Wohnungsbesichtigung: Darf ein Vermieter in die Wohnung?
Vermieter dürfen eine vermietete Wohnung nicht einfach betreten. Für eine Besichtigung brauchen sie einen konkreten Grund und müssen den Termin vorher ankündigen.
Auf den Punkt
- Vermieter dürfen eine vermietete Wohnung nur mit einem konkreten Grund besichtigen, z. B. für einen Verkauf, eine Neuvermietung, zur Prüfung von Mängeln oder für anstehende Arbeiten.
- Eine Wohnungsbesichtigung muss vorher angekündigt werden. Wie viel Vorlauf angemessen ist, hängt v. a. vom Anlass und der Dringlichkeit ab.
- Mieter müssen nicht jeden vorgeschlagenen Termin akzeptieren. Wer verhindert ist, muss einen Ersatztermin zu einem anderen zumutbaren Zeitpunkt anbieten.
- Wenn Mieter bei der Besichtigung nicht persönlich anwesend sein können oder wollen, dürfen sie eine Vertrauensperson beauftragen.
- Verschafft sich der Vermieter ohne Zustimmung Zutritt zur Wohnung, verletzt er das Hausrecht des Mieters. Nur bei einem akuten Notfall kann ein Zutritt gerechtfertigt sein.
Darf der Vermieter die Wohnung besichtigen?
Ja, aber nicht ohne einen konkreten sachlichen Grund. Als Mieter haben Sie das Hausrecht in Ihrer Wohnung. Ihr Vermieter darf also nicht einfach vorbeikommen und nachsehen, ob dort alles nach seinen Vorstellungen läuft.
|
Anlass |
Zutritt möglich? |
|---|---|
|
Verkauf Besichtigung mit Kaufinteressenten, Makler oder Gutachter |
ja |
|
Neuvermietung Besichtigung mit Mietinteressenten nach Kündigung des Mietverhältnisses |
ja |
|
Prüfung von gemeldeten bzw. erkennbaren Schäden z. B. Schimmel |
ja |
|
Reparatur oder Modernisierung Vorbereitung, Durchführung oder Kontrolle angekündigter Arbeiten |
ja |
|
Einbau oder Kontrolle von Rauchmeldern Einbau, Wartung oder Funktionskontrolle, soweit der Vermieter hierfür verantwortlich ist |
ja |
|
Verdacht auf Vertragsverletzung z. B. Hinweise auf eine unerlaubte gewerbliche oder sonstige vertragswidrige Nutzung |
möglich, wenn konkrete Anhaltspunkte vorliegen |
|
Verdacht auf einen Schaden z. B. ungewöhnliche Gerüche, Feuchtigkeitsspuren oder andere Hinweise auf einen Schaden |
möglich, wenn konkrete Anhaltspunkte vorliegen |
|
Allgemeine Kontrolle oder Neugier z. B. Kontrolle von Sauberkeit und Ordnung oder routinemäßige Besichtigung ohne konkreten Anlass |
nein |
|
Akuter Notfall z. B. Wasserrohrbruch, Brand oder Gasgeruch, wenn sofortiges Handeln erforderlich ist |
ja, in dringenden Notfällen auch ohne vorherige Ankündigung oder Zustimmung des Mieters |
Kein allgemeines Kontrollrecht im Mietvertrag
Formularklauseln, die dem Vermieter ein anlassloses oder regelmäßiges Kontrollrecht einräumen, sind unwirksam. Ein Recht, die Wohnung jederzeit mit einem eigenen Schlüssel zu betreten, kann sich der Vermieter im Mietvertrag ebenfalls nicht einräumen.
Wohnungsbesichtigung mit Kauf- oder Mietinteressenten: Was müssen Mieter dulden?
