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Das Wichtigste zur Ankündigung von Wohnungsbesichtigungen

  • Der Vermieter darf eine vermietete Wohnung nicht eigenmächtig besichtigen.
  • Der Mieter hat einen Anspruch auf Anwesenheit bei der Besichtigung durch ihn selbst oder einen Beauftragten.
  • Anders lautende Klauseln in Mietverträgen sind unwirksam.

Ohne einen triftigen Grund oder aus reiner Neugier darf ein Vermieter die vermietete Wohnung nicht betreten. Hat er aber ein berechtigtes Interesse, kann er sie in Ihrer Anwesenheit und mit Ihrer Zustimmung sehr wohl besichtigen. Wir sagen Ihnen, welche Ausnahmefälle es gibt, wann Ihr Vermieter sich anmelden muss und auf welche Klauseln Sie im Mietvertrag zur Wohnungsbesichtigung achten sollten.

Übrigens: Besichtigt ein Vermieter Ihre Wohnung ohne Ihre Zustimmung, übt er laut BGB verbotene Eigenmacht aus und begeht Hausfriedensbruch. Er kann aber auch auf gerichtlichem Wege die Duldung der Besichtigung erzwingen.

Wann darf ein Vermieter die Wohnung besichtigen?

Der klassische Fall ist, wenn Wohnung, Apartment oder Haus verkauft oder wieder vermietet werden sollen. Dann müssen Sie als Mieter selbstverständlich Besichtigungen dulden – aber nur, wenn sie zu Hause sind. Aber auch in diesen Einzelfällen kann ein Vermieter ein berechtigtes Interesse an einer Besichtigung haben:

  • Vorbereitende Besichtigung des Vermieters im Rahmen von Erhaltungs- und Verbesserungsmaßnahmen, z.B. Modernisierung
  • Besichtigung zur Überprüfung der Mietsache auf vom Mieter angezeigte oder sonst bekannt gewordene Mängel
  • Fälle, in denen der begründete Verdacht besteht, der Mieter komme seinen Sorgfalts- und Obhutspflichten nicht nach
  • Bei dem begründeten Verdacht, die Wohnung werde in vertragswidriger Weise (also z.B. gewerblich statt privat) benutzt
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Wohnungsbesichtigungen nur mit Ankündigung

Hat Ihr Vermieter ein berechtigtes Interesse, die Wohnung zu besichtigen, sollte er seinen Besuch mindestens 24 Stunden vorher ankündigen. Außer wenn Gefahr im Verzug ist, wie zum Beispiel bei einem Wasserschaden. In weniger dringlichen Fällen sollte der Besuch eine Woche vorher angekündigt werden.

Auch gibt es Regeln zum Zeitpunkt des Besuchs: Der Vermieter darf sein Besuchsrecht nur zu ortsüblichen Zeiten ausüben, das heißt generell werktags unter Berücksichtigung von Ruhezeiten. Sind Sie berufstätig, muss Ihr Vermieter auf Ihre Arbeitszeiten Rücksicht nehmen und beispielsweise nach Ihrem Feierabend kommen. Laut einem Gerichtsurteil sind Ihnen drei Besichtigungen im Monat von 30 bis 45 Minuten zwischen 19 und 20 Uhr zuzumuten (LG Frankfurt a. M., Az.: 2/17 S 194/01). Sind Sie kurzzeitig verhindert, wegen einem kurzen Urlaub, Krankheit und starkem Geschäftsanfall muss Ihr Vermieter das akzeptieren und den Termin unter Umständen verschieben.

Was das Mietrecht zu Wohnungsbesichtigungs-Klauseln im Mietvertrag sagt

Unwirksam sind Klauseln, die dem Vermieter das Recht einräumen sollen

  • die Wohnung oder das Zimmer jederzeit besichtigen oder mit einem zurückbehaltenen Schlüssel betreten zu können.
  • tägliche mehrstündige Besichtigungen mit Kaufinteressenten durchzuführen.
  • Außerdem müssen Sie nur in Fällen längerer Abwesenheit und nur für dringende Fälle den Zugang zu Ihrer Wohnung gewährleisten.

