrieb zu langsam ist, können ebenfalls zu Schadensersatzansprüchen führen. Haftbar ist der Verursacher der Verzögerung. Das muss allerdings, wie in jedem Rechtsstreit, bewiesen werden.

Dabei gilt die Regel: Bis zur Abnahme trägt der Auftragnehmer die Beweislast für die Mangelfreiheit des Baus. Nach der Abnahme müssen Sie nachweisen, dass ein Mangel oder ein daraus resultierender Bauschaden vorliegt. Um Ihre Ansprüche vor Gericht zu begründen, müssen Sie den Tatbestand darlegen. So sollten wichtige Schreiben, mit denen Fristen gewahrt werden, nicht per Brief, sondern per Einschreiben mit Zustellnachweis übermittelt oder bauliche Gegebenheiten vor Beginn und während der Arbeiten mit Fotos dokumentiert werden.

Arten von Pfusch am Bau

Pfusch am Bau ist keine Seltenheit und kann mitunter auch von Laien erkannt werden. Je nach Ausmaß kann es sich um kleinere Makel handeln, die schnell beseitigt werden oder auch recht kostspielige Mängel.

Schutz vor Baupfusch: Versicherung und Vorkehrungen

Natürlich kann es trotz Vorkehrungen und Absprachen zu Mängeln kommen, mit denen Sie vielleicht gar nicht gerechnet haben. Zu Streitigkeiten kann es auch fernab der Baustelle kommen, zum Beispiel mit dem Architekturbüro oder einer Behörde. Fest steht, Pfusch am Bau kann teuer werden. So können Sie das Risiko für Ihre Baustelle reduzieren:

• Wählen Sie Fachbetriebe, die in der Handwerkskammer eingetragen sind und ausreichend nachweisbare Qualifizierungen besitzen.
• Überprüfen Sie vor der Beauftragung die Qualifikation der Handwerker.
• Führen Sie regelmäßige Kontrollen auf der Baustelle durch, zum Beispiel bevor Fliesen gelegt und Wände verschlossen werden.
• Organisieren Sie bei wichtigen Arbeiten eine Baubegleitung durch einen Sachverständigen.
• Schließen Sie eine Versicherung für Bauherren ab, die Ihnen im Fall eines Baupfusches dabei hilft, dass Sie zu Ihrem Recht kommen.

Qualifizierte Handwerksbetriebe können ihre Befähigung nachweisen. Lassen Sie sich Betriebe gerne empfehlen, verlassen Sie sich aber nicht nur auf Bewertungen aus dem Internet. Anerkannte Betriebe sind bei der Handwerkskammer eingetragen und können das dokumentieren. Zu jedem Betrieb gehört außerdem ein Meister, der die Hauptverantwortung trägt. Das gilt nicht für Trockenbauer, die ohne Meister auskommen dürfen.

Die Bauabnahme: Der letzte Schritt vor dem Einzug

Bevor Sie in die neuen eigenen vier Wände ziehen, folgt der letzte große Schritt – die Abnahme des Gebäudes. Diese können Sie selbst durchführen. Aber Achtung: Nur weil Sie als Bauherr Ihr Okay geben, heißt das nicht, dass die Arbeiten auch fachgerecht ausgeführt wurden. Insbesondere Bauherren, die keine Experten im Baubereich sind, empfehlen wir daher, bei der Bauabnahme einen Sachverständigen hinzuzuziehen.

Eine besondere Bedeutung der Abnahme ist die Umkehr der Beweislast. Bis zum Zeitpunkt der Abnahme muss der Auftragnehmer die Mangelfreiheit seiner Arbeit beweisen können. Nach der Abnahme wiederum geht die Beweislast auf Sie über. Im Falle eines Mangels oder Schadens müssen Sie nun eine Mangelhaftigkeit der Arbeiten darlegen und beweisen. Dokumentieren Sie also alle sichtbaren Mängel in einem Abnahmeprotokoll oder lassen Sie dies durch einen Sachverständigen tun. Mängel, die Sie bei der Abnahme gekannt haben, können Sie anschließend nur geltend machen, wenn sie bei der Abnahme im Protokoll festgehalten wurden. Ansonsten können mögliche Ansprüche gegebenenfalls entfallen.

Gut zu wissen: Der Einzug ist nicht gleichzusetzen mit der Bauabnahme. Wenn Sie im Abnahmeprotokoll also beispielsweise eine Vielzahl an Mängeln listen, wie fehlerhafte Abdichtungen, ein Riss in der Außenwand und weitere, haben Sie das Recht auf Nachbesserung. Sie können dennoch die Immobilie beziehen.

Baumangel oder Bauschaden? Das ist der Unterschied

Baumangel und Bauschaden werden gern miteinander verwechselt. Dabei sind es zwei grundlegend verschiedene Zustände:

• Baumängel Sind Abweichungen vom vertraglich festgehaltenen Soll-Zustand, also schlechte oder gar nicht durchgeführte Arbeiten. Ein Baumangel besteht auch dann, wenn die gewöhnliche Verwendung der Sache nicht möglich ist.
• Bauschäden Ein Bauschaden ist die Verschlechterung des Zustandes einer Immobilie, die durch einen Baumangel entstanden ist. Es können aber auch andere Ursachen zum Bauschaden führen, wie etwa ein Rohrbruch.