Verkauf und Neuvermietung sind anerkannte Gründe für eine Wohnungsbesichtigung. Der Vermieter muss dabei nicht persönlich anwesend sein. Er kann zum Beispiel einen Makler mit der Besichtigung beauftragen. Kommt statt des Vermieters ein Makler oder anderer Beauftragter, sollte der Vermieter dies vorher ankündigen. Meldet sich ein Makler von sich aus bei Ihnen, können Sie einen Nachweis verlangen, dass er tatsächlich vom Vermieter beauftragt wurde.
Gut zu wissen: Wird die Wohnung verkauft, ändert das nichts an Ihrem Mietvertrag. Gemäß § 566 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) tritt nach dem Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ der Käufer mit dem Eigentumsübergang in das bestehende Mietverhältnis ein. Sie müssen also nicht allein deshalb ausziehen, weil Ihre Wohnung einen neuen Eigentümer bekommt.
Wohnungsbesichtigung bei Eigenbedarf des Vermieters
Eine Eigenbedarfskündigung allein gibt dem Vermieter kein pauschales Besichtigungsrecht. Braucht er den Zutritt jedoch konkret, um seinen geplanten Einzug vorzubereiten, kann ein berechtigter Anlass vorliegen.
So durfte ein neuer Eigentümer eine Wohnung besichtigen und ausmessen, die er vor dem Kauf noch nie gesehen hatte und später selbst beziehen wollte. Der Mieter konnte ihn weder auf eine Architektenskizze verweisen noch die Besichtigung von einer offenen Geldforderung abhängig machen (AG München, Az. 416 C 10784/16).
Wie läuft eine Wohnungsbesichtigung ab?
Vor der Besichtigung muss der Vermieter den Termin ankündigen und auf die Situation des Mieters Rücksicht nehmen. Auch persönlich anwesend sein müssen Sie nicht zwingend.
Wie muss die Wohnungsbesichtigung angekündigt werden?
Der Vermieter muss eine Wohnungsbesichtigung rechtzeitig, mit konkretem Grund und einem Terminvorschlag ankündigen. Außerdem sollte erwähnt werden, ob er von einem Makler, Handwerker oder einem anderen Beauftragten begleitet oder vertreten wird.
Eine bestimmte Form schreibt das Gesetz nicht vor. Eine schriftliche Ankündigung der Wohnungsbesichtigung vom Vermieter schafft für Sie Klarheit darüber, wann und aus welchem Grund die Besichtigung stattfinden soll.
Wie früh der Termin angekündigt werden muss, hängt von der Dringlichkeit und den Umständen des Einzelfalls ab. Eine gesetzlich festgelegte Frist gibt es nicht. Als Orientierung nennt der Mieterbund Brandenburg bei berufstätigen Mietern einen Vorlauf von mindestens 3 bis 4 Tagen. Bei dringenden Handwerkerarbeiten können dagegen schon 24 Stunden ausreichen. Für Besichtigungen mit Kauf- oder Mietinteressenten werden teilweise auch deutlich längere Vorlaufzeiten angesetzt. Bei einem akuten Notfall entfällt sie komplett, z. B. bei einem Wasserschaden.
Welche Uhrzeiten und Termine sind zumutbar?
Feste Uhrzeiten schreibt das Gesetz nicht vor. Auch hier gibt es nur Anhaltspunkte aus der Rechtsprechung. So hielt das LG Frankfurt am Main bei einem berufstätigen Mieter Besichtigungen zwischen 19 und 20 Uhr für zumutbar (Az. 2/17 S 194/01).
Der Vermieter kann Ihnen nicht einfach einen Termin vorgeben, ohne auf Ihre Situation Rücksicht zu nehmen. Besichtigungen finden in der Regel werktags zu zumutbaren Tageszeiten statt. Sind Sie berufstätig, muss das bei der Terminwahl berücksichtigt werden. Auch ein Termin am frühen Abend kann deshalb zumutbar sein.
Passt Ihnen der vorgeschlagene Termin nicht, dürfen Sie ihn ablehnen. Sie müssen dann allerdings zeitnah Alternativen anbieten.
Muss ich als Mieter persönlich anwesend sein?
