Was Sie bei Untervermietung und Untermietvertrag beachten müssen

Was ist ein Untermieter?

Ein Untermieter ist eine Person, die ein Zimmer oder eine Wohnung nicht direkt vom Eigentümer, sondern von einem Hauptmieter mietet. Dieses besondere Mietverhältnis ermöglicht es dem Hauptmieter, einen Teil oder die gesamten Wohnkosten zu decken, erfordert jedoch in der Regel die Zustimmung des Vermieters.

Zimmer möbliert oder leer untervermieten?

Eine möblierte Untervermietung bietet dem Untermieter den Vorteil, in eine bereits eingerichtete Wohnung einzuziehen, was besonders für kurzfristige Mietverhältnisse oder für Personen, die keine eigenen Möbel besitzen, attraktiv ist.

Im Gegensatz dazu erlaubt eine unmöblierte Untermiete, die Räumlichkeiten nach eigenem Geschmack einzurichten, was oft für langfristigere Wohnverhältnisse bevorzugt wird.

Sie müssen sich also nicht zwangsläufig Gedanken darüber machen, die Räume extra auszustatten oder leerzuräumen.

Befristet oder unbefristet?

Ein befristeter Untermietvertrag endet automatisch nach Ablauf der vereinbarten Zeit und ist ideal für Mieter und Vermieter, die Flexibilität wünschen oder nur für einen vorübergehenden Zeitraum vermieten bzw. mieten möchten.

Unbefristete Untermietverträge hingegen bieten mehr Stabilität und Sicherheit für den Untermieter, da sie nicht ohne weiteres gekündigt werden können, außer unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen und -gründe.

Vertrauen ist gut, Vertrag ist besser – So erstellen Sie einen Untermietvertrag

Wollen Sie Ihre Wohnung ganz oder teilweise untervermieten, sollten Sie mit Ihrem Untermieter in jedem Fall einen schriftlichen Untermietvertrag abschließen. Dabei werden im Untermietvertrag – genau wie bei jedem anderen Mietvertrag üblich – die Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter, beziehungsweise Hauptmieter und Untermieter geregelt.

Wer einen Untermietvertrag aufsetzt, der sollte darauf achten, dass darin die wichtigsten Eckpunkte festgehalten sind. Dazu gehören die Namen von Haupt- und Untermieter, die Anschrift der Mietwohnung, eine genaue Beschreibung der (unter-)vermieteten Räume und gemeinsam benutzter Geräte, ein Verweis auf den Hauptmietvertrag und die geltende Hausordnung, die Mietzeit, Kündigungsfristen, die Höhe der Miete und der Kaution sowie die Anzahl der an den Untermieter ausgehändigten Wohnungsschlüssel. Zudem sollte dem Untermietvertrag auch eine Zustimmung des Hauptvermieters über das Untermietverhältnis beiliegen.

Wohnung untervermieten: Brauche ich die Zustimmung des Vermieters?

Ja, bei einer Untervermietung sollten Sie Ihren Vermieter immer mit ins Boot holen. Planen Sie, die Wohnung während Ihrer Abwesenheit komplett unterzuvermieten, brauchen Sie auf jeden Fall seine Erlaubnis.

Bei einem Zuwiderhandeln riskieren Sie nach Paragraf 543 BGB eine fristlose Kündigung Ihres Mietverhältnisses.

Wohnung nur teilweise vermieten

Im Regelfall hat der Mieter einer Wohnung das Recht, diese in Teilen an Dritte unterzuvermieten. Dies gilt insbesondere dann, wenn er nachvollziehbare private oder finanzielle Gründe dafür nennen kann, warum eine Untervermietung sinnvoll wäre. Beispielsweise haben Sie bei einer langen Reise mit dem Einsparen von Wohnkosten ein berechtigtes Interesse. Auch, wenn der Mieter etwa mit einer Freundin oder einem Freund zusammenwohnen möchte, ist dies bereits ausreichend. In diesem Fall haben Sie einen Anspruch auf die Erlaubnis Ihres Vermieters.

