Was Sie bei Untervermietung und Untermietvertrag beachten müssen
Wenn Sie ein Zimmer untervermieten oder Ihre Wohnung vorübergehend jemand anderem überlassen möchten, brauchen Sie dafür die Zustimmung Ihres Vermieters. Welche weiteren Regeln gelten, hängt vor allem davon ab, ob Sie selbst in der Wohnung bleiben.
Auf den Punkt
- Wer seine Wohnung ganz oder teilweise untervermieten möchte, braucht die Erlaubnis des Vermieters. Bei einer teilweisen Untervermietung kann ein Anspruch auf Zustimmung bestehen, wenn Sie ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung haben.
- Die eigenen Wohnkosten durch eine Untervermietung zu senken, kann ein berechtigtes Interesse sein. Ein Anspruch besteht dagegen nicht, wenn Sie damit über Ihre wohnungsbezogenen Kosten hinaus Gewinn erzielen möchten.
- Hauptmieter und Untermieter sollten einen schriftlichen Untermietvertrag abschließen. Darin lassen sich unter anderem Miethöhe, Kaution, Mietdauer und die Nutzung gemeinsamer Räume festhalten.
- Auch Untermieter haben Kündigungsschutz. Welche Kündigungsfristen und -gründe gelten, hängt u. a. davon ab, ob die gesamte Wohnung oder nur ein Zimmer untervermietet wird und ob der Hauptmieter selbst in der Wohnung lebt.
Was ist ein Untermieter?
Ein Untermieter ist eine Person, die ein Zimmer oder eine Wohnung nicht direkt vom Vermieter, sondern von einem Hauptmieter mietet. Der Untermietvertrag besteht dabei zwischen Hauptmieter und Untermieter. Der Hauptmieter bleibt weiterhin Vertragspartner seines Vermieters. Möchte er die Wohnung ganz oder teilweise untervermieten, benötigt er dafür die Erlaubnis des Vermieters.
Wohnung untervermieten: Brauche ich die Zustimmung des Vermieters?
Ja, wenn Sie Ihre Wohnung untervermieten möchten, benötigen Sie die Erlaubnis Ihres Vermieters. Der rechtliche Hintergrund ist § 540 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB): „Der Mieter ist ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten.“ Bei einem Zuwiderhandeln riskieren Sie nach § 543 BGB eine fristlose Kündigung Ihres Mietverhältnisses. Hatten Sie allerdings einen Anspruch auf die Erlaubnis, kann eine Kündigung im Einzelfall unwirksam sein.
Das gilt unabhängig davon, ob Sie nur ein Zimmer oder die gesamte Wohnung weitervermieten. Einen wichtigen Unterschied gibt es allerdings: Möchten Sie nur einen Teil der Wohnung untervermieten, können Sie Anspruch auf Zustimmung haben. Nach § 553 BGB ist das der Fall, wenn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung entstanden ist. Das kann z. B. ein längerer beruflicher Aufenthalt im Ausland sein oder der Wunsch, nach dem Auszug eines Mitbewohners die Wohnkosten zu senken.
Möchten Sie dagegen die komplette Wohnung untervermieten, können Sie sich auf diesen Anspruch nicht berufen. Sie dürfen die Wohnung mit Zustimmung des Vermieters zwar vollständig untervermieten – der Vermieter ist aber grundsätzlich nicht verpflichtet, Ihnen diese Zustimmung zu erteilen.
Untermiete: Wann liegt kein berechtigtes Interesse vor?
Es liegt kein berechtigtes Interesse im Sinne des § 553 BGB vor, wenn mit der Untervermietung über die eigenen wohnungsbezogenen Kosten hinaus Gewinn erzielt werden soll. Das hat der BGH im Januar 2026 klargestellt. Der Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung soll Mietern ermöglichen, ihre eigenen Wohnkosten zu reduzieren – nicht, darüber hinaus zusätzliche Einnahmen zu erzielen (Urteil vom 28.01.2026, Az. VIII ZR 228/23).
Untervermietung über Airbnb & Co. – Was gilt?