Nein. Sie müssen bei der Wohnungsbesichtigung nicht persönlich anwesend sein. Können oder möchten Sie den Termin nicht selbst wahrnehmen, kann eine Person Ihres Vertrauens die Wohnung öffnen und die Besichtigung begleiten.
Was darf der Vermieter bei der Wohnungsbesichtigung?
Ein berechtigter Besichtigungsgrund bedeutet nicht, dass der Vermieter die Wohnung beliebig lange oder in vollem Umfang besichtigen darf. Entscheidend ist, was für den angekündigten Anlass erforderlich ist.
Feste gesetzliche Grenzen gibt es nicht. Wie häufig und wie lange Sie Besichtigungen dulden müssen, hängt vom Anlass und den Umständen des Einzelfalls ab. Bei einem Verkauf oder einer Neuvermietung können mehrere Besichtigungstermine notwendig sein. Sie müssen Ihre Wohnung aber nicht beliebig oft oder beliebig lange für Interessenten öffnen.
Bei Interessentenbesichtigungen haben Gerichte unterschiedliche Grenzen für zumutbar gehalten. Das LG Frankfurt am Main akzeptierte beispielsweise 3 Termine im Monat von jeweils 30 bis 45 Minuten, das LG Kiel einen Termin pro Woche. Allgemein verbindliche Höchstgrenzen ergeben sich daraus nicht. Entscheidend bleiben Anlass und konkrete Situation.
Der Vermieter darf nur die Räume besichtigen, die für den angekündigten Anlass relevant sind. So wollte eine Vermieterin neu installierte Rauchmelder kontrollieren, versuchte bei dem Termin aber auch Räume zu betreten, in denen keine Rauchmelder angebracht waren. Der Mieter forderte sie auf, das Haus zu verlassen und trug sie schließlich vor die Tür.
Die Vermieterin kündigte daraufhin das Mietverhältnis. Der BGH hielt die Kündigung jedoch für unwirksam. Die Vermieterin hatte das Hausrecht des Mieters verletzt, indem sie gegen seinen Willen weitere Räume betreten wollte. An dem anschließenden Streit trug sie deshalb zumindest eine Mitschuld (BGH, Az. VIII ZR 289/13).
Sie müssen nicht dulden, dass der Vermieter oder ein Makler Ihre möblierte Wohnung fotografiert, um die Bilder anschließend in einem Immobilienportal oder Exposé zu veröffentlichen. Das LG Frankenthal sah darin einen erheblichen Eingriff in die Privatsphäre des Mieters (Az. 2 S 218/09). Auch das AG Steinfurt entschied, dass Mieter solche Aufnahmen für eine Verkaufsanzeige im Internet nicht dulden müssen (Az. 21 C 987/13).
Lassen Mieter Innenaufnahmen in Kenntnis des Verkaufszwecks zu, kann das auch für deren spätere Verwendung relevant sein. Das OLG Zweibrücken verneinte 2025 einen Schadensersatzanspruch, weil die Mieter das Fotografieren durch den Makler unbeanstandet zugelassen hatten. Einen datenschutzrechtlichen Auskunftsanspruch über Speicherung und Verwendung der personenbezogenen Daten bestätigte das Gericht dagegen grundsätzlich (Az. 5 U 82/24).
Für die Dokumentation eines Schadens können Fotos dagegen erforderlich sein. Das betrifft v. a. Aufnahmen, die für eine Reparatur oder zur Beweissicherung gebraucht werden. Auch dann sollte sich der Vermieter auf das beschränken, was für diesen Zweck tatsächlich erforderlich ist.
Was passiert, wenn Sie die Besichtigung verweigern?
Hat der Vermieter einen berechtigten Grund für die Besichtigung, den Termin rechtzeitig angekündigt und angemessen auf Ihre Situation Rücksicht genommen, müssen Sie die Besichtigung ermöglichen. Verweigern Sie den Zutritt dauerhaft, kann der Vermieter seinen Anspruch gerichtlich durchsetzen.
