Mieterhöhung: Was Vermieter beachten müssen

Was sind zulässige Gründe für eine Erhöhung der Kaltmiete?

Als Vermieter können Sie die Kaltmiete aus verschiedenen Gründen erhöhen. Eine Mieterhöhung ist etwa dann möglich, wenn sie durch eine im Mietvertrag vereinbarte Index- oder Staffelmiete zustande kommt, auf einer Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete basiert oder auf eine Modernisierungsmaßnahme folgt.

Mietspiegel, Indexmiete & Staffelmiete – Was ist gemäß § 558 BGB zulässig?

Ist eine Mieterhöhung im Mietvertrag nicht ausgeschlossen worden, dann können Sie von Ihrem Mieter laut § 558 Abs. 1 BGB „die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen“. In diesem Fall darf sich die Kaltmiete in den meisten Teilen Deutschlands jedoch über einen Zeitraum von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent insgesamt erhöhen. In manchen Ballungszentren und Großstädten mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt die sogenannte Kappungsgrenze sogar bei 15 Prozent. Die Mieterhöhung darf vom Mieter nur verweigert werden, wenn sie unberechtigt ist. Wird die Zustimmung bei einer rechtmäßigen Mieterhöhung verweigert, können Sie innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Zustimmungsfrist (Bedenkzeit) auf Zustimmung des Mieters klagen.

Eine vom Mietspiegel und den Inhalten des Mietvertrags unabhängige und zusätzliche Mietsteigerung ist nur möglich, wenn Sie die Mietwohnung als Vermieter renoviert oder umgebaut haben. Bei der sogenannten Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen steht es Ihnen dann nach § 559 Abs. 1 BGB zu, „die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten“ zu erhöhen. Derselbe Paragraf legt jedoch auch fest, dass die Monatsmiete innerhalb von sechs Jahren „nicht um mehr als 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche“ erhöht werden darf.

Ist in einem Mietvertrag wiederum eine Indexmiete vereinbart, richtet sich die Mietpreiserhöhung nach der Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindexes. Steigen die Lebenshaltungskosten in Deutschland hat der Vermieter das Recht, die Miete proportional zu erhöhen. Steigt der Verbraucherpreisindex also beispielsweise um 5,5 Prozent, kann auch die Miete um bis zu 5,5 Prozent erhöht werden. Bei einer Steigerung um 1,5 Prozent, darf auch die Miete nicht um mehr als 1,5 Prozent erhöht werden. Dabei muss jede Erhöhung der Indexmiete laut § 557b BGB für mindestens ein Jahr Bestand haben. Mehrmalige Mietpreissteigerungen innerhalb eines Jahres sind somit unzulässig (der Verbraucherpreisindex wird nur jährlich ermittelt, sodass eine darauf basierende Erhöhung lediglich ein Mal im Jahr erfolgen kann).

Ähnlich verhält es sich mit der Staffelmiete, die ebenfalls ausdrücklich im Mietvertrag festgehalten sein muss, um Gültigkeit zu haben. Hier einigen sich beide Mietparteien auf eine gestaffelte Mieterhöhung in klar festgelegten Zeitabständen. Dabei müssen sowohl die genaue Höhe der Mietsteigerung als auch die Zeitpunkte der jeweiligen Mieterhöhung vertraglich geregelt sein. Eine entsprechende Klausel legt eine automatische jährliche Erhöhung des monatlichen Mietpreises um einen gewissen Betrag fest, zum Beispiel um 50 Euro. Auch bei der Staffelmiete gilt jedoch: Mieterhöhungen müssen einen zeitlichen Mindestabstand von zwölf Monaten haben.

Wie berechnet sich die maximale Mieterhöhung bis zur Kappungsgrenze?

Wollen Sie als Vermieter eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete durchsetzen, dann müssen Sie den Mietspiegel der Gemeinde- oder der Stadtverwaltung heranziehen, das Gutachten eines Sachverständigen einholen oder mindestens drei Vergleichswohnungen mitsamt Standort und Mietpreis benennen, die aufgrund von Lage, Größe und Ausstattung vergleichbar sind und so eine Mieterhöhung rechtfertigen. Im Falle einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete gilt, dass die neue Miete für mindestens 15 Monate Bestand haben muss, bevor sie erneut erhöht werden kann.

