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Ihr Zuhause ist mehr als ein Dach über dem Kopf – es ist auch ein Ort für persönliche Entfaltung. Diese Lebensqualität hat natürlich ihren Preis. So gibt es gute Gründe, weshalb Vermieter die Miete erhöhen. Eine Modernisierung zum Beispiel. Am häufigsten jedoch ist die Anpassung der Miete an die Vergleichsmiete.

Die Vergleichsmiete ist diejenige, die in vergleichbaren Wohnungen derselben Wohnlage verlangt wird. Wie hoch diese ist, kann auf verschiedenen Wegen bestimmt werden: per Mietspiegel oder Sachverständigengutachten, mit Daten aus einer Mietdatenbank wie in Hannover oder mit Mieten mindestens dreier Vergleichswohnungen. Der Vermieter darf die höhere Miete jedoch nicht einseitig fordern. Er benötigt Ihre Zustimmung dazu.

Das ist so, weil Sie die Miethöhe in einem Vertrag – Ihrem Mietvertrag – zusammen vereinbart haben und Verträge grundsätzlich nur von beiden Vertragspartnern gemeinsam geändert werden können.

Na, dann ist ja alles geritzt, könnten Sie sich jetzt denken – keine Zustimmung, keine Mieterhöhung! Leider doch: Sie können Ihre Zustimmung nur verweigern, wenn die Mieterhöhung unberechtigt ist. Etwa wenn die Höhe Ihrer Miete bereits dem Mietspiegel entspricht.

Regeln bei einer Mieterhöhung

Ihr Vermieter muss Sie schriftlich auffordern, der Mieterhöhung zuzustimmen und dabei die Mieterhöhung erklären.
Von dem Moment an haben Sie den Rest dieses Monats und noch zwei weitere Monate Zeit zu prüfen, ob die Mieterhöhung gerechtfertigt ist.
Seit Ihrem Einzug beziehungsweise seit der letzten Mieterhöhung muss die Miete mindestens 15 Monate lang unverändert geblieben sein.
Ihr Vermieter muss die Kappungsgrenze beachten: Er darf beispielsweise eine recht niedrige Miete nicht auf einmal an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen! Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um maximal 20 Prozent erhöht werden. Übrigens können die Bundesländer für Städte mit Wohnraumknappheit die Kappungsgrenze auf 15 Prozent senken.
Stimmen Sie der Mieterhöhung nicht zu, kann Ihr Vermieter auf Abgabe dieser Zustimmung klagen. Dazu hat er nach Ablauf der Überlegungsfrist drei Monate Zeit.
Infografik: Bruttokaltmiete

Mietspiegel und Mietpreisbremse

Als Übersicht über Wohnungsmieten für vergleichbare Wohnungen wird der Mietspiegel von der Stadt- oder Gemeindeverwaltung aufgestellt – meist in Zusammenarbeit mit Mieter- und Vermieterverbänden. Erfasst sind die Nettokaltmieten der letzten vier Jahre von Wohnungen mit neuen Mietverträgen beziehungsweise Mieterhöhungen. Sozusagen als Momentaufnahme, die alle zwei Jahre aktualisiert werden soll.

Mieterhöhung nach Modernisierung: Was ist umlagefähig?

Bis zu elf Prozent sind möglich

Neue Fenster, frisches Bad – verständlich, dass Ihr Vermieter einen Teil seiner Modernisierungskosten an Sie weitergeben möchte. Laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) darf er bis zu elf Prozent der für Ihre Wohnung aufgewandten Kosten auf die Jahresmiete umlegen.

Beispiel

Modernisierungskosten von 12.000 Euro führen zu einer Umlage von 1.320 Euro jährlich oder einer Mieterhöhung von 110 Euro monatlich. Als Modernisierungskosten dürfen nur die reinen Baukosten für Handwerker und Material sowie die Baunebenkosten (beispielsweise für das Baugenehmigungsverfahren oder den Architekten) angesetzt werden.

Das ändert die Mietrechtsreform

Nach der letzten Mietrechtsreform müssen Sie die Mieterhöhung nach einer Modernisierung nicht zahlen, wenn das für Sie eine „wirtschaftliche Härte“ bedeutet. Dazu müssen Sie Ihrem Vermieter in Textform bis zum Ende des nächsten Monats nach Zugang der Modernisierungsankündigung mitteilen, dass die Mieterhöhung für Sie unzumutbar ist. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn Sie nach der Mieterhöhung Ihre bisherige Lebensführung nicht aufrechterhalten könnten.

Sonderkündigungsrecht bei einer Mieterhöhung

Im Fall der Mieterhöhung haben Sie ein Sonderkündigungsrecht – ganz gleich, ob die Miete aufgrund einer Anpassung an die Vergleichsmiete oder wegen Modernisierung erhöht werden soll. Und unabhängig davon, ob die Mieterhöhung berechtigt ist oder nicht. Bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang der Mieterhöhungserklärung können Sie kündigen und zum Ablauf des übernächsten Monats ausziehen.

Ein Fall: Zahlung bedeutet Zustimmung

Ein Paar mietete 2006 eine Wohnung. 2013 verlangte die Vermieterin die Zustimmung zur Mieterhöhung von 950 Euro auf 1.140 Euro. Die Mieter überwiesen ab dem gewünschten Zeitpunkt die erhöhte Miete, gaben aber keine schriftliche Zustimmung zur Mieterhöhung ab. Durch die Änderung ihres monatlichen Dauerauftrages sei klar, dass sie stillschweigend zugestimmt hätten. Dies genügte der Vermieterin nicht und sie klagte vor Gericht auf Zustimmung zur Mieterhöhung.

Ergebnis: Die Klage hatte keinen Erfolg. Wer nur einmal die höhere Miete überweist, zeigt bereits seine Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen (AG München, Az.: 452 C 11426/13).

Mietrecht: Staffelmiete

Der Staffelmietvertrag: vertraglich eingebaute Mieterhöhung

Üblich sind Vereinbarungen über Staffelmieten bei Mietverträgen, die über eine fest vereinbarte Zeitdauer laufen. Diese im Mietvertrag festgeschriebenen regelmäßigen Mieterhöhungen sind höchstens einmal im Jahr erlaubt. Ihr Vorteil als Mieter: Sie haben Sicherheit über die Miethöhe für den gesamten Zeitraum des Mietverhältnisses. Und es ist keine weitere Mieterhöhung wegen der Anpassung an Vergleichsmieten oder Modernisierungsmaßnahmen mehr möglich.

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