Gut zu wissen: Als Feriendomizil dürfen Sie Ihre vier Wände meist nicht anbieten – auch wenn Ihr Vermieter eine Untervermietung theoretisch gestattet. Vermieten Sie Ihre Wohnung während einer Reise tageweise an Touristen, kann Ihnen eine Kündigung vom Vermieter ins Haus trudeln. Zudem gibt es in vielen Bundesländern ein Zweckentfremdungsverbot. Danach darf Wohnraum nicht für touristische Zwecke genutzt werden.

Untervermietung als Hauptmieter aus beruflichen Gründen

Wenn es um eine Untervermietung aus beruflichen Gründen geht, stehen die Chancen für eine Zustimmung zur Untervermietung nicht schlecht. Also zum Beispiel, wenn Sie einen Job im Ausland antreten und Ihre Wohnung anschließend wieder übernehmen möchten.

Hierbei gilt: Wer seine vier Wände nicht nutzen kann, darf sie untervermieten – sofern er ein Zimmer für sich behält. Das bekräftigte der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom Juni 2014 (VIII ZR 349/13). Es wurde entschieden, dass sich der Vermieter dem berechtigten Interesse einer Untervermietung nicht entgegenstellen kann – und zwar wenn der Mieter die Wohnung mit dem Ziel untervermietet, Reise- und Wohnkosten zu sparen und nach einer Zeit erneut einzuziehen.

Wird eine Zustimmung zur Untervermietung benötigt, wenn Familienangehörige oder Partner einziehen?

Wenn der Mieter einer Wohnung mit nahestehenden Personen, also etwa mit einem Ehe- oder Lebenspartner oder seinem Kind zusammenziehen möchte, sollte auch in diesem Fall der Hauptvermieter in Kenntnis gesetzt werden. Rein rechtlich benötigen Sie vom Vermieter allerdings keine Genehmigung. Familienmitglieder und Partnerinnen und Partner gelten nämlich nicht als „Untermieter“ im ursprünglichen Sinne. Vielmehr fällt ihr Einzug unter den vertragsmäßigen Gebrauch des Wohnraums.

Wann die Untervermietung vom Vermieter verweigert werden kann

Einer Ablehnung eines Untermietverhältnisses durch den Hauptvermieter sind gesetzlich enge Grenzen gesetzt. Trotzdem kann der Hauptvermieter, wenn er einen triftigen Grund für die Ablehnung vorbringen kann, mit seinem „Nein“ zur Untermiete durchaus im Recht sein.

In der Praxis bedeutet das, dass der Hauptvermieter eine Untervermietung beispielsweise dann ablehnen kann, wenn er einen begründeten Verdacht hat, dass der künftige Untermieter den Hausfrieden stören könnte; wenn Mieter und Untermieter bei einer gemeinsamen Nutzung der Wohnräume auf weniger als 8 bis 10 Quadratmeter leben würden; oder wenn die Untervermietung dazu führen würde, dass die Wohnung zweckwidrig genutzt würde – etwa durch die Eröffnung eines Geschäfts in den Wohnräumen.

Zudem ist für Mieter einer Wohnung oder eines Hauses zu beachten, dass sie in der Regel keinen Anspruch auf eine Untervermietung des kompletten Wohnraums haben. Verlässt ein Mieter also etwa seinen Wohnsitz und zieht in eine andere Stadt, vermietet seine ursprüngliche Wohnung aber unterdessen komplett unter, dann ist dies nicht zulässig.

Untervermietung als Wohngemeinschaft

In Wohngemeinschaften ist es üblich, dass ein Hauptmieter die ganze Wohnung mietet und einzelne Zimmer an Untermieter weitervermietet. Dieses Modell bietet sowohl für den Hauptmieter als auch für die Untermieter Vorteile, da es eine Anpassung an wechselnde Lebensumstände erlaubt und flexible Mietzeiträume ermöglicht. Um eine Wohnung zu mieten und dann als WG weiterzuvermieten, müssen Sie ebenfalls beim Vermieter um Erlaubnis fragen. Diese Zustimmung ist wichtig, um rechtliche Probleme zu vermeiden und sicherzustellen, dass alle Parteien über die Nutzung der Immobilie im Klaren sind. Einige Vermieter erlauben ausdrücklich keine WGs, während andere dies bereits in der Wohnungsanzeige vorschlagen. Es empfiehlt sich in jedem Fall, diese Erlaubnis schriftlich einzuholen, um Missverständnisse zu vermeiden und eine klare Vereinbarung über die Bedingungen der Untervermietung zu haben.