Mängel und Schäden können dazu führen, dass nachgearbeitet werden muss oder ganze Objekte unbewohnbar werden. Es macht dabei einen Unterschied, ob es sich um einen Schönheitsfehler handelt oder die Stabilität gefährdet ist. Trotzdem muss in der Praxis meist über einen Gutachter klargestellt werden, ob es sich um einen Baumangel oder Bauschaden handelt.

Was tun bei Baupfusch?

Zunächst einmal ist es gut, dass Sie den Fehler bemerkt haben. Jeder spätere Zeitpunkt hätte das Problem womöglich noch vergrößert. Folgendes ist nun zu erledigen:

• Informieren Sie den Handwerksbetrieb
• Dokumentieren Sie die Schäden
• Kontaktieren Sie Ihre Bauherren-Rechtsschutzversicherung

Der Versicherer wird Sie umgehend informieren, ob ein Gutachter den Pfusch am Bau begutachten wird und wie bis dahin zu verfahren ist. Für gewöhnlich wird der Versicherer Sie bitten, alle Schäden mit Fotos und Datum zu dokumentieren und dem Gutachter vorab zuzusenden.

Ein Baumangel ist jede Abweichung von der vertraglich vereinbarten Leistung. Es muss also noch kein Folgeschaden entstanden sein und es ist auch nicht erheblich, ob daraus überhaupt ein Schaden entstehen kann. Ein typisches Beispiel dafür ist die Fehllieferung von minderwertigerem Material, das nicht grundsätzlich untauglich ist, dass Sie aber so nicht gewählt haben. Auch das sind Mängel, für die Sie den beauftragten Betrieb in Regress nehmen können.

Grundlage für Ihre Rechte ist das neue Bauvertragsrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch, das am 1. Januar 2018 in Kraft getreten ist. Sollte es zwischen Ihnen und dem Handwerksbetrieb nun zu Auseinandersetzungen vor Gericht kommen, garantiert die Zuständigkeit von spezialisierten Baukammern, dass der Fall zügiger verhandelt werden kann, als das früher der Fall war.

Beseitigt der Betrieb den Schaden nicht innerhalb der gesetzten Frist, dürfen Sie einen anderen Handwerksbetrieb beauftragen. Auch hier ist die Bauherren-Rechtsschutz Ihr Ansprechpartner. Ihr Anwalt wird Sie über die richtige Vorgehensweise beraten, damit Ihnen daraus kein Nachteil entsteht. Die Rechnungen der Betriebe helfen Ihnen, dem Verursacher die Schuld nachzuweisen. Auf den Rechnungen finden Sie die Auflistungen der geleisteten Arbeiten und der verwendeten Materialien.

Verjährung und Gewährleistung: Das richtige Timing nach dem Hausbau

Mit der Bauabnahme beginnt die Gewährleistungsfrist. Sollten Mängel oder Schäden erst nach Abschluss der Arbeiten sichtbar werden, ist der Ärger groß. Daher läuft die Gewährleistungsfrist für Bauherren laut Gesetz über 5 Jahre und gilt für alle Mängel sowie Schäden, die eindeutig aus Baumaßnahmen entstanden sind. In dieser Zeit können Sie eine Beseitigung der Mängel oder eine Minderung verlangen oder vom Vertrag zurücktreten und ggf. auch Schadensersatz einfordern. Andere Fristen werden vorab vertraglich vereinbart. Damit Sie Ihre Ansprüche geltend machen können, bedarf es einer umfassenden Beweissicherung.

Früher hieß es oft „Verdeckte Mangel – 30 Jahre Gewähr“, doch diese Verjährungsfrist ist schon lange nicht mehr aktuell. Eine Ausnahme besteht in reduzierter Form aber noch heute: Bei arglistiger Täuschung oder einem Organisationsverschulden des Auftragnehmers beträgt die Verjährungsfrist längstens 10 Jahre ab der Abnahme. Dazu kommt es beispielsweise, wenn dem Auftragnehmer ein Mangel oder Schaden bei Abnahme bekannt ist, ohne dass Sie darauf hingewiesen werden. Auch das Verwenden eines anderen Materials als vertraglich festgehalten, das nach einigen Jahren zum Mangel führt, zählt dazu. Das Führen eines Bautagebuchs kann dabei helfen, die Fehlerquelle zu finden und den Verantwortlichen auszumachen.

Schäden am Nachbarhaus

Schäden an Nachbarhäusern entstehen vor allem durch Baumaschinen. In einem solchen Fall kommt die Schadensmeldung entweder durch den Verursacher oder durch den geschädigten Nachbarn. Informieren Sie vorsichtshalber auch dann Ihre Bauherrenversicherung, wenn beide schon dabei sind, sich untereinander zu einigen.