Das Wichtigste in Kürze

 
  • Wie hoch eine Mietsteigerung ausfallen darf, hängt davon ab, ob sie in Folge einer Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete, einer Modernisierungsmaßnahme oder einer Index- oder Staffelmiete zustande kommt.
  • Dank der sogenannten Kappungsgrenze kann Ihre Miete in den meisten Fällen innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren nur um maximal 20 Prozent erhöht werden.
  • Vermieter müssen Mieterinnen und Mietern bei einer Mieterhöhung eine Mindestbedenkzeit von zwei vollen Monaten einräumen.
  • Wechselt eine vermietete Wohnung den Eigentümer, dann ändern sich die Voraussetzungen für eine Mieterhöhung grundsätzlich nicht.
  • Mieter, deren Wohnung von einer Mieterhöhung betroffen ist, haben ein Sonderkündigungsrecht.

Wie hoch darf eine Mieterhöhung ausfallen?

Mieterhöhung und BGB

Als gesetzliche Grundlage für das Mietrecht und damit auch für Mietpreiserhöhungen nach einer Modernisierung oder bei einer Anpassung auf die Vergleichsmiete gilt in Deutschland das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB). Dieses regelt neben dem Mietvertrag die Rechten und Pflichten von Mieterinnen und Mietern auch die Pflichten der Vermieter und den Mieterschutz. Wir erklären Ihnen alles was Sie zur Mietpreiserhöhung wissen müssen:

 

Um wie viel Prozent darf man die Miete erhöhen?

Wie hoch eine Mietsteigerung ausfallen darf, hängt davon ab, ob sie durch eine im Mietvertrag vereinbarte Index- oder Staffelmiete zustande kommt, auf eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete basiert oder in Folge einer Modernisierungsmaßnahme erfolgt. Ist eine Mieterhöhung im Mietvertrag ausgeschlossen ist sie unzulässig.

 

Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Ist im Mietvertrag weder eine Staffel- noch eine Indexmiete festgelegt und ist eine Mieterhöhung im Mietvertrag nicht ausgeschlossen, dann kann der Vermieter laut § 558 BGB „die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen“. In diesem Fall darf sich die Miete in den meisten Teilen Deutschlands jedoch über einen Zeitraum von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent insgesamt erhöhen. In manchen Ballungszentren und Großstädten mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt die sogenannte Kappungsgrenze sogar bei 15 Prozent. Der Mieter muss in dem Erhöhungsschreiben zur Zustimmung auffordern. Diese darf vom Mieter nur verweigert werden, wenn die Mieterhöhung unberechtigt ist. Wird die Zustimmung bei einer rechtmäßigen Mieterhöhung verweigert, kann der Vermieter innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Zustimmungsfrist (Bedenkzeit) auf Zustimmung des Mieters klagen.

 

Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen

Eine vom Mietspiegel und den Inhalten des Mietvertrags unabhängige und zusätzliche Mietsteigerung ist nur dann möglich, wenn der Vermieter die Mietwohnung renoviert oder umgebaut hat. Bei der sogenannten Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen steht es dem Vermieter laut § 559 BGB zu, „die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten“ zu erhöhen. Derselbe Paragraf legt jedoch auch fest, dass die Monatsmiete innerhalb von sechs Jahren „nicht um mehr als 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche“ erhöht werden darf. Sie darf jedoch nicht im Mietvertrag ausgeschlossen sein.

 

Erhöhung durch Indexmiete

Ist in einem Mietvertrag eine Indexmiete vereinbart, richtet sich die Mietpreiserhöhung nach der Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindexes. Steigen die Lebenshaltungskosten in Deutschland, dann hat der Vermieter das Recht, die Miete proportional zu erhöhen. Steigt der Verbraucherpreisindex also beispielsweise um 5,5 Prozent, dann kann auch die Miete um bis zu 5,5 Prozent erhöht werden. Steigt der Verbraucherpreisindex nur um 1,5 Prozent, dann darf auch die Miete nicht um mehr als 1,5 Prozent erhöht werden. Dabei muss jede Erhöhung der Indexmiete laut § 557b BGB für mindestens ein Jahr Bestand haben. Mehrmalige Mietpreissteigerungen innerhalb eines Jahres sind somit unzulässig. (der Verbraucherpreisindex wird nur jährlich ermittelt, sodass eine darauf basierende Erhöhung lediglich ein Mal im Jahr erfolgen kann).