Eine normale Erlaubnis zur Untervermietung berechtigt Sie nicht automatisch dazu, Ihre Wohnung tageweise über Airbnb oder andere Plattformen an Touristen zu vermieten. Dafür benötigen Sie eine entsprechende Erlaubnis Ihres Vermieters. Vermieten Sie ohne dessen Zustimmung an Feriengäste, kann das zur Kündigung führen.
Zusätzlich können vor Ort Vorschriften zur Zweckentfremdung von Wohnraum gelten. Je nach Stadt oder Gemeinde kann für die kurzfristige Vermietung deshalb auch eine behördliche Genehmigung oder Registrierung erforderlich sein.
Wird eine Zustimmung zur Untervermietung benötigt, wenn Familienangehörige oder Partner einziehen?
Sie brauchen keine Erlaubnis des Vermieters, wenn Ihr Ehepartner, eingetragener Lebenspartner oder Ihr Kind bei Ihnen einzieht. Diese Personen gelten nicht als Dritte im Sinne des § 540 BGB und sind deshalb auch keine Untermieter.
Anders sieht es bei weiteren Angehörigen wie Geschwistern oder entfernteren Verwandten aus. Für deren dauerhafte Aufnahme kann eine Erlaubnis erforderlich sein. Ein Anspruch auf Zustimmung nach § 553 BGB besteht, wenn ein berechtigtes Interesse daran besteht, dass die Person bei Ihnen einzieht. Das kann z. B. vorliegen, wenn ein Angehöriger während einer Ausbildung oder eines Studiums vorübergehend eine Unterkunft braucht.
Auch der Wunsch, mit dem unverheirateten Partner zusammenzuziehen, gilt als berechtigtes Interesse. Der Vermieter kann die Erlaubnis daher nur verweigern, wenn ein gesetzlicher Ablehnungsgrund vorliegt.
Wann die Untervermietung vom Vermieter verweigert werden kann
Einer Ablehnung eines Untermietverhältnisses durch den Vermieter sind gesetzlich enge Grenzen gesetzt. Trotzdem kann der Vermieter, wenn er einen triftigen Grund für die Ablehnung vorbringen kann, mit seinem „Nein“ zur Untermiete durchaus im Recht sein.
Dazu heißt es in § 553 Abs. 1 BGB, dass der Vermieter keine Erlaubnis zur Untervermietung eines Teils der Wohnung erteilen muss, „wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann“.
In der Praxis kann der Vermieter eine Untervermietung beispielsweise ablehnen, wenn
- konkrete Anhaltspunkte dafür bestehen, dass der künftige Untermieter den Hausfrieden stören könnte,
- die Wohnung durch den Einzug übermäßig belegt würde oder
- die Untervermietung dazu führen könnte, dass die Wohnung zweckwidrig genutzt wird (z. B. durch die Eröffnung eines Geschäfts in den Wohnräumen).
Zudem ist für Mieter einer Wohnung oder eines Hauses zu beachten, dass sie keinen Anspruch auf eine Untervermietung des kompletten Wohnraums haben. Verlässt ein Mieter also etwa vorübergehend seinen Wohnsitz und zieht in eine andere Stadt, darf er seine ursprüngliche Wohnung nur mit Zustimmung des Vermieters vollständig untervermieten. Dieser darf die Zustimmung nach § 540 BGB jedoch auch ohne besonderen Grund verweigern.
Untervermietung aus beruflichen Gründen oder bei längerer Abwesenheit
Wenn es um eine Untervermietung aus beruflichen Gründen geht, stehen die Chancen für eine Zustimmung zur Untervermietung nicht schlecht. Also zum Beispiel, wenn Sie einen Job im Ausland antreten und Ihre Wohnung anschließend wieder übernehmen möchten.
Hierbei gilt: Wer seine vier Wände vorübergehend nicht nutzen kann, darf sie untervermieten, sofern er die Wohnung nicht vollständig einem Dritten überlässt. Das bekräftigte der Bundesgerichtshof bereits in einem Urteil vom Juni 2014 (VIII ZR 349/13). Entschieden wurde, dass ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung bestehen kann, wenn der Mieter Reise- und Wohnkosten sparen und die Wohnung später wieder selbst nutzen möchte.
