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07.03.2016

Rauchmelderpflicht und Fehlalarm: So urteilten die Gerichte

Wer muss den Rauchmelder kaufen? Gilt die Rauchmelderpflicht auch in Eigentumswohnungen? Wer zahlt den Feuerwehreinsatz bei Fehlalarm? Fragen wie diese beschäftigten deutsche Gerichte. Wir haben die wichtigsten Fälle zusammengestellt.

Urteile um Kauf und Installation des Rauchmelders

BGH: Vermieter darf eigene Rauchmelder einsetzen

Der Mieter muss den Einbau von Rauchwarnmeldern durch den Vermieter auch dann dulden, wenn er die Wohnung zuvor schon selbst mit von ihm ausgewählten Rauchwarnmeldern ausgestattet hat.

In zwei Fällen hatte die Vermieterin beschlossen, den eigenen Wohnungsbestand einheitlich mit Rauchwarnmeldern auszustatten und diese zentral warten zu lassen. In beiden Fällen hatten die beklagten Mieter den Einbau mit dem Hinweis darauf abgelehnt, dass sie bereits eigene Rauchwarnmelder angebracht hätten.

Der Bundesgerichtshof hat nunmehr entschieden, dass die von den Vermietern beabsichtigten Maßnahmen bauliche Veränderungen sind, die zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts und einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse führen und deshalb von den Mietern zu dulden sind. Dadurch, dass der Einbau und die spätere Wartung der Rauchwarnmelder für das gesamte Gebäude "in einer Hand" sind, werde ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet. Dies führe zu einer nachhaltigen Verbesserung auch im Vergleich mit dem Zustand, der bereits durch den Einbau vom Mieter selbst ausgewählter Rauchwarnmelder erreicht sei, so die ARAG Experten (BGH, Az.: VIII ZR 216/14, VIII ZR 290/14).

Mieter müssen Kosten übernehmen

Weil die Kosten für Rauchmelder vergleichbar mit denen für Wasser- und Wärmezähler seien, entschied das Landgericht Magdeburg, dass Vermieter die Kosten für die Wartung auf die Nebenkosten umlegen können (Az. 1 S 171/11). Das Landgericht hob damit ein anders lautendes Urteil des Amtsgerichts Schönebeck in zweiter Instanz auf. Die Wohnungsmieter waren nicht einverstanden damit, dass eine Wohnungsbaugesellschaft als Vermieterin die Kosten nicht tragen wollte. Das aber sehen nicht alle Richter so und haben in anderen Fällen auch schon gegen eine Umlegung entschieden.

Mieter: Funkrauchmelder unerwünscht!

Ein Funkrauchmelder unterscheidet sich zu einem Einzelgerät hauptsächlich darin, dass er im Auslösefall ein Funksignal abgibt, mit dem er andere mit ihm vernetzte Melder ebenfalls auslöst. So kann ein großflächiger Alarm erreicht werden und folglich schneller mit dem Verlassen der Räumlichkeiten bzw. der Brandbekämpfung begonnen werden. Zudem werden per Funk Informationen darüber gesendet, ob das Gerät unverstellt ist und ob die Batterie noch in Ordnung ist.

Ein Mieter, der aus Sorge um persönliche Daten keine Funkrauchmelder in seiner Wohnung dulden wollte, ist vor dem BVerfG gescheitert. Aus Sorge, die Geräte könnten ihn ausspähen, hatte der Mann sich geweigert, die von seiner Vermieterin – einer Wohnungsbaugesellschaft – ausgesuchten Rauchmelder in seiner Wohnung anbringen zu lassen. Seiner Meinung nach seien sogar Aufzeichnungen von in der Wohnung geführten Gesprächen technisch möglich. Auf sein Angebot, auf eigene Kosten ein einfacheres, ohne Funktechnik ausgestattetes Modell in seiner Wohnung zu installieren, ging die Wohnungsbaugesellschaft jedoch nicht ein. Sie legte Wert auf die Funktechnik, um eine Fernwartung sämtlicher im Haus befindlicher Geräte über ein im Hausflur installiertes Steuerungsgerät zu ermöglichen.

Vor dem Kölner Amtsgericht und dem Landgericht Köln hatte die Vermieterin mit ihrer Klage gegen den Mieter Erfolg – das Bundesverfassungsgericht nahm seine Beschwerde gar nicht erst zur Entscheidung an. Der Mieter muss nun laut ARAG Experten den Einbau der neuen Geräte dulden (1 BvR 2921/15).