Zudem gilt es in diesem Fall auch die sogenannte Kappungsgrenze zu beachten. Diese besagt, dass eine Miete innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren nur um maximal 20 Prozent erhöht werden kann. In einigen Großstädten, in denen Wohnraummangel herrscht, liegt die Kappungsgrenze seit der Mietrechtsreform von 2013 sogar bei 15 Prozent, so etwa in Berlin, München, Hamburg, Köln und Frankfurt.

Haben Sie für eine Wohnung in den vergangenen drei Jahren also eine Miete von 500 Euro gefordert und wollen die Miete nun auf 700 Euro erhöhen, dann ist das – auch wenn die Erhöhung womöglich der ortsüblichen Vergleichsmiete entspräche – nicht rechtens. Maximal dürften Sie die Miete hier wegen der Kappungsgrenze nämlich auf 20 Prozent des Ausgangspreises anheben. In diesem Fall hieße das: Die Mieterhöhung dürfte maximal 100 Euro betragen – und in einer Stadt wie Berlin sogar nur um 75 Euro.

Miete erhöhen aufgrund von steigenden Energiekosten oder Inflation

Steigende Energiepreise stellen keinen Grund für Vermieter dar, eine Mieterhöhung durchzuführen. Mieterhöhungen aufgrund eines „Inflationszuschlags“ oder Ähnlichem sind in der Regel unzulässig. Vermieter können die Miete aufgrund von Inflation nur dann erhöhen, wenn eine Indexmiete im Mietvertrag vereinbart wurde. Möglich ist es allerdings eine Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung zu verlangen.

Mieterhöhung wegen CO₂-Steuer: Was Vermieter dazu wissen müssen

Seit Januar 2021 gibt es in Deutschland die CO₂-Steuer, welche bei der CO₂-Erzeugung aus fossilen Brennstoffen fällig wird – also bei allen Wohngebäuden, in denen Brennstoffe wie etwa Heizöl, Erdgas oder andere Flüssiggase genutzt werden. Seit dem 1. Januar 2023 müssen sich daran jedoch auch viele Vermieter beteiligen. Dabei gilt: Je schlechter die Energiebilanz der vermieteten Immobilie, desto höher der von Vermietern zu tragende Kostenanteil. Falls Sie bereits eine energetische Sanierung durchgeführt haben und nun sehr energieeffiziente Objekte vermieten, müssen Sie sich auch weiterhin nicht an der CO₂-Steuer beteiligen.

Gut zu wissen: Für Gewerberäumen soll eine einheitliche 50:50-Regelung zwischen Vermieter und Mieter gelten.

Nebenkosten und steigende Energiekosten: Dürfen Sie als Vermieter die Warmmiete erhöhen?

Viele Vermieter und Verwaltungen schicken bereits Briefe an ihre Mieter, in denen sie über Energiepreissteigerungen informieren. Darin bieten sie an, die Vorauszahlungen anzupassen, um eine böse Überraschung bei der nächsten Nebenkostenabrechnung vorzubeugen. Grundsätzlich dürfen Sie als Vermieter Vorauszahlungen erhöhen, aber nur unter bestimmten Umständen.

Aufgrund der aktuell steigenden Energiepreise fürchten schon jetzt viele, dass Nachzahlungen ungewohnt hoch ausfallen. Sie können Ihren Mietern deswegen bereits im laufenden Jahr ein Angebot zur Anpassung der Vorauszahlungen machen. Ihre Mieter können die Erhöhung akzeptieren, sind dazu aber nicht verpflichtet. Stellt sich jedoch bei der nächsten Abrechnung zum Jahresende heraus, dass die Vorauszahlungen nicht mehr ausreichen, brauchen Sie keine Einwilligung mehr, um diese zu erhöhen.

Wie lange im Voraus muss ich als Vermieter die Mieterhöhung ankündigen?