Dabei müssen Sie nicht zwingend ein komplettes Zimmer für sich behalten. Der BGH hat entschieden, dass sogar eine Einzimmerwohnung teilweise untervermietet werden kann, wenn der Hauptmieter dabei den Gewahrsam an der Wohnung nicht vollständig aufgibt. Im konkreten Fall behielt der Hauptmieter einen Wohnungsschlüssel und lagerte persönliche Gegenstände in einem abgetrennten Bereich der Wohnung (Az. VIII ZR 109/22).
Untervermietung ohne Absprache mit den Vermietern? Offenbar keine Seltenheit
Wie häufig Wohnungen ohne Erlaubnis untervermietet werden, zeigt eine aktuelle Schätzung aus Berlin: Mitgliedsunternehmen des Verbands Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) gehen davon aus, dass rund 15 % ihrer Wohnungsbestände illegal untervermietet werden. Die Berliner BBU-Mitglieder bewirtschaften rund 777.000 Wohnungen und damit etwa 45 % des Berliner Mietwohnungsbestands.
Kündigung beim Untermietvertrag
Will ein Hauptmieter einem Untermieter kündigen, gelten im Regelfall die gesetzlichen Kündigungsfristen für Wohnraum. Dazu heißt es in § 573c BGB: „Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.“
Die gesetzlichen Kündigungsfristen dürfen dabei durch Klauseln im Untermietvertrag nicht auf Kosten des Untermieters verkürzt werden. Längere Kündigungsfristen können jedoch vereinbart werden.
Anders sieht es bei wirksam befristeten Untermietverträgen aus: Nach Ablauf der vereinbarten Mietdauer endet das Mietverhältnis grundsätzlich ohne Kündigung. Wird dem Hauptmieter selbst gekündigt und endet dadurch sein Mietverhältnis, kann er dem Untermieter die Räume anschließend ebenfalls nicht mehr überlassen.
Was, wenn der Untermieter nicht zahlt?
Zahlt ein Untermieter die Miete nicht wie mündlich oder schriftlich vereinbart, haben Sie als Hauptmieter das Recht auf eine außerordentliche fristlose Kündigung. Das ist insbesondere der Fall, wenn der Untermieter für 2 aufeinanderfolgende Termine mit der Miete oder einem erheblichen Teil davon im Rückstand ist. Eine fristlose Kündigung ist auch möglich, wenn sich der Mietrückstand über einen längeren Zeitraum auf insgesamt 2 Monatsmieten summiert.
Hat ein Untermieter Kündigungsschutz?
Ja, auch Untermieter haben Kündigungsschutz. Welche Kündigungsgründe und -fristen gelten, hängt allerdings davon ab, ob die gesamte Wohnung oder nur ein Teil davon untervermietet wurde und ob der Hauptmieter selbst mit in der Wohnung lebt.
Bei einem befristeten Untermietvertrag endet das Mietverhältnis mit Ablauf der vereinbarten Mietzeit. Für eine wirksame Befristung von Wohnraum muss in der Regel ein gesetzlich anerkannter Grund vorliegen, z. B. dass Sie die Räume nach Ihrer Rückkehr wieder selbst nutzen möchten. Der Befristungsgrund muss dem Untermieter bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt werden. Fehlt dieser, gilt der Vertrag als unbefristet.
Für unbefristete Untermietverträge gelten je nach Wohnsituation unterschiedliche Regeln:
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Situation |
Kündigungsgrund |
Kündigungsfrist |
|---|---|---|
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Gesamte Wohnung untervermietet |
Der Hauptmieter braucht für eine ordentliche Kündigung ein berechtigtes Interesse, z. B. Eigenbedarf. |
Bis 5 Jahre Mietdauer: 3 Monate. |
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Nicht überwiegend möbliertes Zimmer in der vom Hauptmieter selbst bewohnten Wohnung |
Eine Kündigung ist nach § 573a BGB ohne berechtigtes Interesse möglich. Der Hauptmieter muss sich im Kündigungsschreiben auf diese erleichterte Kündigung berufen. |
Bis 5 Jahre Mietdauer: 6 Monate. |
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Überwiegend möbliertes Zimmer in der vom Hauptmieter selbst bewohnten Wohnung |
Ein berechtigtes Interesse ist nicht erforderlich. Die Sonderregel gilt nicht, wenn das Zimmer dem Untermieter zum dauerhaften Zusammenleben mit seiner Familie oder mit Personen überlassen wurde, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt. |
Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ende desselben Monats. |
Schadensersatz bei fristloser Kündigung
Angenommen, Sie werden Untermieter bei einem Bekannten. Da dieser bei seinem Vermieter keine Erlaubnis eingeholt hatte, erhält er die Kündigung – und Sie gleich mit. Entstehen Ihnen durch den Auszug zusätzliche Kosten, können Schadensersatzansprüche gegen den Hauptmieter bestehen.
