Sie möchten Ihre aktuell vermietete Wohnung selbst nutzen und wegen Eigenbedarf kündigen? Dabei müssen Sie als Vermieter einiges beachten. Ihre Rechte und Pflichten von den ARAG-Experten einfach erklärt.

 

Wann darf man wegen Eigenbedarf kündigen?

Die Möglichkeit, wegen Eigenbedarf zu kündigen, ist gesetzlich streng geregelt. Nach aktueller Rechtslage dürfen Vermieter ihre Mietwohnung nur zu Wohnzwecken und für sich, Angehörige ihres Haushalts oder ihrer Familie beanspruchen. Das können etwa Kinder, Enkel, Eltern oder Großeltern sein, aber auch Geschwister, Nichten und Neffen oder Pflegepersonal. In jedem Fall muss der Vermieter vernünftige, nachvollziehbare Gründe darlegen, warum er tatsächlich für sich selbst oder Bedarfspersonen die Wohnung benötigt. Diese Gründe sind in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB geregelt.

Gültige Gründe, dem Mieter aufgrund von Eigenbedarf zu kündigen:

  • Der Vermieter will näher am Arbeitsplatz wohnen
  • Neue Lebensumstände: Heirat, Scheidung, Trennung, Arbeitsplatzwechsel, Ruhestand, Kinderwunsch oder Vergrößerung der Familie, Einzug von Pflegepersonal, Einzug von pflegebedürftigen Angehörigen
  • Bedarf nach einer kleineren Wohnung (bspw. durch Tod oder Krankheit)
  • Umbau des aktuell vom Vermieter bewohnten Hauses von mindestens 1,5 – 2 Jahren, währenddessen eine Ersatzwohnung gebraucht wird.
  • Nahe Verwandte brauchen eigenen Wohnraum

Fälle, in denen eine Kündigung wegen Eigenbedarf unzulässig sein kann:

  • Beabsichtigte gewerbliche Nutzung der Wohnung: Hier handelt es sich nicht um Eigenbedarf. Es kann aber im Einzelfall ein allgemeines berechtigtes Interesse an der Kündigung vorliegen, wenn der Vermieter gewichtige Nachteile nachweisen kann, sofern er die Wohnung nicht geschäftlich nutzen kann
  • Beabsichtigte vorübergehende Nutzung von nur wenigen Monaten (hier gibt es unterschiedliche Urteile – 18 Monate Umbauzeit für ein bisher bewohntes Haus wurden als zulässig erachtet. 2 Jahre Nutzungsdauer für die Ausbildung der Enkelin des Vermieters wurden als nicht zureichend erachtet.)
  • Der Vermieter verfügt über eine andere leerstehende Wohnung, die seinen Eigenbedarf in gleicher Weise befriedigen kann
  • Auf Vorrat kündigen – Vermieter kündigt, weil er in ferner Zukunft die Wohnung selbst nützen möchte, obwohl er keinen aktuellen Eigenbedarf hat
Gut zu wissen

Fällt der Grund für Ihren Eigenbedarf weg, sind Sie gesetzlich dazu verpflichtet, den Mieter zu informieren. Tun Sie dies nicht, drohen Ihnen Schadensersatzforderungen Ihres Ex-Mieters, beispielsweise für Umzugskosten oder die höhere Miete seiner neuen Wohnung.

 

Wie kündigt man die Wohnung wegen Eigenbedarf?

Wenn Sie Eigenbedarf anmelden möchten, haben Sie einiges zu beachten. Wir empfehlen Ihnen, von vornherein das Gespräch mit Ihrem Mieter zu suchen. Eine Kündigung wegen Eigenbedarf zu erhalten, stellt für Mieter einen Schock dar, da sie ihr gesamtes Leben neu organisieren müssen. Gehen Sie daher fair und verständnisvoll mit der Situation um und geben Sie Ihrem Mieter so viel Vorlaufzeit wie möglich. Das müssen Sie bei einer korrekten Kündigung wegen Eigenbedarf berücksichtigen:

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Fristgerecht wegen Eigenbedarf kündigen:

Die gesetzliche Kündigungsfrist nach § 573 c BGB variiert je nach Dauer des Mietverhältnisses:

  • Bei einer Mietdauer von weniger als 5 Jahren: Kündigungsfrist von 3 Monaten
  • Bei einer Mietdauer von 5 – 8 Jahren: Frist von 6 Monate
  • Mietdauer länger als 8 Jahre: 9 Monate Frist
  • Die Kündigung wegen Eigenbedarf muss spätestens am dritten Werktag des Kalendermonats beim Mieter eingehen, um zum Ende des übernächsten Monats wirksam zu werden. Beispiel: Kündigen Sie zum 2. März Ihrem Mieter, endet das Mietverhältnis Ende Mai.
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Formgerecht auf Eigenbedarf kündigen:

Das sollte alles im Kündigungsschreiben einer ordentlichen Kündigung wegen Eigenbedarf stehen:

  • Angabe der Person, für die der Wohnraum benötigt wird
  • Brauchen Sie die Wohnung für Personen, mit denen Sie nicht verwandt sind, oder für Angehörige Ihres Haushalts, müssen Sie zusätzlich darlegen, wie Sie mit der Person verbunden sind.
  • Konkrete Angabe der Gründe
  • Ein Hinweis auf das gesetzliche Widerspruchsrecht des Mieters (nach § 574 BGB) inkl. Frist- und Schriftformerfordernis. Heißt im Klartext: Der Mieter muss spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses seinen Widerspruch schriftlich erklären.
  • Hat der Vermieter eine Alternativwohnung, die er dem Mieter anbieten kann, muss er dies auch schriftlich im Kündigungsschreiben tun und gleichzeitig erklären, warum er nicht diese andere Wohnung für sich nutzen kann oder möchte.
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Nachweislich dem Mieter kündigen

Senden Sie das Kündigungsschreiben unbedingt per Einschreiben, oder übergeben dieses noch besser persönlich in Anwesenheit mehrerer Zeugen. Es kommt häufig vor, dass der Mieter bestreitet, die Eigenbedarfskündigung je erhalten zu haben und das Abschicken des Kündigungsschreibens allein genügt als Nachweis nicht.

Die meisten Eigenbedarfskündigungen haben Erfolg, wenn die Gründe vernünftig und nachvollziehbar sind, das Kündigungsschreiben ordentlich aufgesetzt ist und die Fristen eingehalten wurden. Aus Sichtweise der Gerichte macht der Vermieter hier vom Recht an seinem Eigentum Gebrauch.

Ihnen steht nach der Kündigung wegen Eigenbedarf ein Besichtigungsrecht zu, um möglicherweise notwendige Renovierungsmaßnahmen planen zu können. Auch wenn Ihnen dieses Recht zusteht, sollten Sie es behutsam vom Mieter einfordern, um Konflikte zu vermeiden.

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Eigenbedarf vortäuschen kann teuer werden

Das Recht, dem Mieter wegen Eigenbedarf zu kündigen, wird oft missbraucht. Am häufigsten hat das finanzielle Hintergründe, denn Vermieter wittern besonders in Gebieten mit hoher Nachfrage nach Wohnraum die Möglichkeit, ihre Rendite zu steigern, indem sie Mietern auf Eigenbedarf kündigen und danach die Wohnung mit oder ohne Renovierung teurer weitervermieten. Doch vorgetäuschter Eigenbedarf kann sehr teuer für den Vermieter werden: Kann der gekündigte Mieter nachweisen, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht war, kann er Schadensersatzforderungen in Höhe von mehreren tausend Euro an den Vermieter stellen. Sollten Sie nicht sicher sein, dass Ihr Grund, Ihre Wohnung selbst nutzen zu wollen, berechtigten Eigenbedarf darstellt, sprechen Sie vorher unbedingt mit Ihrem Anwalt.

 
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Wenn der Mieter nicht auszieht oder keine Wohnung findet

Grundsätzlich hat bei einer wirksamen Kündigung der Mieter zum Ablauf der Kündigungsfrist die Mietsache zu räumen und zu übergeben.

Ihr Mieter kann jedoch schriftlich widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses eine Härte für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts darstellen würde. Dafür hat er Zeit bis zwei Monate vor Ablauf des Mietverhältnisses (§ 574 b BGB).

Eine Härte kann zum Beispiel hohes Alter oder Krankheit sein, aber auch berufliche Gründe, Schul- oder KiTa-Wechsel, Schwangerschaft, Ausbildung oder fehlender Ersatzwohnraum. Sie sollten sich vor dem Aussprechen einer Kündigung wegen Eigenbedarf auf jeden Fall über die Lebensumstände Ihres Mieters informieren.