 

Erhöhung bei Staffelmiete

Ähnlich verhält es sich mit der Staffelmiete, die ebenfalls ausdrücklich im Mietvertrag festgehalten sein muss, um Gültigkeit zu haben. Hier einigen sich beide Mietparteien auf eine gestaffelte Mieterhöhung in klar festgelegten Zeitabständen. Dabei müssen sowohl die genaue Höhe der Mietsteigerung als auch die Zeitpunkte der jeweiligen Mieterhöhung vertraglich geregelt sein. Eine entsprechende Klausel legt eine automatische jährliche Erhöhung des monatlichen Mietpreises um einen gewissen Betrag fest., z.B. um 50€. Auch bei der Staffelmiete gilt jedoch: Mieterhöhungen müssen einen zeitlichen Mindestabstand von zwölf Monaten haben.

 

Was ist die ortsübliche Vergleichsmiete?

Die ortsübliche Vergleichsmiete gibt Auskunft darüber, wie viel durchschnittliche Miete in einer Gemeinde für vergleichbaren Wohnraum gezahlt wird. Laut § 558 BGB bildet sich die ortsübliche Vergleichsmiete dabei „aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder […] geändert worden sind“.

 

Darf die Miete über dem Mietspiegel liegen?

Ob und wie weit der Mietpreis für eine Wohnung über dem Mietspiegel liegen darf, muss von Fall zu Fall geprüft werden.

 

Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete

Will ein Vermieter eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete durchsetzen, dann muss er jedoch eine ganze Reihe von Voraussetzungen erfüllen. Neben einer schriftlichen Mitteilung an die Mieter und der Gewährung einer zweimonatigen Mindestfrist für die Mieterhöhung sowie der Aufforderung zur Zustimmung, muss die Erhöhung nachvollziehbar und ausführlich begründet werden. Dazu muss der Vermieter entweder den Mietspiegel der Gemeinde- oder der Stadtverwaltung heranziehen, das Gutachten eines Sachverständigen einholen oder mindestens drei Vergleichswohnungen mitsamt Standort und Mietpreis benennen, die aufgrund von Lage, Größe und Ausstattung vergleichbar sind und so eine Mieterhöhung rechtfertigen. Im Falle einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete gilt, dass die neue Miete für mindestens 15 Monate Bestand haben muss, bevor sie erneut erhöht werden kann.

 

Was bedeutet die Kappungsgrenze?

Neben der ortsüblichen Vergleichsmiete müssen Vermieter, die eine Mieterhöhung durchsetzen wollen, auch die sogenannte Kappungsgrenze beachten. Diese besagt, dass eine Miete innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren nur um maximal 20 Prozent erhöht werden kann. In einigen Bundesländern, in denen Wohnraummangel herrscht, liegt die Kappungsgrenze seit der Mietrechtsreform von 2013 sogar bei 15 Prozent.
Unter anderem in diesen Großstädten liegt die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen gegenwärtig bei 15 Prozent in drei Jahren:

  • Berlin
  • München
  • Hamburg
  • Köln
  • Frankfurt
 

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Wann und mit welchen Fristen darf die Miete erhöht werden?

Wie lange im Voraus muss eine Mieterhöhung angekündigt werden?

Eine Mieterhöhung muss vom Vermieter in Textform, also schriftlich übermittelt werden und unterliegt gesetzlich festgelegten Ankündigungsfristen. Dabei muss der Vermieter seinen Mieterinnen und Mietern eine Mindestbedenkzeit von zwei vollen Monaten einräumen. Kommt das Schreiben des Vermieters also beispielsweise am 5. Juli an, dann endet die Bedenkzeit für die Mieter erst mit dem Ablauf des übernächsten Monats, also am 30. September. Geht das Schreiben wiederum am 30. Juni ein, dann endet die Bedenkzeit bereits Ende August.
Bei im Mietvertrag festgelegten Index- oder Staffelmieten ist bereits vertraglich geregelt, wann die Miete steigt. Trotzdem müssen Vermieter auch hier – genauso wie bei Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete – eine Frist einhalten: die Sperrfrist. Diese besagt, dass zwischen zwei Mieterhöhungen immer mindestens ein Jahr verstreichen muss.

 

Muss eine Mieterhöhung begründet werden?

Jede Mieterhöhung (außer die Staffelmiete) muss begründet werden.