Eine Mieterhöhung muss dem Mieter in Textform übermittelt werden und unterliegt gesetzlich festgelegten Ankündigungsfristen. Dabei müssen Sie Ihren Mieterinnen und Mietern eine Mindestbedenkzeit von zwei vollen Monaten einräumen. Kommt das Schreiben, mit dem Sie die Mieterhöhung ankündigen, also beispielsweise am 5. Juli an, dann endet die Bedenkzeit für die Mieter erst mit dem Ablauf des übernächsten Monats, also am 30. September. Geht das Schreiben wiederum am 30. Juni ein, endet die Bedenkzeit bereits Ende August.

Bei im Mietvertrag festgelegten Index- oder Staffelmieten ist bereits vertraglich geregelt, wann die Miete steigt. Trotzdem müssen Sie auch hier – genauso wie bei Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete – eine Frist einhalten: die Sperrfrist. Diese besagt, dass zwischen zwei Mieterhöhungen immer mindestens ein Jahr verstreichen muss.

Wie ist die Frist für Vermieter bei der Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete?

Eine Mieterhöhung dürfen Vermieter frühestens 12 Monate nach der letzten Mieterhöhung ankündigen (beziehungsweise dem Beginn des Mietverhältnisses). Diese darf frühestens nach 15 Monaten wirksam werden. Voraussetzung dafür ist, dass eine Mieterhöhung nicht im Vornherein vertraglich ausgeschlossen wurde. Diese Fristen ergeben sich aus § 558 des BGB:

Neue Verjährungsfristen: Mehr Zeit für Mietauskünfte

Als Vermieter in einer Stadt mit Mietpreisbremse ist es wichtig, die rechtlichen Anforderungen und Pflichten zu kennen, die sich auf die Mietpreisgestaltung auswirken. Eine davon betrifft die Auskunftspflicht gegenüber Ihren Mietern bezüglich der Berechnungsgrundlagen der Miete. Ihre Mieter haben das Recht, Informationen darüber zu verlangen, wie die Miete festgesetzt wurde, um sicherzustellen, dass sie nicht über der örtlich vorgegebenen Preisobergrenze liegt.

Bisher war es so, dass Vermieter die Auskunft verweigern konnten, wenn der Mieter bereits mehr als drei Jahre in der Wohnung lebte. Dies hat sich jedoch geändert. Ein Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) hat klargestellt, dass der Anspruch auf Auskunft zwar nach drei Jahren verjährt, die Frist für die Verjährung jedoch erst mit dem Tag beginnt, an dem der Mieter zum ersten Mal eine solche Auskunft verlangt.

Dies bedeutet für Sie als Vermieter, dass Sie sich darauf einstellen müssen, auch langjährigen Mietern gegenüber transparent bezüglich der Mietpreisberechnung zu sein, selbst wenn diese erst nach mehreren Jahren eine Auskunft verlangen. Es ist ratsam, sich proaktiv auf solche Anfragen vorzubereiten, indem Sie alle relevanten Informationen und Dokumente zur Mietpreisfestsetzung ordentlich aufbewahren und zugänglich machen. Dies fördert nicht nur ein gutes Verhältnis zu Ihren Mietern, sondern sorgt auch dafür, dass Sie den gesetzlichen Anforderungen gerecht werden.

Darf der Vermieter eine Mieterhöhung bei Neuvermietungen trotz Mietpreisbremse durchsetzen?

Diese Frage kann nicht pauschal beantwortet werden, da die deutschen Bundesländer und teilweise auch einzelne Gemeinden dazu unterschiedliche Regelungen festgelegt haben. Die Mietpreisbremse legt fest, dass die höhere Miete bei einer Neuvermietung maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Wann diese Regelung greift, hängt jedoch von unterschiedlichen Faktoren ab. So muss dafür laut § 566d des BGB beispielsweise ein „angespannter Wohnungsmarkt“ vorliegen. Haben Sie detaillierte Fragen zu der zulässigen Miethöhe bei Neuvermietung, dann empfiehlt es sich deshalb, eine Expertenmeinung einzuholen beziehungsweise eine im Mietrecht spezialisierte Kanzlei zu kontaktieren.

Wie berechnet sich die Mietanpassung nach einer Modernisierung durch den Vermieter?