Vermieter haben Zugang zur Wohnung für Einbau und Wartung von Rauchmeldern

In fast allen Bundesländern müssen laut Gesetz Vermieter für den Einbau von Rauchmeldern in der Mietwohnung sorgen. Mietrechtlich handelt es sich dabei um eine Modernisierungsmaßnahme, deren Durchführung Sie dulden müssen. Das bedeutet: Hat der Vermieter den Einbau von Rauchmeldern rechtzeitig angekündigt – am besten schriftlich – darf er zu diesem Zweck die Wohnung oder das Haus betreten. Hat er einen Handwerker beauftragt, darf er anschließend das Ergebnis der Arbeit begutachten. Auch für die mindestens einmal pro Jahr erforderliche Wartung der Geräte müssen Sie Ihren Vermieter in die Wohnung lassen. Sie ist – wie zum Beispiel die Heizungswartung – eine sogenannte Erhaltungsmaßnahme.

Passende Gerichtsurteile

Aktuell: Ein neuer Vermieter darf sich einen Überblick verschaffen

Ein neuer Eigentümer kündigte einem Mieter nach über 30 Jahren das Mietverhältnis wegen Eigenbedarf. Vor Einzug wollte er sich ein genaues Bild über Abmessungen und Beschaffenheit der Wohnung machen.

Dazu kündigte er dem Mieter schriftlich seinen Besuch an und bot ihm drei Termine zur Auswahl. Der Mieter blieb stur und beharrte auf sein Recht auf ungestörtes Wohnen. Stattdessen schickte er ihm eine Architektenskizze der Wohnung. Zudem wollte er vom neuen Vermieter zunächst einmal knapp 700 Euro für eine defekte Spülmaschine wiederhaben, die er aus eigener Tasche bezahlt hatte.

Als der Fall vor Gericht ging, zog der sture Mieter jedoch den Kürzeren. Er musste den neuen Vermieter in seine Wohnung lassen und konnte diese Entscheidung nicht von der Bezahlung der Spülmaschine abhängig machen (Amtsgericht München, Az.: 416 C 10784/16).

Vermieter: Zugang zur Wohnung wegen starker Gerüche

Weil die Hausverwaltung einer Vermieterin von unangenehmen Gerüchen aus der Wohnung berichtete, wollte diese die Wohnung besichtigen. Sie hatte in Diele und Bad Reparaturarbeiten durchführen lassen und wollte prüfen, ob Schimmel, Fäulnis oder gar eine Verwesung die Ursache sein könnten. Der Mieter bot keinen Besichtigungstermin an. Vor dem Arbeitsgericht München bekam die Vermieterin Recht – der Mieter wurde verpflichtet, die Besichtigung der Wohnung nach einer Vorankündigung von fünf Werktagen zu dulden (Az.: 461 C 19626/15).

Darf der Vermieter gleich die ganze Wohnung betreten?

Eine Vermieterin wollte neu installierte Rauchmelder besichtigen. Als sie bei dieser Gelegenheit versuchte, auch die restlichen Räume zu betreten, in denen keine Rauchmelder hingen, forderte der Mieter sie auf, das Haus zu verlassen. Schließlich trug er sie aus dem Haus. Die Vermieterin kündigte den Mietvertrag – ohne Erfolg.

Der Bundesgerichtshof (BGH) stellte klar, dass sie das Hausrecht des Beklagten verletzt habe. Und an dem nachfolgenden Geschehen treffe sie zumindest eine Mitschuld. Selbst wenn der Mieter mit seinem Verhalten die Grenzen erlaubter Notwehr überschritten haben sollte, wiege seine Pflichtverletzung nicht so schwer. Die Fortsetzung des Mietverhältnisses könne der Vermieterin zugemutet werden (Az.: VIII ZR 289/13).

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