 

Mieterhöhung nach Modernisierung

Seit dem Inkrafttreten des Mietrechtsänderungsgesetzes am 1. Mai 2013 dürfen Vermieter für Modernisierungen von Mietwohnungen eine Mieterhöhung einfordern. Bei der sogenannten Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen steht es Vermietern dabei laut § 559 BGB zu, „die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten“ zu erhöhen. Derselbe Paragraf legt jedoch auch fest, dass die Monatsmiete innerhalb von sechs Jahren „nicht um mehr als 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche“ erhöht werden darf. In Gegenden, in denen die monatliche Miete vor der Mieterhöhung weniger als sieben Euro pro Quadratmeter Wohnfläche betragen hat, ist sogar nur eine Mieterhöhung von „2 Euro je Quadratmeter Wohnfläche“ zulässig. Eine Erhöhung nach Modernisierung und eine auf die ortsübliche Vergleichsmiete oder einer Indexmiete können nebeneinander erfolgen. Bei einer Staffelmiete ist die Erhöhung nach Modernisierung nicht möglich.
Modernisierungsmaßnahmen, die keine bloßen Instandhaltungsmaßnahmen sind, können eine Mietzinserhöhung – also eine Erhöhung der sogenannten Kaltmiete – rechtfertigen. Diese können verschiedene Arten umfassen:

  • energetische Modernisierungen (z.B. die Wärmedämmung von Wänden und Leitungen und den Einbau einer neuen Heizung)
  • Maßnahmen zur Drosselung des Wasserverbrauchs
  • Investitionen, die den Gebrauchswert der Mietswohnung erhöhen (z.B. den Einbau eines Aufzugs)
  • Verbesserungen der allgemeinen Wohnverhältnisse (z.B. der Bau von Spielplätzen oder Stellplätzen)
  • gesetzlich vorgeschriebene Modernisierungsmaßnahmen (z.B. den Einbau von Wasserzählern oder Rauchmeldern)
 

Nach wie vielen Jahren ist eine Mieterhöhung erlaubt?

Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete kann der Vermieter frühestens zwölf Monate nach dem Einzug oder der letzten Erhöhung der Mieter einfordern. Da diesen jedoch laut Gesetz eine Überlegensfrist von mindestens zwei vollen Monaten eingeräumt werden muss, kann der Mietzins effektiv frühestens 15 Monate nach Einzug oder der letzten Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete steigen.

 

Die Einjahressperrfrist

Für Mieterinnen und Mieter, die schon seit längerer Zeit in ihrer Mietwohnung leben, gilt ebenfalls, dass die Miete nicht öfter als einmal im Jahr erhöht werden darf. Hat der Vermieter die Miete gerade erst angehoben, dann darf er die nächste Mieterhöhung frühestens zwölf Monate später ankündigen. Die erste erhöhte Miete muss auch in diesem Fall erst nach 15 Monaten – also nach Ablauf der Überlegensfrist – gezahlt werden. Zusammengenommen kann die Miete gemäß § 558 BGB innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöht werden. Ist diese Kappungsgrenze erreicht, dann kann die Miete erst frühestens nach drei Jahren erneut steigen.

Ist im Mietvertrag eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart, dann steigt die Miete üblicherweise jedes Jahr (oder mitunter auch alle zwei Jahre) automatisch zu den vertraglich vereinbarten Konditionen. Da die Mieter den zukünftigen Mieterhöhungen in diesem Fall bereits mit ihrer Unterschrift des Mietvertrags zugestimmt haben, bedarf es hier keiner Ankündigung durch den Vermieter. Eine zusätzliche Erhöhung auf die Vergleichsmiete oder nach Modernisierungen kann nicht erfolgen.

Ein Spezialfall ergibt sich, wenn der Mietspreis einer Mietwohnung erst vor kurzem durch Modernisierungsmaßnahmen gestiegen ist und der Vermieter daraufhin zusätzlich noch eine Mietserhöhung an die ortsübliche Vergleichsmiete einfordert. Die sogenannte Einjahressperrfrist von zwölf Monaten gilt hier nicht, das heißt es können womöglich zwei Mieterhöhungen innerhalb eines Jahres stattfinden. Dies gilt aber nur, wenn die Modernisierung nicht doppelt auf den Mieter umgelegt wird. Wenn der Vermieter also eine Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen geltend gemacht hat und dann die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete aufgrund der durch die Modernisierung verbesserten Ausstattung erhöhen will, ist das unzulässig. So würde er die Modernisierung doppelt umlegen.

 

Darf der Vermieter die Nebenkosten erhöhen?

