Dem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen – so sollten Sie vorgehen

Kündigung: Wann darf man laut BGB wegen Eigenbedarf kündigen?

Die Möglichkeit, wegen Eigenbedarf zu kündigen, ist gesetzlich streng geregelt. Laut Gesetz (§ 573 (2) Nr. 2 BGB) dürfen Vermieter ihre Mietwohnung nur zu Wohnzwecken und für sich selbst, Angehörige ihres Haushalts oder ihrer Familie beanspruchen. Zu den Familienangehörigen zählen etwa Kinder, Enkel, Eltern oder Großeltern sein, aber auch Geschwister, Nichten oder Neffen. Voraussetzung bei weiter entfernten Verwandten ist, dass zu der jeweiligen Person ein besonders enger Kontakt besteht – dies wird im Zweifel gerichtlich entschieden. Zu Angehörigen des Haushalts zählen beispielsweise Pflegepersonen oder Haushaltshilfen. In jedem Fall müssen Vermieter vernünftige, nachvollziehbare Gründe darlegen, warum sie die Wohnung tatsächlich für sich selbst oder Bedarfspersonen benötigen.

Eigenbedarf kann nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) auch zugunsten getrennt lebender oder geschiedener Ehegatten angemeldet werden. Sie gehören unabhängig vom Fortbestand der Ehe "derselben Familie" an (Az. VIII ZR 35/19).

Wohnungskündigung wegen Eigenbedarf als Vermieter: Gründe & Beispiele

Vermieter müssen in jedem Kündigungsschreiben einen konkreten Kündigungsgrund angeben. Einfach selbst in der Immobilie wohnen zu wollen, ist kein gültiger Nachweis. Echte nachvollziehbare Gründe für Eigenbedarf sind beispielsweise:

Wann ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf nicht möglich?

Fällt der Grund für Ihren Eigenbedarf während der Kündigungsfrist und vor Auszug des Mieters weg, sind Sie gesetzlich dazu verpflichtet, den Mieter zu informieren. Tun Sie dies nicht, drohen Ihnen Schadensersatzforderungen Ihres Ex-Mieters, beispielsweise für Umzugskosten oder die höhere Miete seiner neuen Wohnung.

Wie Sie Mietern die Wohnung wegen Eigenbedarf kündigen

Wenn Sie Eigenbedarf anmelden möchten, haben Sie einiges zu beachten. Wir empfehlen Ihnen, von vornherein das Gespräch mit Ihrem Mieter zu suchen. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs zu erhalten, stellt für Mieter einen Schock dar, da sie ihr gesamtes Leben neu organisieren müssen. Gehen Sie daher fair und verständnisvoll mit der Situation um und geben Sie Ihren Mietern so viel Vorlaufzeit wie möglich.

Eigenbedarf des Vermieters: Diese Kündigungsfrist gilt

Die gesetzliche Kündigungsfrist bei ordentlicher Kündigung nach § 573 c BGB variiert je nach Dauer des Mietverhältnisses:

Die Kündigung wegen Eigenbedarfs muss spätestens am dritten Werktag des Kalendermonats beim Mieter eingehen, um – bei einer Mietdauer von bis zu 5 Jahren - zum Ende des übernächsten Monats wirksam zu werden. Beispiel: Kündigen Sie zum 2. März Ihrem Mieter, endet das Mietverhältnis Ende Mai.

Eigenbedarf nachweisen & formgerecht kündigen – 5 Punkte, die Vermieter beachten müssen

Um sicherzustellen, dass die Gründe, wegen denen Sie Eigenbedarf anmelden, nachvollziehbar sind, führen Sie diese von Anbeginn zusammen mit anderen wichtigen Informationen an. Das sollte alles im Kündigungsschreiben wegen Eigenbedarf stehen:

Müssen Vermieter die Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarf nachweisen?

Ja, senden Sie das Kündigungsschreiben daher unbedingt per Einschreiben oder übergeben dieses noch besser persönlich in Anwesenheit mehrerer Zeugen. Es kommt häufig vor, dass der Mieter bestreitet, die Eigenbedarfskündigung je erhalten zu haben und das Abschicken des Kündigungsschreibens allein genügt als Nachweis nicht.

Die meisten Eigenbedarfskündigungen haben Erfolg, wenn die Gründe vernünftig und nachvollziehbar sind, das Kündigungsschreiben ordentlich aufgesetzt ist und die Fristen eingehalten wurden. Aus Sichtweise der Gerichte macht der Vermieter hier vom Recht an seinem Eigentum Gebrauch.

Ihnen steht nach der Kündigung wegen Eigenbedarfs ein Besichtigungsrecht zu, um möglicherweise notwendige Renovierungsmaßnahmen planen zu können. Auch wenn Ihnen dieses Recht zusteht, sollten Sie es behutsam vom Mieter einfordern, um Konflikte zu vermeiden.

Wie lange darf die Wohnung nach einer Eigenbedarfskündigung leer stehen?