Mieterhöhung: Wie viel Untermietzuschlag darf der Vermieter verlangen?

Vermieter dürfen einen Untermietzuschlag verlangen, wenn sie ihrem Mieter eine Untervermietung erlauben, die ihnen andernfalls nicht zumutbar wäre. Der Vermieter darf also nicht in jedem Fall seine Erlaubnis von der Zahlung einer höheren Miete abhängig machen, sondern nur dann, wenn er durch die Aufnahme des Dritten vermehrt belastet wird, etwa durch eine stärkere Abnutzung der Wohnung oder durch eine höhere Belastung mit Betriebskosten. Wenn also zum Beispiel ein Hauptmieter nach einer Trennung oder Scheidung auszieht und der verbleibende Mieter einen Teil der Wohnung untervermieten möchte, dürfte kein Anspruch auf eine Mieterhöhung bestehen, da sich die Anzahl der Personen nicht ändert. Die Unzumutbarkeit muss übrigens immer der Vermieter nachweisen.

In der Regel sind 20 Prozent der Untermiete als Untermietzuschlag angemessen. Bis zu 25 Prozent sind möglich, wenn der Mietzins die ortsübliche Vergleichsmiete nicht erreicht. Für preisgebundenen Wohnraum gibt es eine Sonderregelung: Untervermieter müssen bei einem Untermieter lediglich 2,50 Euro monatlich und bei zwei und mehr Untermietern fünf Euro monatlich zahlen.

Kündigung beim Untermietvertrag: Welche Kündigungsfrist gilt?

Will ein Hauptmieter einem Untermieter kündigen, gelten dabei laut Mietrecht im Regelfall die gleichen gesetzlichen Kündigungsfristen wie für den Hauptmieter auch.

Dazu heißt es in § 573c des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB): „Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.“

Die gesetzlichen Kündigungsfristen dürfen dabei durch Klauseln im Untermietvertrag nicht auf Kosten des Untermieters verkürzt werden. Längere Kündigungsfristen, die über die üblichen drei Monate hinausgehen, können jedoch durchaus von den Vertragsparteien vereinbart werden. Haben Sie einen Untermietvertrag unterschrieben, der klar regelt, dass für Ihren Untermieter eine längere Kündigungsfrist als drei Monate gilt, dann müssen Sie sich als Vermieter an diese Klausel halten. Anders sieht es bei befristeten Untermietverträgen aus. Nach Ablauf der vereinbarten Mietdauer muss der Untermieter die Wohnung räumen, ohne dass es einer Kündigung bedarf.

Nur für den Fall, dass keinerlei vertragliche Regelung über das Untermietverhältnis existiert – es zwischen Untermieter und Vermieter also weder eine schriftliche noch eine mündliche Vereinbarung über das Mietverhältnis gibt – kann der Vermieter jederzeit eine sofortige Räumung der Wohnung fordern.

Wird der Hauptmieter derweil selbst gekündigt, dann muss im Regelfall auch sein Untermieter aus der Wohnung ausziehen.

Was, wenn der Untermieter nicht zahlt?

Zahlt ein Untermieter die Miete nicht wie mündlich oder schriftlich vereinbart, haben Sie als Vermieter das Recht auf eine außerordentliche fristlose Kündigung. Diese kann immer dann erfolgen, wenn Ihre Rechte als Vertragspartei von der anderen Seite erheblich verletzt wurden. Das ist hinsichtlich ausstehender Mietzahlungen spätestens der Fall, wenn der Untermieter mit mindestens zwei Monatsmieten im Verzug ist.

Ein Gerichtsurteil: Wenn der Untermieter nicht auszieht...

Verweigert ein Untermieter die Räumung des von ihm genutzten Teils einer Wohnung, schuldet er eine Nutzungsentschädigung für die gesamte Wohnung, wenn eine separate Weitervermietung des restlichen Wohnraums nicht zumutbar ist. Eine gewährte Räumungsfrist entlaste den Untermieter dabei nicht. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden (Az.: V ZR 26/20). Lesen Sie die Entscheidung des BGH.

