Vermieterpfandrecht – Ihre Sicherheit bei Mietausfällen
Bleibt Ihr Mieter die Miete oder sonstige Forderungen aus dem Mietvertrag schuldig, sind Sie berechtigt, Gegenstände aus seinem Privatbesitz zu pfänden.
Christina Gellert
Rechtsanwältin
16.03.2015 • 2 min Lesezeit
Natürlich wünschen wir Ihnen, dass Miete und Nebenkosten regelmäßig beglichen werden. Sollte es jedoch anders kommen, haben Sie als Vermieter die Möglichkeit, Ihre Ansprüche durchzusetzen. So verfügen Sie über eine gesetzlich verankerte Sicherheit: das Vermieterpfandrecht.
Beruhigend zu wissen: Zur Sicherung Ihrer Ansprüche aus dem Mietverhältnis sind Sie berechtigt, Ihr gesetzliches Pfandrecht an den Gegenständen im Eigentum des säumigen Mieters geltend zu machen, wenn Sie sich nicht anders einigen können.
Sollte Ihr Mieter die Außenstände trotz Pfändung noch immer nicht begleichen, können Sie seine Gegenstände nach zwei Monaten versteigern.
Was darf gepfändet werden und was nicht?
Achten Sie bitte genau darauf, was Sie einziehen: Nicht alles aus dem Hab und Gut Ihres Mieters darf gepfändet werden. Es müssen Dinge sein, die sich zum einen in der vermieteten Wohnung befinden und die zum anderen dem Mieter gehören – also deren rechtmäßiger Eigentümer er ist. Geliehene oder gemietete Gegenstände entfallen demnach.
Darüber hinaus hat der Gesetzgeber auch gänzlich unpfändbare Sachen definiert: Beispielsweise dürfen Sie Gegenstände für den persönlichen Gebrauch nicht pfänden. Dazu zählen Kleidung, Wäsche, Betten sowie Haus- und Küchengeräte. Auch Gegenstände, die der Mieter für die Fortsetzung seiner Erwerbstätigkeit benötigt, sind von der Pfändung ausgeschlossen (§ 811 Zivilprozessordnung - ZPO)
So setzen Sie Ihr Vermieterpfandrecht durch
- Schreiben Sie Ihrem Mieter, dass Sie von Ihrem Vermieterpfandrecht Gebrauch machen wollen. Erklären Sie ihm dabei, dass er seine pfändbaren Gegenstände herausgeben oder beim Auszug in der Wohnung lassen muss.
- Gibt er die Sachen nicht freiwillig heraus, fordern Sie ihn nochmals auf, Ihnen diese auszuhändigen.
- Nutzen Sie erst dann die Möglichkeit, ihn auf die Herausgabe zu verklagen.
- Wichtig: Stellen Sie fest, dass Ihr Mieter seine pfändbaren Gegenstände aus der Wohnung entfernt, widersprechen sie dem ausdrücklich. Tun Sie dies nicht, erlischt Ihr Pfandrecht.
- Außerdem dürfen Sie von Ihrem Selbsthilferecht Gebrauch machen, wenn Sie den Mieter beim Wegschaffen der Gegenstände erwischen.
Unser Tipp:
Prüfen Sie vor der Nutzung Ihres Vermieterpfandrechts zunächst, ob Sie Ihre Forderungen aus der Kaution begleichen können. Grundsätzlich aber haben Sie die Möglichkeit frei zu wählen, von welchem Ihrer Rechte Sie Gebrauch machen.
Bitte kein Hausfriedensbruch
Auch wenn Ihnen möglicherweise danach ist: Bitte marschieren Sie nicht einfach in die Wohnung Ihres Mieters und holen seine pfändbaren Gegenstände heraus. Sie würden eine Anzeige wegen Hausfriedensbruch riskieren. Bereits das Auswechseln der Türschlösser an der Wohnung Ihres Mieters kann kritisch sein. Sogar wenn Sie offiziell, also mit Erlaubnis des Gerichts durch einen Titel, Gegenstände entnehmen, müssen Sie vor der Räumung eine Liste mit allen gepfändeten Gegenständen erstellen – und deren Wert beziffern.
Darf ein Mieter Mietschulden mit der Kaution verrechnen?
Ein Mieter geriet 2010 in Zahlungsschwierigkeiten und blieb seiner Vermieterin die Mietzinszahlungen für zwei Monate schuldig. Die Vermieterin kündigte ihm fristlos. Allerdings übernahm die Stadt die ausstehenden Mieten, wodurch die Kündigung unwirksam wurde.
Im Oktober und November 2011 zahlte der Mieter erneut die Miete nicht. Daraufhin kündigte die Vermieterin abermals. Weil der Mieter nicht auszog und auch die Mieten für Dezember 2011 und Januar 2012 nicht beglich, erhob die Vermieterin Räumungsklage. Der Mieter hatte im Vorfeld die Vermieterin gebeten, seine rückständigen Mieten mit der bei Mietbeginn gezahlten Kaution zu verrechnen.
Das Amtsgericht München folgte der Argumentation des Mieters nicht und verurteilte ihn zur Räumung der Wohnung. Aufgrund der Mietrückstände war die fristlose Kündigung wirksam. Während eines laufenden Mietverhältnisses hat der Mieter nämlich keinen Anspruch auf eine Rückzahlung der Kaution, sodass er diese auch nicht gegen die Mietzinsforderungen aufrechnen kann (Az.: 415 C 31694/11).
Christina Gellert
Rechtsanwältin
- Rechtsanwältin, Zuhorn & Partner Rechtsanwälte
- ARAG Partneranwältin & Mietrechts-Expertin
- Seit 2022 zugelassene Rechtsanwältin
Ich bin fest davon überzeugt, dass jeder ein Anrecht auf faire und kompetente Unterstützung hat, besonders in einem so lebensnahen Bereich wie dem Mietrecht. Fragen beantworte ich gerne unter:
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