Seit dem Inkrafttreten des Mietrechtsänderungsgesetzes am 1. Mai 2013 dürfen Sie als Vermieter für Modernisierungen von Mietwohnungen eine Mieterhöhung einfordern. Bei der sogenannten Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen steht es Ihnen dabei laut § 559 BGB zu, „die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten“ zu erhöhen (Hinweis: bis zum 01.01.2019 lag der Satz noch bei 11 Prozent). Derselbe Paragraf legt jedoch auch fest, dass die Monatsmiete innerhalb von sechs Jahren „nicht um mehr als 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche“ erhöht werden darf. In Gegenden, in denen die monatliche Miete vor der Mieterhöhung weniger als sieben Euro pro Quadratmeter Wohnfläche betragen hat, ist sogar nur eine Mieterhöhung von „2 Euro je Quadratmeter Wohnfläche“ zulässig. Ist im Mietvertrag bereits eine Indexmiete festgelegt, dann darf eine Mieterhöhung nach Modernisierung laut § 559 des BGB nur im Ausnahmefall stattfinden. Bei einer Staffelmiete ist die Erhöhung nach Modernisierung nicht möglich.

Modernisierungsmaßnahmen, die keine bloßen Instandhaltungsmaßnahmen sind, können eine Mietzinserhöhung – also eine Erhöhung der sogenannten Kaltmiete – rechtfertigen. Dazu zählen energetische Modernisierungen (z.B. die Wärmedämmung von Wänden und Leitungen und den Einbau einer neuen Heizung), Maßnahmen zur Drosselung des Wasserverbrauchs, Investitionen, die den Gebrauchswert der Mietswohnung erhöhen (z.B. den Einbau eines Aufzugs), Verbesserungen der allgemeinen Wohnverhältnisse (z.B. der Bau von Spielplätzen oder Stellplätzen) und gesetzlich vorgeschriebene Modernisierungsmaßnahmen (z.B. den Einbau von Wasserzählern oder Rauchmeldern).

Was müssen Vermieter im Schreiben für Mieterhöhungen beachten?

Damit eine Mieterhöhung zulässig ist, müssen Sie Ihre Mieter schriftlich über sie in Kenntnis setzen – und sich an eine Reihe von Formalitäten halten. So muss in Ihrem Schreiben die korrekte Anrede aller betroffenen Mieter enthalten sein, das Datum und die Angabe, ab wann die neue Miete gelten soll. Zudem sollten ausdrücklich der neue Mietbetrag (oder zumindest die Differenz zur alten Miete), die Begründung für die Mieterhöhung und die Bitte um Zustimmung des Mieters enthalten sein. Handelt es sich um eine Mieterhöhung in Folge einer Modernisierungsmaßnahme, sollte zudem ein Verweis auf § 555d des BGB enthalten sein, der regelt, wann ein Mieter entsprechende Modernisierungsmaßnahmen dulden muss.

Sind Sie sich nicht sicher, ob Ihr Schreiben alle wichtigen Daten und Informationen enthält, dann können Sie über Eigentümerverbände und Rechtsportale auch jederzeit Musterschreiben für Ihr Mieterhöhungsverlangen anfordern oder Online kostenlos herunterladen.

Übrigens: Wer im Hinblick auf die ortsübliche Vergleichsmiete die Zustimmung zur Mieterhöhung seines Mieters verlangt, muss nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs den Mietspiegel nicht beifügen, wenn er sich auf einen für die Wohnlage bestehenden allgemein zugänglichen Mietspiegel bezieht (Az.: VIII ZR 167/20).

Wenn Sie Ihre Mieterhöhung ändern wollen...
Wenn Sie die Miete erhöhen wollen, können Sie während des Zustimmungsverfahrens Ihre Forderung reduzieren, ohne dass neue Fristen in Gang gesetzt werden. Der Bundesgerichtshof erachtet es nur für notwendig, dass das Mieterhöhungsverlangen den formellen Anforderungen – also Schriftform und Begründung – entspricht. Bei einer Verringerung des Betrags ist kein erneutes Verfahren mehr erforderlich (Az.: VIII ZR 219/20).