Haben sich die Betriebskosten für eine Mietswohnung erhöht, dann steht es dem Vermieter gemäß § 560 BGB zu, eine Erhöhung der Betriebskosten geltend zu machen. Dies gilt nur, wenn die Betriebskosten entsprechend des Mietvertrages vom Mieter zu zahlen sind.

Damit die Erhöhung der Nebenkosten durch den Vermieter gültig ist, muss diese in einer schriftlichen Ankündigung begründet werden. Der Vermieter muss also für die Mieter nachprüfbar und verständlich darlegen, warum die Mieterhöhung notwendig ist.

 

Darf die Miete bei einem Eigentümerwechsel sofort erhöht werden?

Wechselt eine vermietete Wohnung den Eigentümer, dann ändern sich die Voraussetzungen für eine Mieterhöhung grundsätzlich nicht. Hier gilt das Prinzip „Kauf bricht nicht Miete“, das in § 566 BGB festgeschrieben ist.

Für Mieterinnen und Mieter bedeutet das: Ihr bestehender Mietvertrag hat auch nach einem Eigentümerwechsel Gültigkeit. Der neue Eigentümer kann zwar versuchen, einen neuen Mietvertrag mit ihnen auszuhandeln, nachdem er die Wohnung gekauft hat. Laut Gesetz ist er bei einer angestrebten Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete aber genauso an die Einjahressperrfrist gebunden, wie der vorherige Eigentümer. Eine Mieterhöhung kann also auch in diesem Fall frühestens nach zwölf Monaten stattfinden

 

Der neue Eigentümer modernisiert die Wohnung

Nimmt der neue Eigentümer Modernisierungsmaßnahmen an der Wohnung vor, gilt für ihn das Gleiche wie für den alten Eigentümer. Er kann nach § 559 BGB zu, „die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten“ zu erhöhen. Die absolute Kaltmiete darf dabei innerhalb von sechs Jahren „nicht um mehr als 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche“ erhöht werden darf. In Gegenden, in denen die monatliche Miete vor der Mieterhöhung weniger als sieben Euro pro Quadratmeter Wohnfläche betragen hat, ist sogar nur eine Mieterhöhung von „2 Euro je Quadratmeter Wohnfläche“ zulässig.

 

Ist eine rückwirkende Mieterhöhung zulässig?

Rückwirkende Mieterhöhungen sind nicht zulässig. Laut § 558b BGB erfordert eine Mieterhöhung in jedem Fall die Zustimmung der Mieter. Diese schulden die erhöhte Miete erst „mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens“. Der Vermieter hat darüber hinaus die Pflicht, seinen Mietern die Erhöhung der Miete gemäß § 558a des BGB „in Textform zu erklären und zu begründen“.

Ein Spezialfall tritt dann ein, wenn sich ein Mieter gegen eine Mieterhöhung wehrt und es zu einem gerichtlichen Verfahren kommt, in dem der Vermieter seine Zustimmung einklagt. Verliert der Mieter den Prozess, dann gilt die vom Vermieter eingeforderte Mieterhöhung auch rückwirkend (ab dem Zeitpunkt, ab dem er sie hätte zahlen müssen).

 
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Mieterhöhung – was können Sie tun?

Muss ich einer Mieterhöhung zustimmen?

Hat der Vermieter die Mieterhöhung wegen einer Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete hinreichend dargelegt und ordnungsgemäß begründet, dann ist eine Zustimmung vonseiten der Mieter fällig. Dies gilt natürlich nur, wenn der Vermieter dabei die Einjahressperrfrist eingehalten und die geltende Kappungsgrenze beachtet hat. Die Form der zu leistenden Zustimmungserklärung ist gesetzlich nicht klar geregelt. Sie kann also sowohl schriftlich als auch mündlich erteilt werden.

Der Mieter muss in dem Erhöhungsschreiben zur Zustimmung auffordern. Diese darf vom Mieter nur verweigert werden, wenn die Mieterhöhung unberechtigt ist. Wird die Zustimmung bei einer rechtmäßigen Mieterhöhung verweigert, kann der Vermieter innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Zustimmungsfrist (zweimonatige Bedenkzeit) auf Zustimmung des Mieters und Zahlung klagen.

Bei einer Mieterhöhung nach einer Modernisierung ist keine Zustimmung des Mieters notwendig.