Widerspricht der Mieter der Kündigung ohne Erfolg, hat er die Möglichkeit, eine Räumungsfrist zu beantragen. Diese kann höchstens ein Jahr beantragen und hängt davon ab, ob sein Interesse, zeitweise weiter in der Wohnung zu verbleiben, größer ist als das des Eigentümers, schnell die Wohnung selbst zu nutzen.

 
Beispielbild Räumungsklage
 

Letzter Ausweg: Die Räumungsklage

Sie haben eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen, der Mieter hat nicht widersprochen und zieht trotzdem nicht aus?

Wenn der Eigenbedarf berechtigt ist, Sie formrichtig und fristgerecht gekündigt haben, doch der Mieter nicht auszieht, dürfen Sie nicht abwarten, sondern müssen selbst tätig werden. Zunächst sollten Sie der weiteren Nutzung der Wohnung innerhalb von zwei Wochen schriftlich widersprechen. Denn andernfalls verlängert sich das Mietverhältnis laut Gesetz auf unbestimmte Zeit. Im nächsten Schritt müssen Sie Ihren Mieter zur Räumung der Wohnung auffordern. Erst wenn der Mieter weiterhin in der Wohnung bleibt, können Sie ihn auf Räumung verklagen. Eine Räumungsklage dauert bei einfachen Fällen ca. sechs Monate, in Extremfällen bis zu zwei Jahre. Es kommen in diesem Prozess schnell Kosten von mehreren Tausend Euro zusammen. Normalerweise wird während des Gerichtsverfahrens keine Miete gezahlt, sodass der Vermieter in eine unangenehme finanzielle Situation kommen kann.

Hat die Räumungsklage Erfolg, bestimmt der Gerichtsvollzieher einen Vollstreckungstermin. Doch selbst hier kann der Mieter im Einzelfall noch Vollstreckungsschutz beantragen, so dass der Räumungstitel unter Umständen auf lange Zeit nicht durchsetzbar ist.

Eine Räumungsklage lohnt sich daher in den seltensten Fällen und birgt ein enormes finanzielles Risiko für Sie als Vermieter. Eine sinnvolle Alternative ist die Mediation.

 
 

Vermietete Wohnung kaufen und selbst bewohnen?

Gerade in großen Ballungszentren sind in den letzten Jahren die Immobilienpreise so stark gestiegen, dass sich der Kauf kaum noch lohnt. Vermietete Immobilien werden günstiger angeboten. Wieso es sich dennoch oft nicht lohnt, eine als Kapitalanlage angebotene Wohnung zu kaufen und dem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen:

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Faktor Geld

  • Nach § 21 Einkommenssteuergesetz (EStG) fällt monatlich Einkommenssteuer für vermietete Immobilien an
  • Anwalts- und Prozesskosten im Falle einer Auseinandersetzung
  • Doppelte Kosten für Ihre Miete und das Darlehen, das Sie zum Zeitpunkt des Kaufs aufnehmen, obwohl Sie die Wohnung noch nicht bewohnen können.
  • Bei älteren Mietverträgen und geringem Eigenkapital unterschreiten die monatlichen Mieteinnahmen oft die Ausgaben für neu geschlossene Darlehen
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Faktor Zeit

  • Es dauert meist mehrere Monate, bis Sie im Grundbuch eingetragen sind. Erst dann können Sie wegen Eigenbedarf kündigen. Die Auflassungsvormerkung reicht hierfür nicht.
  • Sollten sich die Mieter der Immobilie wehren, kann der Prozess mehrere Monate, wenn nicht Jahre dauern.
 

Achtung - Sperrfristen bei Altmietverträgen und Neuaufteilungen

In alten Mietverträgen, die vor der Mietrechtsreform 2001 unterschrieben wurden, stehen häufig noch Kündigungsfristen von bis zu 10 Jahren, an die sich Neueigentümer der Immobilie für eine Kündigung wegen Eigenbedarf halten müssen.

Eine weitere Sonderregelung gilt, wenn ein Mietshaus in Eigentumswohnungen umgewandelt wird. Wenn die Wohnung schon vor der Umwandlung vermietet war, kann der neue Eigentümer nicht sofort Eigenbedarf anmelden.

Der Käufer muss in diesem Fall meistens eine Sperrfrist von drei Jahren abwarten, bevor er wegen Eigenbedarf kündigen kann – je nach Region sind es sogar bis zu zehn Jahre. Käufer sollten sich also unbedingt vor dem Kauf informieren, welche Fristen vor Ort gelten.