Sie haben ein Zimmer übrig? Sie verreisen für längere Zeit oder arbeiten vorübergehend im Ausland? Sie möchten als Airbnb-Vermieter rechtlich alles richtig machen? Wir wünschen Ihnen viel Spaß mit Ihren neuen Mitbewohnern oder Untermietern – und haben ein paar Tipps für Sie.

Ihre Rechte und Pflichten, wenn Sie Ihre Wohnung untervermieten

Bei einer Untervermietung müssen Sie Ihren Vermieter ins Boot holen. Planen Sie, die Wohnung während Ihrer Abwesenheit komplett unterzuvermieten, brauchen Sie auf jeden Fall seine Erlaubnis. Sonst riskieren Sie eine Kündigung.

Anders sieht es aus, wenn Sie nur einen Teil der Wohnung untervermieten. Also zum Beispiel ein Zimmer behalten, um sich Platz für Sie selbst und Ihre persönlichen Dinge freizuhalten. In diesem Fall haben Sie einen Anspruch auf die Erlaubnis Ihres Vermieters. Schließlich haben Sie bei einer langen Reise oder einem auswärtigen Arbeitseinsatz mit dem Einsparen von Wohnkosten ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung.

Untervermietung
Gründe gegen eine Erlaubnis der Untervermietung

Grundsätzlich hat Ihr Vermieter bei einer teilweisen Untervermietung zwei Gründe, seine Erlaubnis zu verweigern: Bei einer Überbelegung der Wohnung oder wenn Untermieter unzumutbar erscheinen. Wichtig zu wissen ist, dass Sie Ihre vier Wände nicht unbedingt als Feriendomizil anbieten dürfen – auch wenn Ihr Vermieter eine Untervermietung gestattet. Vermieten Sie Ihre Wohnung während Ihrer Reise tageweise an Touristen, kann Ihnen eine Kündigung vom Vermieter ins Haus trudeln.

Untervermietung aus beruflichen Gründen

Wenn es um eine Untervermietung aus beruflichen Gründen geht, stehen die Chancen für eine Untervermietung nicht schlecht. Also zum Beispiel, wenn Sie einen Job im Ausland antreten und Ihre Wohnung anschließend wieder übernehmen möchten.

Hierbei gilt: Wer seine vier Wände nicht nutzen kann, darf sie untervermieten – sofern er ein Zimmer für sich behält. Das bekräftigte der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom Juni 2014 (VIII ZR 349/13). Es wurde entschieden, dass sich der Vermieter dem berechtigten Interesse einer Untervermietung nicht entgegenstellen kann – und zwar wenn der Mieter die Wohnung mit dem Ziel untervermietet, Reise- und Wohnkosten zu sparen und nach einer Zeit erneut einzuziehen.

Untermiete: Wie viel Untermietzuschlag darf der Vermieter verlangen?

Vermieter dürfen einen Untermietzuschlag verlangen, wenn sie ihrem Mieter eine Untervermietung erlauben, die ihnen andernfalls nicht zumutbar wäre. Der Vermieter darf also nicht in jedem Fall seine Erlaubnis von der Zahlung einer höheren Miete abhängig machen, sondern nur dann, wenn er durch die Aufnahme des Dritten vermehrt belastet wird, etwa durch eine stärkere Abnutzung der Wohnung oder durch eine höhere Belastung mit Betriebskosten. Wenn also zum Beispiel ein Hauptmieter nach einer Trennung oder Scheidung auszieht und der verbleibende Mieter einen Teil der Wohnung untervermieten möchte, dürfte kein Anspruch auf eine Mieterhöhung bestehen, da sich die Anzahl der Personen nicht ändert. Die Unzumutbarkeit muss übrigens immer der Vermieter nachweisen.

In der Regel sind 20 Prozent der Untermiete als Untermietzuschlag angemessen. Bis zu 25 Prozent sind möglich, wenn der Mietzins die ortsübliche Vergleichsmiete nicht erreicht. Für preisgebundenen Wohnraum gibt es eine Sonderregelung: Untervermieter müssen bei einem Untermieter lediglich 2,50 Euro monatlich und bei zwei und mehr Untermietern fünf Euro monatlich zahlen.

Untervermietung und Haftung bei Schäden

Es ist empfehlenswert, einen genauen Blick auf die zukünftigen Untermieter zu werfen. Denn als derjenige, der die Wohnräume an Dritte überlässt, stehen Sie am Ende für die vom Untermieter verursachten Schäden gerade. Auch wenn es der Untermieter war, der Schäden verursachte, bittet der Vermieter den Hauptmieter zur Kasse.

Ganz wichtig: Bauen Sie in diesen Fällen nicht auf Ihre Haftpflichtversicherung. Denn ein vom Untervermieter verantwortetes Malheur ist in der Regel nicht im Versicherungsschutz eingeschlossen.