Untervermietung und Haftung bei Schäden

Auch wenn es der Untermieter war, der Schäden verursachte, stehen Sie als Mieter dafür gerade. Wenn nicht anders vertraglich festgehalten, müssen Sie auch Schönheitsreparaturen selbst durchführen. Ganz wichtig: Bauen Sie in diesen Fällen nicht auf Ihre Haftpflichtversicherung. Denn ein vom Untervermieter verantwortetes Malheur ist in der Regel nicht im Versicherungsschutz eingeschlossen.

Stattdessen sollten Sie darauf achten, dass der neue Mitbewohner eine Privathaftpflichtversicherung hat. Auch eine Kaution kann hierbei eine sinnvolle Lösung für beide Seiten sein. Die Höhe der Kaution darf nach Angaben der ARAG Experten maximal drei Nettokaltmieten betragen. Zudem ist ein Übergabeprotokoll in jedem Fall ratsam. Eine Inventarliste kann ebenfalls nicht schaden. Sie zeigt auf, welche Möbel und Einrichtungsgegenstände Sie dem Untermieter überlassen – und verhindert, dass diese unverhofft auf Reise gehen.

Welche Rechte hat mein Untermieter?

Wie lange darf jemand bei mir wohnen ohne Anmeldung?

Grundsätzlich dürfen Gäste für kurze Zeit, meist bis zu sechs Wochen, bei Ihnen wohnen, ohne dass eine Anmeldung erforderlich ist. Bei längeren Aufenthalten müssen aber auch Untermieter ihren Wohnsitz beim Einwohnermeldeamt anmelden. Dabei sollte die Anmeldung laut Meldepflicht innerhalb von zwei Wochen nach dem Einzugsdatum erfolgt sein.

Damit ein Untermieter seinen Wohnsitz anmelden kann, muss er nicht nur seinen Untermietvertrag, sondern auch eine Vermieterbescheinigung vorlegen können. Mit dieser Bescheinigung bestätigt der Hauptmieter den Einzug des Untermieters. Dabei sollte die Vermieterbescheinigung in jedem Fall den Namen und die Anschrift des Vermieters, die Anschrift der Wohnung, die Namen der meldepflichtigen Personen und den Namen des Eigentümers der Wohnung enthalten, insofern dieser nicht dem Wohnungsgeber entspricht. Möglich ist inzwischen auch eine elektronische Bestätigung des Vermieters an die Meldebehörde.

Muss ich bei Untervermietung ein Gewerbe anmelden und Umsatzsteuer zahlen?

Wenn Sie Ihr ungenutztes Zimmer nur ganz selten vermieten, wird man Ihnen kaum ein Gewerbe mit Gewinnerzielungsabsicht unterstellen. Andererseits schadet es auch nicht, einen Gewerbeschein zu haben. Wenn Sie das Zimmer regelmäßig zur Untermiete zur Verfügung stellen, und auch noch ein Frühstück oder einen täglichen Zimmerservice anbieten, handeln Sie gewerblich. Lassen Sie das Zimmer vor der nächsten Vermietung putzen oder bieten lediglich Bettwäsche und Handtücher an, sind Sie noch kein gewerblicher Untervermieter.

Erzielen Sie mit einer kurzfristigen Untervermietung – und gegebenenfalls weiteren Einkünften – nur geringe Umsätze, können Sie beim Finanzamt beantragen, als Kleinunternehmer behandelt zu werden. Vermieten Sie das Zimmer dagegen dauerhaft, unterliegen sie nicht der Umsatzsteuerpflicht.

Für Kleinunternehmer gilt seit 2020: Im Vorjahr darf der Umsatz von 22.000 Euro nicht überschritten haben und im laufenden Jahr voraussichtlich nicht über 50.000 Euro liegen.

Wer unter der Kleinunternehmergrenze liegt, hat allerdings die Wahl: Er kann auch auf die Behandlung als Kleinunternehmer verzichten. Der Verzicht gilt für fünf Jahre. Erst danach kann die Begünstigung wieder in Anspruch genommen werden.

Untervermietung: Muss ich die Mieteinnahmen versteuern?