 

Teilweise der Mieterhöhung zustimmen

Für Mieter ist zu beachten, dass sie einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmieter auch „teilweise zustimmen“ können. Verlangt ein Vermieter also beispielsweise eine Erhöhung der Miete von 700 Euro auf 750 Euro, dann kann der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen nur bis zu einem gewissen Grad – etwa auf 725 Euro – zustimmen. Dabei gilt, dass grundsätzlich zugestimmt werden muss, wenn die Mieterhöhung die formalen Voraussetzungen erfüllt und nachvollziehbar ist. Mit der Teilzustimmung des Mieters wird die Mieterhöhung auf 725 Euro automatisch wirksam. Der Vermieter hat dann wiederum zwei Optionen: Entweder er fordert die ursprünglich angestrebte Mieterhöhung auf 750 Euro nach einem Monat mit einer überarbeiteten Begründung erneut ein. Oder er klagt die Zustimmung zu der ursprünglich angestrebten Mieterhöhung vor Gericht ein.

 

Mieterhöhung ist trotz Mängeln rechtens

Anders als oft angenommen, berechtigen Mängel an einer Mietwohnung die Mieter nicht dazu, eine Mieterhöhungsverlangen abzulehnen oder die Behebung der Wohnungsmängel zur Bedingung für ihre Zustimmung zu machen. Haben sie der Mieterhöhung erst einmal zugestimmt, dann können die Mängel an der Mietsache jedoch als Begründung für eine spätere Forderung nach Mietminderung herangezogen werden. Gegebenenfalls führen sie dazu, dass eine tatsächliche Vergleichbarkeit mit den Vergleichswohnung nicht vorliegt.

 

Widerspruch zur Mieterhöhung

Grundsätzlich haben Mieterinnen und Mieter nach der der schriftlichen Ankündigung einer Mieterhöhung zwei volle Monate Zeit, um diese auf formale und inhaltliche Fehler zu prüfen und ihr im Zweifelsfall auch zu widersprechen. Geht das Mieterhöhungsverlangen beispielsweise am 10. Mai bei Ihnen ein, dann haben Sie bis zum Ende des übernächsten Monats – also bis zum 31. Juli – Zeit, um diesem zuzustimmen oder es abzulehnen.

Wollen Sie der Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete widersprechen, dann sollten sie Ihren Widerspruch in schriftlicher Form an den Vermieter richten und genau darlegen, aufgrund welcher formellen oder inhaltlichen Fehler Sie die Mieterhöhung ablehnen. Haben Sie der Mieterhöhung erst einmal widersprochen, dann ist es am Vermieter, ein neues Schreiben aufzusetzen. Solange Ihnen kein Schreiben vorliegt, das den gesetzlichen Vorgaben entspricht, kann auch die erhöhte Miete nicht fällig werden.

 

Kann die Zustimmung zur Mieterhöhung eingeklagt werden?

Ist das Mieterhöhungsverlangen eines Vermieters allerdings sowohl formell als auch inhaltlich stimmig, dann hat er einen Rechtsanspruch auf Zustimmung und kann diese im Zweifelsfall auch einklagen. In diesem Fall muss ein Gericht prüfen, inwiefern die Mieterhöhung zulässig ist und die Zustimmung zu erteilen war.

 

Kündigung wegen Mieterhöhung

Will ein Mieter eine vom Vermieter eingeforderte Mieterhöhung nicht akzeptieren, obwohl diese keine formellen oder inhaltlichen Fehler aufweist, dann kann er von seinem sogenannten Sonderkündigungsrecht nach Mieterhöhung Gebrauch machen. Dazu heißt es in § 561 BGB, dass ein Mieter „bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen“ kann.

Im Mietvertrag festgelegte Regelungen, die das Recht auf Kündigung nach Mieterhöhung einschränken oder aufweichen, sind laut BGB unzulässig.

 

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Was gilt bei Staffelmieten, Sozialwohnungen und Gewerbe?

Mieterhöhung trotz Staffelmiete

Ist im Mietvertrag eine Staffelmiete festgelegt, dann sind andere Mieterhöhungen ausgeschlossen. Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete oder eine Mieterhöhung wegen Modernisierung ist gemäß § 557a BGB für die Laufzeit der Staffelmiete nicht zulässig. Eine entsprechende erhöhte Miete kann der Vermieter erst nach Ablauf der Staffelmietregelung verlangen.

Die einzige Mieterhöhung, die der Vermieter trotz Staffelmiete gegebenenfalls einfordern kann, ist die Mieterhöhung aufgrund gestiegener Betriebskosten. Dies ist aber nur dann zulässig, wenn im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart worden ist, dass der Vermieter erhöhte Betriebskosten auf den Mieter umlegen kann.

