Untervermietung: Rechte, Steuern und Gewerbe
Ein Zimmer untervermieten? Warum nicht! Damit Sie ein gutes Gefühl haben, was Rechte und Pflichten, Steuern und Gewerbe anbetrifft, sagen wir Ihnen, worauf Sie achten sollten.
07.02.2023
Sie haben ein Zimmer übrig? Sie verreisen für längere Zeit oder arbeiten vorübergehend im Ausland? Sie möchten als Airbnb-Vermieter rechtlich alles richtig machen? Wir wünschen Ihnen viel Spaß mit Ihren neuen Mitbewohnern oder Untermietern – und haben ein paar Tipps für Sie.
Anders sieht es aus, wenn Sie nur einen Teil der Wohnung untervermieten. Also zum Beispiel ein Zimmer behalten, um sich Platz für Sie selbst und Ihre persönlichen Dinge freizuhalten. In diesem Fall haben Sie einen Anspruch auf die Erlaubnis Ihres Vermieters. Schließlich haben Sie bei einer langen Reise oder einem auswärtigen Arbeitseinsatz mit dem Einsparen von Wohnkosten ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung.
Gründe gegen eine Erlaubnis der Untervermietung
Grundsätzlich hat Ihr Vermieter bei einer teilweisen Untervermietung drei Gründe, seine Erlaubnis zu verweigern: Bei einer Überbelegung der Wohnung, wenn Untermieter unzumutbar erscheinen oder wenn die Untervermietung dazu führen würde, dass die Wohnung zweckwidrig genutzt würde – etwa durch die Eröffnung eines Geschäfts in den Wohnräumen. Wichtig zu wissen ist, dass Sie Ihre vier Wände nicht unbedingt als Feriendomizil anbieten dürfen – auch wenn Ihr Vermieter eine Untervermietung gestattet. Vermieten Sie Ihre Wohnung während Ihrer Reise tageweise an Touristen, kann Ihnen eine Kündigung vom Vermieter ins Haus trudeln. Zudem gibt es in vielen Bundesländern ein Zweckentfremdungsverbot. Danach darf Wohnraum nicht zweckentfremdet werden, etwa für touristische Zwecke.
Untervermietung aus beruflichen Gründen
Wenn es um eine Untervermietung aus beruflichen Gründen geht, stehen die Chancen für eine Untervermietung nicht schlecht. Also zum Beispiel, wenn Sie einen Job im Ausland antreten und Ihre Wohnung anschließend wieder übernehmen möchten.
Hierbei gilt: Wer seine vier Wände nicht nutzen kann, darf sie untervermieten – sofern er ein Zimmer für sich behält. Das bekräftigte der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom Juni 2014 (VIII ZR 349/13). Es wurde entschieden, dass sich der Vermieter dem berechtigten Interesse einer Untervermietung nicht entgegenstellen kann – und zwar wenn der Mieter die Wohnung mit dem Ziel untervermietet, Reise- und Wohnkosten zu sparen und nach einer Zeit erneut einzuziehen.
Untermiete: Wie viel Untermietzuschlag darf der Vermieter verlangen?
Vermieter dürfen einen Untermietzuschlag verlangen, wenn sie ihrem Mieter eine Untervermietung erlauben, die ihnen andernfalls nicht zumutbar wäre. Der Vermieter darf also nicht in jedem Fall seine Erlaubnis von der Zahlung einer höheren Miete abhängig machen, sondern nur dann, wenn er durch die Aufnahme des Dritten vermehrt belastet wird, etwa durch eine stärkere Abnutzung der Wohnung oder durch eine höhere Belastung mit Betriebskosten. Wenn also zum Beispiel ein Hauptmieter nach einer Trennung oder Scheidung auszieht und der verbleibende Mieter einen Teil der Wohnung untervermieten möchte, dürfte kein Anspruch auf eine Mieterhöhung bestehen, da sich die Anzahl der Personen nicht ändert. Die Unzumutbarkeit muss übrigens immer der Vermieter nachweisen.
In der Regel sind 20 Prozent der Untermiete als Untermietzuschlag angemessen. Bis zu 25 Prozent sind möglich, wenn der Mietzins die ortsübliche Vergleichsmiete nicht erreicht. Für preisgebundenen Wohnraum gibt es eine Sonderregelung: Untervermieter müssen bei einem Untermieter lediglich 2,50 Euro monatlich und bei zwei und mehr Untermietern fünf Euro monatlich zahlen.
Untervermietung und Haftung bei Schäden
Auch wenn es der Untermieter war, der Schäden verursachte, stehen Sie als Mieter dafür gerade. Ganz wichtig: Bauen Sie in diesen Fällen nicht auf Ihre Haftpflichtversicherung. Denn ein vom Untervermieter verantwortetes Malheur ist in der Regel nicht im Versicherungsschutz eingeschlossen.
Stattdessen sollten Sie darauf achten, dass der neue Mitbewohner eine Privathaftpflichtversicherung hat. Auch eine Kaution kann hierbei eine sinnvolle Lösung für beide Seiten sein. Die Höhe der Kaution darf nach Angaben der ARAG Experten maximal drei Nettokaltmieten betragen. Zudem ist ein Übergabeprotokollin jedem Fall ratsam. Eine Inventarliste kann ebenfalls nicht schaden. Sie zeigt auf, welche Möbel und Einrichtungsgegenstände Sie dem Untermieter überlassen – und verhindert, dass diese unverhofft auf Reise gehen.
