01.07.2015

Kündigungsrechte des Mieters gelten auch für neuen Vermieter

Hat ein Vermieter seine Kündigungsrechte im Mietvertrag eingeschränkt und tritt dann ein neuer Vermieter in den Vertrag ein, ist dieser auch an die Kündigungsbeschränkung gebunden. Die Entscheidung im konkreten Fall betrifft ein Mietverhältnis, welches für die Unterbringung von Bediensteten der Oberfinanzdirektion bereits 1956 begründet worden ist. Zur Kündigung ist in dem Mietvertrag geregelt, dass das Wohnungsunternehmen den Mietvertrag nur auflösen wird, "wenn einer der Mieter sich eines so groben Verstoßes gegen die dem Mieter aus diesem Vertrag obliegenden Pflichten gegenüber dem Wohnungsunternehmen oder der Hausgemeinschaft schuldig macht, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann." Der neue Eigentümer machte Eigenbedarf geltend, kündigte den Mietvertrag und klagte auf Räumung. Die Mieter hielten die Kündigung für unberechtigt, da Eigenbedarf im Katalog der Kündigungsgründe nicht aufgeführt werde.

Das AG hat den Mietern Recht gegeben und die Räumungsklage abgewiesen. Der neue Vermieter sei an die Kündigungsbeschränkung gebunden. Der im Gesetz normierte Grundsatz "Veräußerung bricht nicht Miete" gelte auch hier. Die Rechte und Pflichten bei Erwerb gingen daher auf den neuen Vermieter über. Er trete in das bestehende Mietverhältnis mit allen Rechten und Pflichten ein. Eine Ausnahme könne nur dann gelten, wenn es sich um sogenannte höchstpersönliche Regelungen handelt, die unmittelbar an die Person des Veräußerers geknüpft sind. Dies sei hier aber gerade nicht der Fall, so die ARAG Experten (AG Bremen, AZ: 10 C 0131/14).

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