Ein Übergabeprotokollist jedem Fall ratsam. Eine Inventarliste kann ebenfalls nicht schaden. Sie zeigt auf, welche Möbel und Einrichtungsgegenstände Sie dem Untermieter überlassen – und verhindert, dass diese unverhofft auf Reise gehen.

Muss ich bei Untervermietung ein Gewerbe anmelden?

Wenn Sie Ihr ungenutztes Zimmer nur ganz selten vermieten, wird man Ihnen kaum ein Gewerbe mit Gewinnerzielungsabsicht unterstellen. Andererseits schadet es auch nicht, einen Gewerbeschein zu haben. Wenn Sie das Zimmer regelmäßig zur Untermiete zur Verfügung stellen, und auch noch ein Frühstück oder einen täglichen Zimmerservice anbieten, handeln Sie gewerblich. Lassen Sie das Zimmer vor der nächsten Vermietung putzen oder bieten lediglich Bettwäsche und Handtücher an, sind Sie noch kein gewerblicher Untervermieter.

Untervermietung und Steuer

Welche Steuern muss ich für Einkünfte über Airbnb und Co. zahlen?

Grundsätzlich müssen Sie Ihre Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in Ihrer Steuererklärung angeben. Es gibt aber auch Bagatellgrenzen für private gelegentliche Untervermieter. Maximal 520 Euro jährlich dürfen Sie bei der Untervermietung über eine Plattform im Internet wie Airbnb einnehmen, ohne dass diese besteuert werden. In diesem Fall brauchen Sie Ihre Einkünfte nicht einmal anzugeben.

Auch wenn alle Ihre Einkünfte inklusive der erzielten Untermiete unter dem so genannten jährlichen Grundfreibetrag liegen, müssen Sie keine Steuern zahlen. Für 2019 beträgt der Grundfreibetrag 9.168 Euro für Ledige und 18.336 Euro für Verheiratete.

Im Gegenzug können Sie die Steuern bei Untervermietung mindern – indem Sie Werbungskosten absetzen. Voraussetzung ist, dass diese Kosten direkt mit dem untervermieteten Wohnraum zusammenhängen wie anteilige Nebenkosten oder Renovierungskosten. Absetzen können Sie auch Gebühren für die Internet-Plattform, auf der Sie inserieren, oder wenn Sie extra Möbel für den untervermieteten Raum angeschafft haben. Wichtig: Quittungen aufheben. Bezahlen Sie eine Putzfrau für die Zimmerreinigung, arbeitet auch diese steuermindernd, wenn Sie sie per Banküberweisung bezahlen.

Umsatzsteuer bei Untervermietung

Wer Wohnräume kurzfristig untervermietet, muss Umsatzsteuer zahlen. Erzielen Sie mit einer kurzfristigen Untervermietung – und gegebenenfalls weiteren Umsätzen – unter 17.500 Euro pro Jahr, können Sie beim Finanzamt beantragen, als Kleinunternehmer behandelt zu werden. Vermieten Sie das Zimmer dagegen dauerhaft, sind Sie von Umsatzsteuer befreit.

Welche Rechte hat mein Untermieter?

 

Kündigungsschutz

Ein Untermietvertrag ist meistens ein befristeter Mietvertrag. Er legt fest, dass der Untermieter die Wohnung nur für eine eingegrenzte Zeit bezieht. Dabei ist wichtig, in dem Dokument einen Grund für die zeitliche Eingrenzung anzugeben – etwa, dass Sie die Wohnung nach Ihrer Rückkehr wieder für sich benötigen. Fehlt eine solche rechtlich anerkannte Begründung im Untermietvertrag, ist das Mietverhältnis für unbestimmte Zeit gültig.

Was viele nicht wissen: Für die unbefristete Untervermietung gilt eine Kündigungsfrist von drei Monaten, wenn sie Ihre Wohnung komplett untervermieten, und Sie brauchen ein berechtigtes Interesse - wie z. B. die Anmeldung von Eigenbedarf -, wenn Sie dem Untermieter kündigen. Haben Sie bei der Untervermietung ein Zimmer für sich zurückbehalten, können Sie ohne Begründung kündigen, müssen aber sogar eine Frist von sechs Monaten einhalten.

Schadensersatz bei fristloser Kündigung

Angenommen, Sie werden Untermieter bei einem Bekannten. Da dieser bei seinem Vermieter keine Erlaubnis eingeholt hatte, erhält er die Kündigung – und Sie gleich mit. Für die Kosten, die Ihnen durch den Auszug entstehen, können Sie von Ihrem Bekannten Schadensersatz fordern.

Höhe der Untermiete

Die Miethöhe können Hauptmieter frei mit ihren Untermietern aushandeln. Als faire Berechnungsgrundlage bietet sich der Quadratmeterpreis an, den Sie selbst zahlen. Sind Zimmer oder Wohnung möbliert, ist ein Aufschlag gerechtfertigt.

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