 

Mieterhöhung einer Sozialwohnung

Mieterinnen und Mieter von sogenannten Sozialwohnungen – also Wohnungen, die mit öffentlichen Mitteln gefördert werden und preisgebunden sind – müssen nur dann mit einer Mieterhöhung rechnen, wenn die „laufenden Aufwendungen“ für die Wohnung gestiegen sind. Ändern sich diese von den Behörden vorgegebenen Regelsätze, dann steigt auch die Miete, und das im Zweifelsfall sogar rückwirkend.

Eine Mieterhöhung für Sozialwohnungen ist jedoch nur dann zulässig, wenn sie vom Vermieter schriftlich begründet wird und dieser belegen kann, dass die laufenden Aufwendungen für die Wohnung auch wirklich gestiegen sind. Geht die Mieterhöhungserklärung noch in der ersten Monatshälfte beim Mieter ein, dann wird die erhöhte Miete bereits zu Beginn des Folgemonats fällig. Auch für Mieterinnen und Mieter von Sozialwohnungen gilt das Sonderkündigungsrecht nach Mieterhöhung. Sie haben somit das Recht, bis zum dritten Tag des Monats der anstehenden Mieterhöhung eine Kündigung zum 31. des Folgemonats einzureichen.

 

Mieterhöhung im Gewerbe

Wer keinen Wohnraum anmietet, sondern einen Gewerberaum, der sollte wissen, dass sich das Gewerbemietrecht vom Wohnraummietrecht unterscheidet – und deshalb auch in Bezug auf potenzielle Mieterhöhungen nicht dieselben gesetzlichen Regelungen gelten. So haben Vermieter von Räumen, die für Gewerbezwecke genutzt werden, weder die Möglichkeit eine Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen zu fordern, noch eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete durchzusetzen. Der Mietpreis, der im Mietvertrag festgelegt ist, gilt, und kann durch den Vermieter im Nachhinein nicht mehr geändert werden.

Eine Mietpreiserhöhung ist im Gewerbebereich nur dann möglich, wenn beide Parteien sich auf einen neuen Mietvertrag einigen, in dem bestehenden Mietvertrag eine Regelung enthalten ist, die spätere Mieterhöhungen ausdrücklich erlaubt, oder in dem Mietvertrag eine Staffel- oder Indexmiete verankert ist. Erfüllt der Mietvertrag keine dieser Voraussetzungen, dann ist jede Art der Mieterhöhung durch den Vermieter unzulässig. Eine Ausnahme ist nur dann gegeben, wenn der Gewerbemietvertrag frei kündbar ist. In diesem Fall kann der Vermieter eine sogenannte Änderungskündigung aussprechen, bei der er den bestehenden Mietvertrag auflöst und dem Mieter im nächsten Schritt einen Mietvertrag zu erhöhten Konditionen anbietet.

 

Erhöhung der Stellplatzmiete

Auch die Miete für einen Stellplatz oder eine Garage kann vom Vermieter unter gewissen Umständen erhöht werden. Inwiefern die Mieterhöhung zulässig ist, hängt allerdings von der Art des Garagenmietvertrags ab.

Wird die Garage innerhalb eines einzelnen Mietvertrags zusammen mit dem Wohnraum angemietet, dann gilt hier sowohl für die Wohnung als auch für den Stellplatz das Wohnraummietrecht. In diesem Fall kann der Vermieter die Miete für die Garage nicht unabhängig von der Miete für den Wohnraum erhöhen. Stattdessen hat er wie jeder andere Vermieter von Wohnraum die Möglichkeit, die Erhöhung der Gesamtmiete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen, ist dabei aber auch an die entsprechenden gesetzlichen Rahmenbedingungen wie die Kappungsgrenze und die Einhaltung von Sperrfristen gebunden.

Für den Fall, dass die Garage oder der Stellplatz in einem gesonderten Mietvertrag unabhängig vom Wohnraum vermietet wird, gilt wiederum das Gewerberaummietrecht. Dies bedeutet, dass sich Mieter und Vermieter jederzeit auf neue vertragliche Vereinbarungen einigen können – und der Vermieter im Zweifelsfall auch eine Mieterhöhung für die Garage einfordern kann. Dem Mieter steht es dann frei, ob er die Mieterhöhung akzeptiert oder das Garagenmietverhältnis mit einer Frist von drei Monaten kündigt.

 
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