Nach einer Kündigung wegen Eigenbedarfs darf die Wohnung auf unbestimmte Zeit leer stehen. Die Gründe dafür, dass sich der Einzug verzögert, können verschiedener Natur sein. Zum Beispiel:

Gut zu wissen: Der Eigenbedarf muss nur bis zum Zeitpunkt des Ablaufs der Kündigungsfrist vorliegen. Falls Zweifel an den Ansprüchen auftauchen, müssen Vermieter nachweisen, dass es sich nicht um vorgetäuschten Eigenbedarf handelt. So steht es in einem Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) von 2005 (Az. VIII ZR 339/04). Hier stellte eine Klägerin den Eigenbedarf des Vermieters für seine Schwiegermutter infrage und wandte sich gegen die Kündigung. Während des Räumungsprozesses verstarb diese. Die inzwischen ausgezogene Klägerin verlangte daraufhin Schadensersatz vom Vermieter. Zu Unrecht, so der BGH: Für den Eigenbedarf komme es nur auf den Zeitpunkt an, in dem das Mietverhältnis endet. Andernfalls wäre ein Mieter, der gegen die Kündigung klagt, bessergestellt als der Mieter, der zum Ablauf der Kündigungsfrist auszieht.

Vorgetäuschter Eigenbedarf kann teuer werden

Das Recht, dem Mieter wegen Eigenbedarf zu kündigen, wird oft missbraucht. Am häufigsten hat dies finanzielle Hintergründe. Besonders in Gebieten mit hoher Nachfrage nach Wohnraum wittern Vermieter die Möglichkeit, ihre Rendite zu steigern, indem sie Mietern auf Eigenbedarf kündigen und danach die Wohnung mit oder ohne Renovierung teurer weitervermieten. Doch vorgetäuschter Eigenbedarf kann sehr teuer für den Vermieter werden. Kann der gekündigte Mieter nachweisen, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht war, kann er Schadensersatzforderungen in Höhe von mehreren Tausend Euro an den Vermieter stellen. Sollten Sie nicht sicher sein, dass Ihr Grund, Ihre Wohnung selbst nutzen zu wollen, berechtigten Eigenbedarf darstellt, sprechen Sie vorher unbedingt mit Ihrem Anwalt.

Was sind Härtefälle bei Eigenbedarfskündigung?

Mieter geben bei einer Eigenbedarfskündigung oft einen Härtefall als Begründung für ihren Widerspruch an. Verständlich, da dies die einzige Möglichkeit ist, einer rechtskräftigen Eigenbedarfskündigung zu widersprechen. Geregelt ist dies in der sogenannten „Sozialklausel“ in § 574 (1) BGB. Dort heißt es:

Eine Härte kann wegen privater, gesundheitlicher oder beruflicher Gründe wie Schul- oder Kita-Wechsel, Ausbildung oder fehlendem angemessenem Ersatzwohnraum bestehen. Die Gerichte müssen dabei allerdings immer den Einzelfall prüfen und auch die widerstreitenden Interessen des Vermieters berücksichtigen. Sind die Interessen von Mieter und Vermieter gleichwertig, hat das Interesse des Vermieters am Auszug des Mieters Vorrang. Allgemeine Fallgruppen, in denen eine soziale Härte vorliegt, lassen sich daher nicht bilden. Folgende Gründe wurden aber in der Vergangenheit als Härtefälle von Gerichten anerkannt:

Können sich Vermieter und Mieter nicht über die Fortsetzung des Mietverhältnisses einigen, muss ein Gericht über den Härtefall entscheiden. Erkennt das Gericht den Widerspruch des Mieters gegen die Eigenbedarfskündigung an, wird es je nach Härtefallgrund das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit verlängern (etwa bei Krankheit oder Alter) oder aber nur für eine bestimmte Zeit (z. B. bei Ausbildung oder Schwangerschaft).

Kündigung wegen Eigenbedarf: Was, wenn der Mieter nicht auszieht oder keine Wohnung findet?

Grundsätzlich hat bei einer wirksamen Kündigung der Mieter zum Ablauf der Kündigungsfrist die Mietsache zu räumen und zu übergeben. Ihr Mieter kann jedoch schriftlich widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses eine Härte für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts darstellen würde. Dafür sind zwei Monate Zeit vor Ablauf des Mietverhältnisses gewährt (§ 574 b BGB).

Zieht Ihr Mieter nach einer Eigenbedarfskündigung nicht aus und beruft sich auf eine gesundheitliche Härte, muss zudem ein Sachverständigengutachten eingeholt werden (BGH, Az.: VIII ZR 180/18 und VIII ZR 167/17). Sie sollten sich vor dem Aussprechen einer Kündigung wegen Eigenbedarf deshalb auf jeden Fall über die Lebensumstände Ihres Mieters informieren.

