05.03.2014

Kündigung ohne Zahlungsklage

Die Kündigung eines Mietverhältnisses wegen eines Zahlungsrückstands mit Beträgen, um die der Vermieter die Betriebskostenvorauszahlungen einseitig erhöht hat, setzt nicht voraus, dass der Mieter zuvor im Wege der Zahlungsklage in Anspruch genommen worden ist. Das belegt ein konkreter Fall, bei dem die Klägerin Mieterin einer Wohnung ist. Der Mietzins setzte sich aus einer Grundmiete zuzüglich Betriebskostenvorauszahlungen und Vorauszahlungen für die Heiz- und Warmwasserkosten zusammen. Aufgrund aufgelaufener Rückstände kündigte der Vermieter das Mietverhältnis fristlos. Ein Kündigungsgrund war allerdings nur dann gegeben, wenn man die Erhöhungsbeträge der Betriebskostenvorauszahlungen berücksichtigte. Die klagende Mieterin hatte den Vermieter auf Zahlung von Schadenersatz wegen mehrerer Mängel in Anspruch genommen.

Dieser hatte im Wege der Widerklage unter anderem Zahlung von Mietrückständen und Räumung und Herausgabe der Wohnung verlangt. Der Widerklage ist weitgehend stattgegeben worden, insbesondere ist die Klägerin zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verurteilt worden, so die ARAG Experten. Zur Begründung hat der Bundesgerichtshof (BGH) ausgeführt, dass die Kündigung nicht deshalb ausgeschlossen ist, weil sich der Mietrückstand teilweise aus Mieterhöhungen wegen der Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen errechnet. Ob die Erhöhung rechtens war, könne im Rahmen des Räumungsprozesses geprüft werden. Der Mieter sei dadurch hinreichend geschützt (BGH, Az.: VIII ZR 1/11).