Entsteht ihm durch die schuldhafte Verweigerung ein konkreter Schaden, können außerdem Schadensersatzansprüche in Betracht kommen, z. B. wenn sich die Neuvermietung dadurch verzögert und dem Vermieter nachweislich ein Mietausfall entsteht.
Eine beharrliche, unberechtigte Zutrittsverweigerung kann im Einzelfall sogar eine Kündigung rechtfertigen. Eine einzelne nachvollziehbare Terminabsage reicht dafür regelmäßig nicht. Ausschlaggebend ist, wie schwer die Pflichtverletzung wiegt. Der Bundesgerichtshof hat bestätigt, dass eine beharrliche Verweigerung des Zutritts im Einzelfall sogar eine fristlose Kündigung rechtfertigen kann. In dem entschiedenen Fall hatte der Vermieter bereits gerichtlich einen Anspruch auf Duldung der Besichtigung durchgesetzt, die Mieterin verweigerte den Zutritt aber weiterhin (BGH, Az. VIII ZR 221/09).
Was tun, wenn der Vermieter unerlaubt die Wohnung betritt?
Bemerken Sie, dass Ihr Vermieter Ihre Wohnung unbefugt betreten hat, sollten Sie folgendermaßen vorgehen:
- Vorfall dokumentieren: Halten Sie Datum, Uhrzeit und Ablauf fest und notieren Sie mögliche Zeugen.
- Zum Verlassen auffordern: Befindet sich der Vermieter noch in Ihrer Wohnung, fordern Sie ihn auf, zu gehen. Weigert er sich, verständigen Sie die Polizei.
- Zutritt untersagen: Teilen Sie Ihrem Vermieter schriftlich mit, dass Sie weitere unbefugte Zutritte nicht dulden.
- Rechtliche Schritte prüfen: Je nach Situation kommen ein Unterlassungsanspruch und bei möglichem Hausfriedensbruch ein Strafantrag infrage.
Das unbefugte Betreten kann als verbotene Eigenmacht nach § 858 BGB gelten. Sind weitere Zutritte zu befürchten, können Sie verlangen, dass der Vermieter diese künftig unterlässt (§ 862 BGB). Schon nach einem einmaligen unbefugten Zutritt kann ein Unterlassungsanspruch bestehen, wenn weitere Störungen zu befürchten sind. Bei besonderer Dringlichkeit kann dieser Anspruch auch im Wege einer einstweiligen Verfügung durchgesetzt werden.
Dringt der Vermieter vorsätzlich und widerrechtlich in Ihre Wohnung ein oder bleibt er trotz Ihrer Aufforderung dort, kann außerdem Hausfriedensbruch nach § 123 Strafgesetzbuch (StGB) vorliegen. Möchten Sie eine strafrechtliche Verfolgung, können Sie bei der Polizei, Staatsanwaltschaft oder beim Amtsgericht Strafanzeige erstatten und Strafantrag stellen. Für den Strafantrag gilt grundsätzlich eine Frist von 3 Monaten, nachdem Sie von der Tat und der Person des Täters Kenntnis erlangt haben.
Vermieter hat keinen Anspruch auf einen Zweitschlüssel
Sie müssen Ihrem Vermieter keinen Wohnungsschlüssel überlassen. Hat er ohne Ihr Einverständnis einen Schlüssel zurückbehalten, können Sie dessen Herausgabe verlangen.
Möchten Sie sicherstellen, dass niemand mit einem alten Schlüssel Ihre Wohnung betreten kann, dürfen Sie den Schließzylinder Ihrer Wohnungstür auf eigene Kosten austauschen. Dafür brauchen Sie in der Regel keine Zustimmung des Vermieters, solange bauliche Veränderungen ausbleiben. Bewahren Sie den ursprünglichen Schließzylinder und die dazugehörigen Schlüssel auf. Beim Auszug müssen Sie den ursprünglichen Zustand wiederherstellen.