Muss ich bei Untervermietung ein Gewerbe anmelden?
Wenn Sie Ihr ungenutztes Zimmer nur ganz selten vermieten, wird man Ihnen kaum ein Gewerbe mit Gewinnerzielungsabsicht unterstellen. Andererseits schadet es auch nicht, einen Gewerbeschein zu haben. Wenn Sie das Zimmer regelmäßig zur Untermiete zur Verfügung stellen, und auch noch ein Frühstück oder einen täglichen Zimmerservice anbieten, handeln Sie gewerblich. Lassen Sie das Zimmer vor der nächsten Vermietung putzen oder bieten lediglich Bettwäsche und Handtücher an, sind Sie noch kein gewerblicher Untervermieter.
Als Vermieter bestens geschützt!
Souverän bei Konflikten mit Mietern bleiben: Unser Vermieterrechtsschutz sichert Sie in drei Leistungsvarianten mit jeweils unbegrenzter Versicherungssumme ab. Wie umfassend Sie bei rechtlichen Auseinandersetzungen rund um die Vermietung Ihrer Immobilie geschützt sind, bestimmen Sie selbst.
Welche Steuern muss ich für Einkünfte über Airbnb und Co. zahlen?
Grundsätzlich müssen Sie Ihre Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in Ihrer Steuererklärung angeben.
Mieteinnahmen müssen bei der Steuererklärung in Anlage V angegeben werden und sind unter Umständen steuerpflichtig. Bei einer dauerhaften Untervermietung neben einem Einkommen nur aus Arbeitslohn sind Mieteinnahmen von bis zu 410 Euro im Jahr als Nebeneinkünfte steuerfrei. Maximal 520 Euro jährlich dürfen Sie bei der vorübergehenden Untervermietung über eine Plattform im Internet wie Airbnb einnehmen, ohne dass diese besteuert werden. In diesem Fall brauchen Sie Ihre Einkünfte nicht einmal anzugeben.
Wer mit dem Untermietverhältnis Verlust macht, also für anteilige Miete, Nachzahlungen von Betriebskosten oder Renovierungs- und Instandhaltungsarbeiten verhältnismäßig mehr bezahlt, als er durch die Untermiete einnimmt, der muss schlussendlich sogar weniger Steuern zahlen. Der Verlust verringert nämlich in diesem Fall das steuerpflichtige Einkommen.
Auch wenn alle Ihre Einkünfte inklusive der erzielten Untermiete unter dem so genannten jährlichen Grundfreibetrag liegen, müssen Sie keine Steuern zahlen. Für 2023 beträgt der Grundfreibetrag 10.908 Euro für Ledige und das Doppelte für Verheiratete.
Im Gegenzug können Sie die Steuern bei Untervermietung mindern – indem Sie Werbungskosten absetzen. Voraussetzung ist, dass diese Kosten direkt mit dem untervermieteten Wohnraum zusammenhängen wie anteilige Nebenkosten oder Renovierungskosten. Absetzen können Sie auch Gebühren für die Internet-Plattform, auf der Sie inserieren, oder wenn Sie extra Möbel für den untervermieteten Raum angeschafft haben. Wichtig: Quittungen aufheben. Bezahlen Sie eine Putzfrau für die Zimmerreinigung, arbeitet auch diese steuermindernd, wenn Sie sie per Banküberweisung bezahlen.
Was das neue Plattformen-Steuertransparenzgesetz bedeutet
Seit 2023 müssen digitale Plattformen wie Airbnb laut dem neuen Plattformen-Steuertransparenzgesetz Geschäfte ihrer Nutzer ab einem Umsatz von 2.000 Euro an das Bundeszentralamt für Steuern (BZSt) melden. Ziel des Gesetzes ist es, mehr Steuergerechtigkeit zu erreichen sowie Steuerhinterziehung und Steuerumgehung zu unterbinden. Airbnb kündigt an, Auszahlungen einzufrieren, wenn Gastgeberinnen oder Gastgeber die erforderlichen Informationen nicht zur Verfügung stellen, die den Steuerbehörden gemeldet werden müssen.
Umsatzsteuer bei Untervermietung
Wer Wohnräume kurzfristig untervermietet, muss Umsatzsteuer abführen. Erzielen Sie mit einer kurzfristigen Untervermietung – und gegebenenfalls weiteren Umsätzen – nur geringe Umsätze, können Sie beim Finanzamt beantragen, als Kleinunternehmer behandelt zu werden. Vermieten Sie das Zimmer dagegen dauerhaft, unterliegen sie nicht der Umsatzsteuerpflicht.
Für Kleinunternehmer gilt seit 2020: Im Vorjahr darf der Umsatz von 22.000 Euro nicht überschritten haben und im laufenden Jahr voraussichtlich nicht über 50.000 Euro liegen.
Wer unter der Kleinunternehmergrenze liegt, hat allerdings die Wahl: Er kann auch auf die Behandlung als Kleinunternehmer verzichten. Der Verzicht gilt für fünf Jahre. Erst danach kann die Begünstigung wieder in Anspruch genommen werden.