Rauchmelder in der Eigentumswohnung

Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern in den Wohnungen beschließen, wenn das Landesrecht eine entsprechende Pflicht für die Eigentümer vorsieht. Das entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in einem wegweisenden Urteil und klärte damit eine Frage, die zwischen den Instanzgerichten bislang umstritten war.

In dem verhandelten Fall hatte die Eigentümerversammlung beschlossen, Rauchwarnmelder zu kaufen und in den Wohnungen zu installieren. Laut Beschluss sollte der Erwerb aus der Instandhaltungsrücklage finanziert werden. Außerdem wurde beschlossen, einen Wartungsvertrag abzuschließen, dessen Kosten auf die Eigentumseinheiten verteilt werden sollten. Das wollte einer der betroffenen Wohnungseigentümer nicht hinnehmen und klagte auf Feststellung, dass der getroffene Beschluss nichtig sei.

Die erste Instanz hatte ihm noch Recht gegeben, vor dem BGH blieb seine Klage später aber erfolglos. Der Beschluss, die Wohnungen nachträglich mit Rauchwarnmeldern auszustatten, sei von der Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung gedeckt gewesen, so die Karlsruher Richter. Denn die im Fall geltende Hamburgische Bauordnung regelt, dass in Wohnungen die Schlafräume, Kinderzimmer und Flure jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben müssen und in vorhandenen Wohnungen entsprechend nachzurüsten ist. Und auch die regelmäßige Wartung der Melder durften die Wohnungseigentümer laut Urteil beschließen. Die Pflicht, Rauchwarnmelder so zu betreiben, dass sie im Brandfall auch rechtzeitig warnen, ergibt sich ebenfalls aus der Hamburgischen Bauordnung, erläutern ARAG Experten (BGH, Az.: V ZR 238/11).

Rauchmelder im Flur anbringen

Wer haftet bei Fehlalarm?

Fehlalarm durch Küchendunst

Wird ein im Flur befindlicher Rauchmelder während des Kochens ausgelöst, weil sich übermäßig viel Rauch, Dunst oder Hitze entwickelt hat, so haftet unter Umständen der Mieter, wenn der Rauchwarnmelder ordnungsgemäß funktioniert. In einem solchen Fall löste ein Mieter im Juli 2012 und im Januar 2013 während des Kochens den im Flur installierten Rauchwarnmelder aus. Da dieser direkt mit der Feuerwehr verbunden war, kam es jeweils zu einem Feuerwehreinsatz. Die dadurch entstandenen Kosten in Höhe von rund 600 Euro verlangte die Vermieterin von ihrem Mieter ersetzt. Da sich dieser weigerte, kam der Fall vor Gericht.

Das Amtsgericht Frankfurt am Main verneinte einen Erstattungsanspruch. Dagegen richtete sich die Berufung der Vermieterin. Das Landgericht Frankfurt am Main entschied dann zu ihren Gunsten und hob die erstinstanzliche Entscheidung auf. Der Vermieterin habe nach § 280 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Erstattung der Kosten für die beiden Feuerwehreinsätze zugestanden. Denn der Mieter habe durch das Auslösen des Feueralarms seine Obhutspflicht verletzt.

Laut ARAG Experten verletzt ein Mieter seine Obhutspflicht, wenn sein Kochverhalten zu einer übermäßigen Rauch-, Dunst- oder Hitzeentwicklung führt und dadurch der ordnungsgemäß installierte Rauchwarnmelder einen Feueralarm auslöst (LG Frankfurt/Main Az.: 2-11S/153/14).

Fehlalarm im Seniorenheim

In der Regel übernimmt die Feuerwehr die Kosten, zumindest wenn der Fehlalarm nicht leichtsinnig oder vorsätzlich herbeigeführt wurde. Damit soll vermieden werden, dass Privatleute die Geräte bewusst außer Betrieb setzen.

Anders sieht es bei gewerblich genutzten Gebäuden aus. In einem konkreten Fall war angebrannter Milchreis in einem Wohnraum einer Bewohnerin eines Seniorenheims für den Fehlalarm verantwortlich. Als die Feuerwehr anrückte, war ein Einsatz nicht mehr nötig. Angestellte hatten den schwelenden Topf schon entsorgt; die Bewohner kamen mit einem Schrecken davon. 22 Tage später löste der Rauchmelder in einem anderen Wohnraum einen Fehlalarm aus. Wieder rückte die Feuerwehr – wie in den vergangenen Jahren schon ein paarmal – vergeblich aus.