Mietvertrag: Was sollte unbedingt enthalten sein?
Wollen Sie Ihre Wohnung ganz oder teilweise untervermieten, sollten Sie mit Ihrem Untermieter einen schriftlichen Untermietvertrag abschließen. Dabei werden im Untermietvertrag – genau wie bei jedem anderen Mietvertrag üblich – die Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter, bzw. Hauptmieter und Untermieter, geregelt.
Wer einen Untermietvertrag aufsetzt, der sollte darauf achten, dass darin die wichtigsten Eckpunkte festgehalten sind. Dazu gehören:
- Namen von Haupt- und Untermieter
- Anschrift der Mietwohnung
- genaue Beschreibung der (unter-)vermieteten Räume und gemeinschaftlich genutzten Bereiche und Einrichtungen
- Verweis auf Hauptmietvertrag und geltende Hausordnung
- Mietzeit
- Kündigungsfristen
- Höhe der Miete und der Kaution
- Anzahl der an den Untermieter ausgehändigten Wohnungsschlüssel.
Die Zustimmung des Vermieters zur Untervermietung sollten Sie ebenfalls schriftlich einholen und aufbewahren.
Höhe der Untermiete
Die Miethöhe können Hauptmieter mit ihren Untermietern vereinbaren. Als Orientierung kann der Quadratmeterpreis dienen, den Sie selbst zahlen. Sind Zimmer oder Wohnung möbliert, kann ein Aufschlag hinzukommen.
Bei der Höhe der Untermiete können allerdings gesetzliche Grenzen gelten. Liegt die Wohnung in einem Gebiet mit Mietpreisbremse, darf die Miete bei Abschluss eines neuen Mietvertrags in der Regel höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausnahmen gelten unter anderem für Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wird, und bestimmte möblierte Zimmer in der selbst bewohnten Wohnung.
Geplante Änderung: Die Bundesregierung will die Regeln für möblierte Vermietungen und Kurzzeitmietverträge verschärfen. Unter anderem soll der Möblierungszuschlag künftig gesondert ausgewiesen werden. Das Gesetzgebungsverfahren ist noch nicht abgeschlossen.
Wann darf der Vermieter einen Untermietzuschlag verlangen?
Vermieter dürfen einen Untermietzuschlag verlangen, wenn ihnen die Untervermietung ohne eine angemessene Erhöhung der Miete nicht zuzumuten wäre. Der Vermieter darf seine Erlaubnis also nicht in jedem Fall von der Zahlung einer höheren Miete abhängig machen. Ob ein Zuschlag gerechtfertigt ist, muss anhand der Umstände des Einzelfalls beurteilt werden.
Wenn z. B. ein Hauptmieter nach einer Trennung oder Scheidung auszieht und der verbleibende Mieter einen Teil der Wohnung untervermieten möchte, spricht die unveränderte Personenzahl gegen einen Untermietzuschlag. Auch eine stärkere Belegung der Wohnung allein reicht nach der Rechtsprechung nicht automatisch aus.
Oft gestellte Fragen zu Untervermietung & Untermietvertrag
Wenn die Person wirklich bei Ihnen einzieht, muss sie sich grundsätzlich innerhalb von 2 Wochen nach dem tatsächlichen Einzug beim Bürgeramt anmelden. Dabei ist nicht der Mietvertragsbeginn ausschlaggebend, sondern ab wann sie die Wohnung tatsächlich als Unterkunft nutzt.