Mieter kündigen: Letzter Ausweg bleibt die Räumungsklage

Sie haben eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen, der Mieter hat nicht widersprochen und zieht trotzdem nicht aus? Wenn der Eigenbedarf berechtigt ist, Sie formrichtig und fristgerecht gekündigt haben, doch der Mieter nicht auszieht, dürfen Sie nicht abwarten, sondern müssen selbst tätig werden:

Hat die Räumungsklage Erfolg, bestimmt der Gerichtsvollzieher einen Vollstreckungstermin. Doch selbst hier kann der Mieter im Einzelfall noch Vollstreckungsschutz beantragen, sodass der Räumungstitel unter Umständen auf lange Zeit nicht durchsetzbar ist. Sie als Vermieter dürfen die Räumung der Wohnung jedoch nicht selbst ohne Gerichtsbeschluss vornehmen oder anordnen. Auch wenn Sie mit Ihrer Räumungsklage auf Eigenbedarf im Recht sind, wäre eigenes Handeln strafbar und könnte in Hausfriedensbruch oder Nötigung resultieren. Wenn Sie die Wohnung legal räumen möchten, geht dies nur über ein gerichtliches Urteil.

Gut zu wissen: Eine Räumungsklage lohnt sich in den seltensten Fällen und birgt ein enormes finanzielles Risiko für Sie als Vermieter. Eine sinnvolle Alternative ist die Mediation. In vielen Fällen konnte die deutlich schnellere und günstigere Mediation Schlimmeres verhindern und Streitparteien zur Einigung verhelfen. Sollte sich Ihr Mieter nicht darauf einlassen, bleibt allerdings nur noch die Räumungsklage.

Wie lange dauert eine Räumungsklage?

Der Weg von der eigentlichen Räumungsklage bis zur Zwangsräumung kann unterschiedlich viel Zeit in Anspruch nehmen. Dies hängt von der jeweiligen Ausgangssituation ab:

Kosten für eine Räumungsklage

Was eine Räumungsklage unterm Strich kostet, kann nicht pauschal gesagt werden. Die Kosten hängen von den individuellen Anwaltskosten sowie dem Streitwert ab. Zum Streitwert heißt es in § 41 (2) Gerichtskostengesetz (GKG): „Wird wegen Beendigung eines Miet-, Pacht- oder ähnlichen Nutzungsverhältnisses die Räumung eines Grundstücks, Gebäudes oder Gebäudeteils verlangt, ist ohne Rücksicht darauf, ob über das Bestehen des Nutzungsverhältnisses Streit besteht, das für die Dauer eines Jahres zu zahlende Entgelt maßgebend […]“.

Die Staffelung der Gerichtskosten je nach Streitwert finden Sie in Anlage 2 zu § 34 (1) GKG. Sobald Sie Klage erheben, ist eine dreifache Gerichtsgebühr zu entrichten.

Beispiel:
Nach dem Mietvertrag beträgt die monatliche Miete 800 Euro. Pauschale Betriebskosten in Höhe von 150 Euro sind ebenfalls zu leisten. Der Streitwert beträgt somit 11.400 Euro (12 x 950 Euro). Die Gerichtskosten betragen bei einem Streitwert bis zu 13.000 Euro 295 Euro. Für dieses Beispiel ergeben sich also 885 Euro Gerichtskosten (3 x 295 Euro). Hinzu kommen noch Anwaltskosten für Mieter und Vermieter.

Vermietete Wohnung kaufen, dann Eigenbedarf anmelden und selbst bewohnen?

Gerade in großen Ballungszentren sind in den letzten Jahren die Immobilienpreise so stark gestiegen, dass sich der Kauf kaum noch lohnt. Vermietete Immobilien werden meist günstiger angeboten als leerstehende. Das ist für viele Kaufinteressenten besonders interessant. Wieso es sich dennoch oft nicht lohnt, eine als Kapitalanlage angebotene Wohnung zu kaufen und dem Mieter dann wegen Eigenbedarf zu kündigen:

Gut zu wissen: In Ballungszentren ist mangelnder zumutbarer Ersatzwohnraum ebenfalls ein großes Problem. Aus diesem Grund kann es noch schwieriger sein, Eigenbedarf an bereits vermieteten Objekten zu erhalten.

Sperrfrist bei Eigenbedarf: Achtung bei Altmietverträgen & Neuaufteilungen

In alten Mietverträgen, die vor der Mietrechtsreform 2001 unterschrieben wurden, stehen häufig noch Kündigungsfristen von bis zu 10 Jahren, an die sich Neueigentümer der Immobilie für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs halten müssen.

Eine weitere Sonderregelung gilt, wenn ein Mietshaus in Eigentumswohnungen umgewandelt wird. Wenn die Wohnung schon vor der Umwandlung vermietet war, kann der neue Eigentümer nicht sofort Eigenbedarf anmelden.

Der Käufer muss in diesem Fall mindestens eine Sperrfrist von drei Jahren abwarten, bevor er wegen Eigenbedarf kündigen kann – je nach Region sind es sogar bis zu zehn Jahre. Käufer sollten sich also unbedingt vor dem Kauf informieren, welche Fristen vor Ort gelten.