Aufgrund beider Einsätze erließ die Verbandsgemeinde als Trägerin der Feuerwehr zwei Kostenbescheide, in denen sie jeweils eine Einsatzkostenpauschale von 400 Euro bei Fehlalarm einer Brandmeldeanlage festsetzte. Der Betreiber des Seniorenheimes klagte dagegen. Mit teilweisem Erfolg! Beim ersten Fall habe nach Einschätzung des Gerichts eine objektive Gefahr bestanden, so dass dieser nicht als Fehlalarm einzustufen war. Dies war jedoch beim zweiten Einsatz nicht der Fall, so dass für diesen die Kosten zu tragen waren.

Das Gericht stellte klar: Hinsichtlich des Falschalarms müsse der Kläger als Betreiber der Brandmeldeanlagen anlagespezifische Risiken tragen. Laut ARAG Experten liegt es daher im Verantwortungsbereich des Seniorenheim-Betreibers, Rauchmelder so anzubringen und einzustellen, dass sie nicht durch Küchendämpfe ausgelöst werden (VG Neustadt, Az.: 5 K 491/14.NW).

Kein Ersatz bei Schäden

Ein Ehepaar aus Eppelheim hat die zuständige Feuerwehr auf 1.600 Euro Schadensersatz verklagt, weil diese bei einem Einsatz einen Rollladen und eine Tür beschädigt hatte.

Die Kläger befanden sich zum Zeitpunkt des Fehlalarms im Urlaub. Die herbeigerufene städtische Feuerwehr schob einen Rollladen hoch, wodurch dieser beschädigt wurde, und schlug dann auf der Rückseite des Gebäudes ein Fenster ein. Durch dieses Fenster gelangten die Feuerwehrleute in das Innere des Hauses, wo sie noch gewaltsam eine verschlossene Kellertür öffneten. Im Haus stellte sich heraus, dass es sich bei dem akustischen Warnsignal um einen Fehlalarm eines Rauchmelders handelte.

Die Klage wurde vom Heidelberger Landgericht abgewiesen. Die Begründung: Wenn die Feuerwehr durch einen Rauchmelder gewarnt wird, muss sie vom schlimmstmöglichen Fall ausgehen und ist verpflichtet, sich Zugang zu einem Gebäude zu verschaffen. Es handelte sich im konkreten Fall zwar letztlich um einen Fehlalarm, doch aufgrund des Warnsignals musste die Feuerwehr von einer realen Gefahr ausgehen. Ebenfalls lag nach Auskunft der ARAG Experten auch kein Ermessensfehler hinsichtlich der durchgeführten Maßnahmen vor.

Die Feuerwehrleute mussten sich zunächst Einblick in das Gebäude verschaffen. Das Hochschieben eines Rollladens ist dabei das mildeste Mittel, auch wenn dieser dabei beschädigt wurde. Auch das Eindringen durchs Fenster und die anschließende Beschädigung der Tür im Inneren des Hauses sind zur Abwehr der Anscheinsgefahr erforderlich gewesen (LG Heidelberg, Az.: 1 O 98/13).

Wer zahlt Spezial-Rauchmelder für Hörgeschädigte?

ARAG Experten weisen darauf hin, dass Rauchmelder in Privatwohnungen in den meisten Bundesländern vorgeschrieben sind. Das ohrenbetäubende Piepen ist daher vielen bekannt. Aber wie ergeht es hörgeschädigten Menschen, die das akustische Signal nicht hören können? Für sie gibt es nach Auskunft der ARAG Experten spezielle Rauchmelder, die über Lichtsignale funktionieren. Und die sind im Vergleich zum akustischen Gerät extrem teuer. Daher hat das Bundessozialgericht (BSG) entschieden, dass in einigen Fällen die Krankenkassen diese Kosten komplett übernehmen müssen. In einem konkreten Fall hatte ein schwer hörgeschädigter Mann aus Schleswig-Holstein geklagt, weil seine Kasse sich zunächst weigerte, die entsprechenden Rauchmelder zu bezahlen. Die Richter unterstrichen mit ihrem Urteil das grundlegende Sicherheitsbedürfnis hörgeschädigter Menschen sowie das Grundbedürfnis nach selbständigem Wohnen (BSG, Az.: B3 KR 8/13 R).

Alles zur Rauchmelderpflicht

Bin ich überhaupt verpflichtet, einen Rauchmelder zu installieren? Wer muss ihn anschaffen: Mieter oder Vermieter? Und wer ist für die Wartung zuständig? Wir haben die Antworten für Sie.

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