Ausnahmen davon sind folgende:
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Situation |
Anmeldung erforderlich? |
|---|---|
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Besuch oder Übernachtungsgast ohne tatsächlichen Einzug. |
In der Regel nein. Ein bloßer Besuch gilt melderechtlich nicht als Beziehen einer Wohnung. |
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Person ist bereits für eine andere Wohnung in Deutschland gemeldet und wohnt nur vorübergehend bei Ihnen. |
Keine Anmeldung erforderlich, wenn der Aufenthalt nicht länger als 6 Monate dauert. Bleibt die Person länger, muss sie sich innerhalb von 2 Wochen nach Ablauf der 6 Monate anmelden. |
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Person wohnt normalerweise im Ausland und ist in Deutschland nicht gemeldet. |
Bis zu 3 Monate ist keine Anmeldung erforderlich. Bleibt die Person länger, muss sie sich innerhalb von 2 Wochen nach Ablauf der 3 Monate anmelden. |
Pro Wohnung fällt nur ein Beitrag an – unabhängig davon, wie viele Personen dort leben. Zahlt der Hauptmieter bereits den Rundfunkbeitrag, muss der Untermieter daher keinen zusätzlichen Beitrag zahlen. Der Rundfunkbeitrag beträgt derzeit 18,36 € im Monat.
Wie die Nebenkosten zwischen Haupt- und Untermieter aufgeteilt werden, sollte im Untermietvertrag geregelt werden. Sie können beispielsweise eine Inklusivmiete vereinbaren, bei der die Nebenkosten bereits in der monatlichen Miete enthalten sind. Alternativ können Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung vereinbart werden. Bei Vorauszahlungen wird über die tatsächlichen Betriebskosten abgerechnet, bei einer Pauschale nicht.
Steigen die Betriebskosten, kann eine vereinbarte Pauschale nicht einfach beliebig erhöht werden. Eine Erhöhung ist nach § 560 BGB möglich, wenn dies im Mietvertrag vorgesehen ist. Den Grund für die Erhöhung müssen Sie in Textform erläutern. Bei vereinbarten Vorauszahlungen kann die Höhe nach einer Abrechnung angemessen angepasst werden.
Wenn Sie Wohnraum dauerhaft untervermieten, müssen Sie weder Umsatzsteuer ausweisen noch ein Gewerbe anmelden. Die Vermietung und Verpachtung von Wohnraum ist nach § 4 Nr. 12 UStG von der Umsatzsteuer befreit. Eine gewöhnliche private Untervermietung gilt zudem in der Regel als Vermögensverwaltung und nicht als Gewerbebetrieb.
Anders kann es bei einer kurzfristigen Vermietung an wechselnde Gäste oder bei zusätzlichen hotelähnlichen Leistungen aussehen. Hier können andere steuerliche und gewerberechtliche Regeln gelten.
Auch wenn der Untermieter einen Schaden verursacht, stehen Sie als Hauptmieter gegenüber Ihrem Vermieter dafür gerade. Hat der Untermieter den Schaden zu verantworten, können Sie wiederum von ihm Schadensersatz verlangen.
Deshalb sollten Sie darauf achten, dass der neue Mitbewohner eine Privathaftpflichtversicherung hat und prüfen, ob diese auch Schäden an gemieteten Sachen abdeckt. Auch eine Kaution kann sinnvoll sein. Sie darf bei Wohnraum maximal 3 Nettokaltmieten betragen. Zudem ist ein Übergabeprotokoll ratsam. Eine Inventarliste dokumentiert zusätzlich, welche Möbel und Einrichtungsgegenstände Sie dem Untermieter überlassen.
Wenn ein Hauptmieter die gesamte Wohnung mietet und einzelne Zimmer an Untermieter weitervermietet, braucht er dafür die Erlaubnis des Vermieters. Unter den Voraussetzungen des § 553 BGB kann ein Anspruch auf diese Erlaubnis bestehen. Das gilt beispielsweise, wenn nach Abschluss des Mietvertrags ein Mitbewohner auszieht und der Hauptmieter das freie Zimmer neu untervermieten möchte.
Anders sieht es aus, wenn alle WG-Mitglieder den Mietvertrag gemeinsam als Hauptmieter unterschreiben. Dann handelt es sich nicht um eine Untervermietung: Alle sind Vertragspartner des Vermieters und haften ihm gegenüber gemeinsam für die Pflichten aus dem Mietvertrag.