Wer Teile seine Wohnung untervermietet und damit Mieteinnahmen erzielt, der muss diese bei seiner Steuererklärung angeben. Dazu dient die Anlage V, in der „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ angegeben werden können. Nur weil die Mieteinnahmen in der Steuererklärung angeführt werden müssen, bedeutet das aber nicht, dass auch automatisch eine höhere Steuerlast anfällt. Denn erzielt der Vermieter mit der Untervermietung des Wohnraums keinen Gewinn, sondern deckt nur seine Kosten für die Wohnungsmiete, dann muss er dafür selbstverständlich keine höheren Steuern zahlen.

Wer mit dem Untermietverhältnis Verlust macht, also für Miete, Nachzahlungen von Betriebskosten oder Renovierungs- und Instandhaltungsarbeiten verhältnismäßig mehr bezahlt, als er durch die Untermiete einnimmt, der muss schlussendlich sogar weniger Steuern zahlen. Der Verlust verringert nämlich in diesem Fall das steuerpflichtige Einkommen.

Ein Sonderfall entsteht dann, wenn Sie Ihre Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus für einen begrenzten Zeitraum untervermieten. Für dieses Szenario sehen die sogenannten Einkommensteuer-Richtlinien (EStR) vor, dass die Untermiete bis zu einer gewissen Grenze nicht versteuert werden muss. Übersteigen die Einnahmen aus dem Untermietverhältnis „nicht 520 Euro im Veranlagungszeitraum, kann im Einverständnis mit dem Steuerpflichtigen aus Vereinfachungsgründen von der Besteuerung der Einkünfte abgesehen werden“.

Was das Plattformen-Steuertransparenzgesetz bedeutet

Seit 2023 müssen digitale Plattformen wie Airbnb laut dem neuen Plattformen-Steuertransparenzgesetz Geschäfte ihrer Nutzer ab einem Umsatz von 2.000 Euro an das Bundeszentralamt für Steuern (BZSt) melden. Ziel des Gesetzes ist es, mehr Steuergerechtigkeit zu erreichen sowie Steuerhinterziehung und Steuerumgehung zu unterbinden. Airbnb kündigt an, Auszahlungen einzufrieren, wenn Gastgeberinnen oder Gastgeber die erforderlichen Informationen nicht zur Verfügung stellen, die den Steuerbehörden gemeldet werden müssen.

Wer zahlt bei Untermiete Rundfunkbeitrag und Nebenkosten?

Vermieten Sie ein Zimmer oder mehrere Räume Ihrer Wohnung unter, dann erhöhen sich dadurch unweigerlich auch Ihre Betriebskosten. Da die Erstellung einer kompletten Nebenkosten- und Heizkostenabrechnung für ein reines Untermietverhältnis jedoch meist sehr aufwändig ist, kann es sich aber anbieten, mit Ihrem Untermieter eine sogenannte Inklusivmiete zu vereinbaren. In einer Inklusivmiete sind mit der Überweisung der Monatsmiete sämtliche Nebenkosten, inklusive der Heizkosten abgegolten. Damit tragen Sie als Hauptmieter jedoch auch das finanzielle Risiko, wenn sich später herausstellt, dass der Energieverbrauch des Untermieters den veranschlagten Rahmen sprengt.

Letzteres können Sie im Zweifelsfall dadurch vermeiden, dass Sie mit Ihrem Untermieter eine Zahlung der Miete als Kaltmiete plus Nebenkostenpauschale vereinbaren. Auch in diesem Fall deckt zwar die Nebenkostenpauschale alle Nebenkosten ab, es kann jedoch im Vornherein zwischen den Vertragsparteien vereinbart werden, dass der Hauptmieter die Pauschale im Falle eines potenziellen Mehrverbrauchs erhöhen darf.

Um eine Erhöhung des Rundfunkbeitrags müssen Sie sich bei einer Untervermietung derweil im Normalfall keine Sorgen machen. Da der Rundfunkbeitrag von 18,36 Euro pro Haushalt fällig wird und nicht pro Person, ist die Anzahl der in der Wohnung lebenden Menschen irrelevant. Ein Ausnahmefall tritt dann auf, wenn Sie nicht ein Zimmer innerhalb einer Wohnung vermieten, sondern eine sogenannte „Raumeinheit“, also einen Teil einer Wohnung, der über einen gesonderten Eingang, wie ein zweites Treppenhaus oder eine Außentür, erreichbar ist. Dann werden in der Regel zwei Rundfunkbeiträge fällig.